大規模修繕スタート。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでも少し触れましたが、5棟目アパートの大規模修繕がスタートしました。

24号の台風で屋根の棟板金が吹っ飛んだことで、急遽実施することにした物件です。

 

本当は、この物件を来年度に実施するはずでした。4棟目アパートを今年度やるはずだったのですが、順番を逆にしたということになります。

 

どうせ屋根の修理で足場を組むのだったら、外壁塗装もやってしまうほうが得ですから。

 

、、、で

 

いろいろあって、値段が決定しました。

 

 

15年くらいもつ塗料で、屋根の修理・外壁塗装・屋根塗装・鉄部塗装・エクステリア塗装などなど諸々を含めた金額は、

290万円程度でした。

 

年末だというのに300万円近いお金が消えていくのは嫌な気もしますね。でも、これも不動産投資の一部だと思って楽しむことにします!

 

 

屋根が吹っ飛んだことによる修繕費用が30万円くらい、その他の大規模修繕が260万円となります。

 

でも、保険から40万円がおりるので実質の負担額は250万円となります。保険のおかげで少し安くなりました。

 

この物件の規模は。

延べ床面積は70坪くらいの木造アパートです。

そして、年間家賃収入は950万円くらいです。

ざっくり計算で年間キャッシュフローは760万円くらいです。

 

私の物件の中では、大きな規模のアパートになりますね。

 

 

外壁塗装は15年くらいもつ塗料ですが、実際は20年以上もつと思います。(個人の勝手な感想ですw)

 

そう考えれば、

250万円も1年あたりに換算したら12.5万円です。

 

 

年間キャッシュフローが760万円出る物件ですから、このくらいの費用はかけても良いのではないかと思います。これで、またピカピカに生まれ変われば更に稼いでくれることでしょう。

 

雨漏りなどの不安も減ります。躯体に水が入らなくなることで長持ちすることでしょう。見栄えが良くなることで入居率も上がるかもしれません。

 

まぁ、とは言っても、、、

この物件では、既に満室に近い運営をしているので入居率に寄与する部分は少ないですが。

 

外壁塗装は、実施したからと言って劇的に何かが変わるわけではありません。ある意味では、おまじない的な感じです(笑)

 

『コト』が起きてから対処するのでも良いと思っている方も多いでしょう。ある意味では、それも正解だと思います。

 

私も先延ばしにしてきた。

私は、できれば建物を可愛がりながら長く運用したいと思っています。ですから、できるだけ手をかけながら長持ちさせていきたいです。

 

でも、私も昨年までボロボロな状態の物件たちを放置してきました。自分の基準では外壁塗装の時期が来ている物件ばかりだったのに、先延ばしにし続けてきた5年間でした。

 

まずは、6年くらい前にリーマンショックの後の『買い相場』で億クラスの大きな物件にチャレンジしたことが発端です。それにより、外壁塗装をするよりも繰上返済を優先したくなっちゃいました。

心に余裕があまりなかったということですね。

 

その後は、3年前に土地値物件を(資産価値目線で)買った影響により、、、また繰上返済にいそしむことになります。

 

やっぱり、物件を買っちゃうと大規模修繕なんて後回しにしたくなっちゃうんですよね…。意思が弱いのです(笑)

しかも、良い物件があると買いたくもなっちゃいますw

 

ですから、やれるタイミングでやらないと、、、

またいつ先延ばしになっちゃうか分かりません♪

(急がないと、良い物件が見つかっちゃうかも)

 

 

とりあえず、昨年に6棟目アパートで大規模修繕を実施しました。費用は200万円くらいでした。

今年に5棟目アパートを実施します。

来年度で4棟目アパートを実施する予定です。こっちも200万円くらいかな?と思っています。

 

その後に2棟目、3棟目アパートも順番がきそうな感じです。

 

結果的に。

結果的には先延ばしで正解でした。雨漏りなどの大きな被害は起きませんでしたから間に合ったと言えます。

しかも、減価償却費の計上が切れてきたころに実施できるので税金対策にもなって良かったかもしれませんね。狙ったわけではなく、偶然ですが。

 

以上、5棟目アパートの大規模修繕の費用が確定したのでコラムにしてみました。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。