こんにちは!「新米大家」です。

毎月5件のコラムアップを志していたのですが、11月は3件しかアップできなかったので、今回のコラムで11月分の不足分をカバーした。・・・と勝手に思っています。

今回は、3ヵ月程空室であった、僕の保有する物件の唯一(4月に売却したので)のワンルームアパートの入居申し込みがあったので少しこの件について書いてみたいと思います。(売却予定物件です)

 

この物件は、何度もコラムで登場させて頂いていますが、九州最大の繁華街の地下鉄駅から徒歩5分の位置にある木造ワンルームアパートです。(3年程前に築12年で購入しています)

購入時に、7戸中2戸空きの状態で購入し、入居促進策として①ネット無料②敷金0円、礼金0円での募集開始(ADは、1.5ヵ月)での募集を開始しました。(同時に家賃は、3500円増額しています。)

平成28年度については、購入後2ヵ月程度で、ネット無料等の効果があり満室運営できました。(入退去は1室位だったと思います)

平成29年度については、入退去が7室中5室発生し、1年を通じて利益(CF)はほぼほぼAD、修繕費に消えた状態でした。

→但し、管理会社との意思疎通がコマかなところで出来ていなくて、外国人入居者2室、ホストの社宅1室となり、入居者の属性は?という状況でしたが・・・今の所、入居者からのクレーム、家賃延滞もないので・・・属性もそこ迄悪くないかな?と思っていますが

平成30年(1月~12月)については、前年度の入替りのおかげ(?)か入退去もなく順調に満室運営できていたのですが・・・9月に退去が1件入ったという状況でした。

今回も、1ヶ月位で入居が決まるだろう・・・?と安易に構えていたことと、意識が「RCお宝物件」に傾注していたことにより対応が遅れた感は否めないのですが・・・〇ット〇ームやSu〇〇等の募集ネットを見ても余りにも反響がなかったので・・・12月初旬に遅ればせながら現地確認、対応策を検討していた所でした。(その節は、強脱サラ大家さん・・・ご相談に乗って頂いてありがとうございました)

感覚的な所が強いのですが、やはり当地ではワンルーム系は供給過剰が続いているので、強脱サラ大家さんのコラムの室内写真を見て短期契約可の「家具家電付」OR「家賃引下げ」を12月中に判断しようと思っていたタイミングで・・・決まりました。(正確には、2月1日入居の条件を飲みましたが・・・)

で、今回の入居者の属性等を少し公開してみます。

今回の入居者は、30代の独身男性です。僕の物件より400M位(徒歩5分位)繁華街から離れた場所に住んでいる方です。繁華街の朝方まで空いているBARに勤務している方であり、やはり勤務先から近い所(今住んでいる所もアドレス上では、勤務先迄徒歩10分程度ですが・・・)ということで、決められたそうです。(僕の物件は、勤務先から徒歩5分かからないと思います)

本ケースで言うと、転勤や学校の入学等と違い近隣に住んでいる「既存の単身者の住み替え」ですので、「入居者」の今の大家さんは、「年内」に退去の連絡が入ることとなります。

そう考えると、大家業も「弱肉強食」ということを肌で感じている所です。

 

で、何をお話したいか?というと、僕の物件で言うと、今はまだ「選ばれる物件」に何とか留まっている状況ではありますが・・・明らかに競争力は弱まっています。(問合せ件数、空室期間等から推測して・・・)

何とか「立地」の良さで決まっている感じはしますが・・・このアドバンテージがいつまで続くか?と思っています。

今回は、たまたま決まりましたが、やはり購入時が物件の競争力はピークであって、時が経つにつれ弱まっていくので、どのような付加価値(?)を付けて競争力を維持していくか?を考えさせられた3ヵ月間でした!

 

一応この物件の入居がきまったので、全43室中42室(入居率97%)となり、本当に安心して年末を迎えられそうです!

今回も、長々とお付き合いありがとうございました。