こんにちは!地主の婿様子大家です!

 

先に、前々回のどうでも良い私の浪人時代の話の続きです。笑

※前回、書くのを忘れてました~

今回のコラムは6000字近くなっております。申し訳ありません。。。

 

11月に、腹の激痛と吐気に襲われ

27時間も寝てしまった浪人時代の私。4月から毎日睡眠時間を削って勉強をしていたので、体は悲鳴を上げ始めていたのかも知れません。

でも、センター試験まで2か月を切っていました。今更、悠長なことは言ってられない。。。

二次試験まで入れて約3か月ちょい。

何とか乗り切ろうと思って腹をくくりました。

それからは、3日に一度くらいは吐気に襲われるし、ず~っと、37度後半くらいの微熱が続きましたが、根性だけが取り柄で、また、頑張っている自分に酔っていたのもあったのか、根性で乗り切ろうとしていました。

しかし、

12月25日に当時付き合っていた彼女に振られ、とんだクリスマスプレゼントを浴びせられた少年の心はポッキリと折れそうになりました。汗

なんとか、心は保ちましたが、体は本当に面白いもので、それまで微熱ですんでいたのに翌日から38度を超えるようになってしまいました。

ただあと1か月。

センター試験の何日か前に、腹が限界を迎えて、歩いて病院へ。

不動産業界の徒歩表示は80m1分ですが、冗談抜きで500mくらい先にある病院に30分くらいかかりました。

後にも先にも電柱にしがみついたのはこの時だけだと思います。

それくらい痛かったです。汗

そのまま入院。

センター試験を迎えます。熱は39度くらいありました。。。

記憶が確かなら、この時は入院していて、病院から点滴の針を刺したまま受験会場にいったと思います。

自分ではそこそこ出来たつもりでしたが、暗記ものは大丈夫でしたが、数学や国語、英語などの読みとり系は全滅。自己採点して血の気が引くくらい間違っていました。。。

結局、、、

現役の時に十分行けた大学しかいくところはありませんでした。爆

 

腹痛の原因は、破裂寸前の『慢性盲腸』でした。

 

その後、大学で無理をした時も再発しましたが、今でも切らずにそのまま私のお腹に爆弾は眠ったままです。汗

 

この超絶余談で何が言いたのか?笑

あそこで、順調に行っていれば、他の大学に行っていたわけで、留学していないかもしれなくて、今の妻とも出会ってなくて、地主の婿養子にもなっていなくて、不動産投資もしていないかも知れなくて、コラムなんて書いてなかったのかも知れない。

無理して損をするタイプだったからこそ、今があるとも思う。

すべては縁だと思うのでした。

一昨日、

売買契約が終わったらそのまま病院で点滴してもらったのですが、病床でそんなことを思ったのでした~。

皆さんとの出会いに本当に感謝です。

 

さて、

今日のテーマは『売却成功!融資が締まっても売れた事例!』です。

 

2017年の今頃、いろんなところで、売却は2017年までというような発信を目にすることがありました。その予想以上に融資が締まり、高騰相場が終焉を迎えたような雰囲気を感じる場面が増えてきました。

そんな中、

売りに出した物件の売買契約が昨日完了したので発信します!

 

何故売れたのか?

一緒にお考えいただければ幸いです!

 

構成は、

1.物件スペック紹介

2.投資総利益確認

3.売却成功の是非

4.未来予測

5.余計なお世話な計算

以上で書いてまいります。

 

1.物件スペック紹介

この物件の購入経緯については、過去のコラム

8月2日No173『私が駅歩6分優良物件を買えた理由!』をご参照ください。

尚、

売却前の売却シミュレーションは、

11月1日『売却シミュレーションについて考える』に書いております。想定と結果の違いについてご確認する場合に読み直してみて下さい。

 

物件スペック】※数字は若干調整しています

      購入時     現在

売出価格:26,800万円 ⇒ 25,000万円

成約価格:22,000万円 ⇒ 23,750万円

 駅徒歩:6分

 築年数:築12年   ⇒ 25年

家賃年収:約2200万円 ⇒1,980万円

表面利回:約10%    ⇒8.3%

土地面積:830

構造階層:軽量鉄骨造3階建て

間取り:2LDK

総戸数:15戸

駐車場:8区画

 

<婿養子的着眼点>

①家賃年収が2200万円から約200万円(約10%)下落

⇒もちろん、わたしなりに賃料下落阻止努力収入UP努力もしてこの数値です。築浅物件の家賃下落率はそんなに甘くない事例の一つだと捉えています。

 

②売出価格と成約価格の差が購入時は大きく(指値が大きく)売却時は小さい(指値が小さい)のも特徴の一つ

⇒理由はいくつか考えられますが、不動産市況が買い手市場なのか売り手市場なのかの違い。も大きいと思います。

しかし、最も大事な着眼点は、

買う時に少しでも安く頑張った1千万円は大きい

ことです。

購入時、義父は、最後の1千万円の値引き交渉でかなり時間がかかったそうです。それがなければ売りと買いの金額に大きな差は生まれていません

安く買うことがどれだけ大切かの貴重な一例だと思っています。

 

③売出価格と買値の差が4800万円に対して、売出価格と売値の差が1250万円であるところ

⇒これは、②同様に買い場・売り場という市場の差もありますが、

売り方

の差だとも思っています。

これについては、いつか別の機会に考察してみたいと思います。

 

