こんにちは、「新米大家」です。

一応、前回のコラムで1年の総括をしましたが、コラムは書けるときに書こうと思っているので・・・ちょっと気になったことを綴りたいと思います。

 

1.最近ネットでよく見かける物件

種別     木造アパート  ワンルーム

戸数     6戸

築年数    25年

価格     1800万円 

月額家賃   15万円

表面利回り  10%

 このような物件(規模の大小はありますが、概ね1500万円~3000万円位での

表面利回り10%前後)をよく見かけます。(僕の住んでいる県において・・・ですが)多分、首都圏でなければ、似たようなものだと思います。

このような物件において、当然に一定の指値交渉もしますし、「土地」の立地や形状、接道状況等一概には言えませんが・・・(資産的な視点からみてです)

売却物件に占める割合が非常に高い気がしています!(ネット上ですが)

 

2.注意点

 

購入物件について、資産性を重視(確実な出口)する戦略であれば、この土地が「ワンルームアパート」の用途以外に利用価値があるか?どうか?を視野に入れるべきだと思います。ここで、極端に言うと「路線価」以下(路線価が無い場合は周辺の路線価以下)だから、「買い」だと安直に思わないことが肝要だと思っています。

現地を見て、隣地にどんな建物があるか?全面道路だけでなく、幹線道路(生活主要道路)から道路が一定の幅があるか?等です。また、周辺にワンルームアパートが乱立しているか?等も重要だと思っています。

 

あくまでも、「ワンルームアパート」以外の用途に使用できるか?どうか?との視点にたって現地調査をしてください。(資料で、用途地域、容積率、建蔽率は最低確認してください)

「土地」の価値については、2つの視点があります。(ここでは、机上の評価は考慮せず「売れる価格」という視点です)その土地が生み出す「収益」によって土地の値段が決まる場合と「実需」(居住用地、開業用地)として土地の値段が決まる場合です。

土地の出口戦略としては、上記2つの視点をハイブリッドで検討していく必要があると思っています。(僕は、物件については「ホールド」が基本ですが、最終的に建物が収益を生まなくなった時の想定として書いています)

僕の感覚では、中心部にあるワンルーム木造アパートは、「土地」の用途がワンルーム木造にしか利用できない「土地」が多いという感覚があります。(首都圏の方との感覚のズレはあると思いますが・・・首都圏以外の政令指定都市には当てはまると思います。)

このケースだと、最終の「土地」の出口は、①自分自身で建て替える②業者が買いたたく。(その後ワンルームアパート建設)となる可能性が高いと考えられます。

このように市内中心部等の「実需」に向かいない土地を安価で購入し、「安価な材料で建物を建築する手法」を得意とする業者である〇〇ケンさんが平成3年頃より、福岡に登場しました。当時は、僕も20代前半であり不動産の知識も希薄であったものの、バブル崩壊後一気に〇〇ケンさんの物件が乱立し始めた記憶があります。(現在でいうと、築25年前後のワンルームロフト付きアパート)

当時は、サラリーマンが兼業で「大家」業をするという発想自体、斬新であり「土地の仕入れ」という観点からすれば、競合企業は、「実需向け」戸建て業者でした。

ここに、ワンルームアパート建設業者ならでは・・・の「土地」の仕入れのからくりがあるのです。

駅徒歩10分圏内で実需向け戸建て用地としては「難ありの土地」を「安く」仕入れているのです。

(例)河川沿い   近隣工場(或いは歓楽街)  駅まで坂が多い

   道幅が狭い  間口が狭い  道路高低差がある  整形地でない

   実需向け戸建て用地としては、面積が狭い

 こういった「土地」です。

では、こういった物件を「新築」で買った人は儲かったのか・・・?というと

「儲かっている」と思います。当時は、少なくとも表面利回り12%~15%位あった記憶がありますので・・・(僕が勤めていた銀行の融資は、20年のシュミレーションで見てCFが出ていたので・・・)

「堅実な経営」をしていれば・・・間違いなく損はしていないと思います。

今ほど、ワンルームも多くありませんでしたし、何より若年層人口(今の40代の世代)が多かったので稼働率も築15年位までは良かったと思います。

このコラムを読まれている40代以上の方は、1度はロフト付きアパートに住んだことがあるのでは・・・と思っています。

現状では、少なくとも「借金」は返済できているはずです。

但し、今このような物件を購入しやすい金額だから・・・といって安直に飛び突くと・・・?

近い将来、①高い空室率②家賃大幅ダウン③大規模修繕と利回り低下に直結する事案が目白押しです。(大家力が高くない初心者には運営が難しいです・・・)

ということで、やはり購入時に、建物が収益を生まなくなる場合を想定して購入しなければいけません。(大家力がなく、運営が▲でも最終的に相応の価格で売却できれば、損はしません)

これだけ「人口減少」が言われている中、「実需」向け物件について、「難ありの土地」の物件を購入するニーズがどれ程あるか・・・?ということです。(特に、10年後、20年後において)

以前のコラム(1年程前?)にも書きましたが、「難あり」の「実需向け土地」については、僕のエリアでは、同じアドレスで、坪15万円前後で売れる土地が、坪5万円でも1年以上売れていません。(この土地は、道路高低差3Mということ以外は、正方形の整形地で接道状況、全面道路も6Mあり何ら問題ない土地です)

但し、同じ路線価の道路沿いの物件ですが、道路高低差があるだけで、これだけの値段が違います。(僕の保有している物件から50M程の場所にあるので、定期的に売れているかどうかチェックしているのですが・・・)

色々、私見を述べましたが、完璧な物件を安く購入するというのは、非常に難しい(特に初心者には)と思いますので、もう一度最後に書かせていただきますが築古ワンルームアパートの購入を検討する場合は、「ワンルームアパート」以外の用途に使用できるか?どうか?との視点にたって現地調査をしてください。

想像できなければ・・・負動産になる可能性が高いのでは・・・と思います。

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。