④最後に、本コラムで一番伝えたいことの一つです。(全部伝えたいけど。汗)

それは、

築25年軽鉄が利回り8.5%程度で売れた

事実です。

ここには、不動産業者ではない我々大家にとって

物件選定の意味で大切な要素が含まれていると考えています。

今日のコラムで確かめたいと思っています。

 

2.投資総利益確認

この物件はオーバーローン購入しています。

投資額は23,800万円。

保有期間は13年間。

年間税引後CFは500~600万円。

13年間の収益は

最低でも6,500万円

 

売却後の手残りは約10,000万円。

 

従って、

築12年軽量鉄骨造物件を

利回り10%という普通の買い方で

購入後に、家賃下落空室と必死で戦い『満室経営』を続けた物件は、

13年間

16,500万円以上の純資産を創出しました

※この物件は、中古不動産として初めて購入した第1号物件です。

 

ここでお伝えしたいのは、投資額の多寡ではなくて、

ごく普通の買い方で

頑張って長期保有して

『満室経営』を続ければ

多くの不動産投資では

ほぼ必ず

純資産は増える!

ことです。

 

仮に、

この物件は売らなくても、将来同じくらいかそれ以上の純資産を生み出してくれたと思います。そのシミュレーションは上に上げたバックナンバーでそこそこ詳しく書いてみました。

 

つまり、

長期保有し

売っても売らなくても大丈夫な状態

になるまでが、不動産投資における唯一の弱点である

遅効性の投資

を敢行する上での大きな目標だと再認識したのでした。

 

3.売却成功の是非

過去3件の売却物件はどれも、資産ドックという形で大手仲介会社に査定をしてもらっていた金額とほぼ同額での売却に成功しました。

内容は下記の通りです。

 

査定実施:2014年4月

相場上昇を感じ、売却シミュレーションをとるために取得。

【1件目】2012年売却

※2018年7月9日『投資額>積算価格で購入した駅歩5分の物件』にて紹介。

■売出価格:7,400万円 

■購入価格:6,650万円

■表面利回:9.77%

■売却価格:7,500万円(満額)

■査定額:未査定時点

 

【2件目】2014年売却

※2018年7月10日『私鉄駅歩1分好立地不動産の購入から売却!』にて紹介。

■売出価格:7,000万円 

■購入価格:5,200万円 

■表面利回:11.53%

■売却価格:7,400万円

■査定額:7,300万円

 

【3件目】2016年売却

※2018年2月16日『売却成功事例(1)』にて紹介。

■売出価格:14,500万円? 

■購入価格:13,000万円 

■表面利回:10.7%

■売却価格:17,000万円(指値3,000万円)

■査定額:17,200万円

 

【4件目】本件:2018年売却

■売出価格:26,800万円

■購入価格:22,000万円 

■表面利回:10%

■売却価格:23,750万円(指値1,250万円)

■査定額:26,600万円

 

<個人的な考察>

※査定実施から経年による補正を一切見ていませんのでご注意ください!

勝手な図画工作ではこんな感じ?

※上図は、独断と偏見でピラミッドにしただけです。今後垂直に落ちるとか、持ち直すとかを考えて作図していませんのでご了承ください!汗

 

1件目:相場上昇開始局面。狙い通り高値満額で売却成功。

2件目:相場上昇中腹局面。査定額より100万円だけ高く売却成功。

3件目:高値相場頂上付近。査定額より200万円低いが4件の中で一番の成功。

4件目:相場下降開始局面。査定額より約3,000万円低い

 

4件目の本件、査定よりも唯一大幅に下振れをしています

確かに、

スルガショック後すぐに売却に出していれば、売り逃げ出来た可能性は高いと思います。家賃収入が年間約2,000万円あるので、4年前の査定から8,000万円以上の収入を得た後に、3,000万円だけ値下がりしたとも取れます

実は、

売り損じを匂わせる出来事がありました。今回の買主は一部上場の建売業者ですが、それについては次章で詳しく私見を述べますが、この業者からの買い付けと同時期に、

ド素人からの買付

を踏まえた三為業者からの買付が1本ありました。

金額は24,800万円

薄利で攻めたと仮定すると、査定額程度の纏まりではないでしょうか。

そのお客さんの内容は、

・高属性

・ド素人

しかし

自己資金7000万円(*_*)

融資付け先は、静〇銀行。

担保評価は17,000万円。少し前までならアパロンで、24,000万円程度までは融資額が伸びるし、下手すれば満額までも可能性が十分ある内容だとも取れます。

審査結果は否決。その後2行ほど打診中でしたが待ちませんでした

 

何が言いたいか?

 

2017年時点であれば査定額程度での売り逃げも出来た可能性が十分あります。

ただ、2017年時点では売るつもりもありませんでした。(マイホーム案件の影響で売却を決断しているので。。。汗)

なので、

成功かどうかを客観的に見れば、

売却時期の失敗

で、

主観的に見れば、

失敗時期ながら成功事例

とも言えるかと思っています。

その考え方が次章につながってきます。

 

4.未来予測

3章では、本件が成功か失敗かという完全な私事について考察しました。

ここでは、

読者にも関わる、2019年以降の未来像について妄想をしたいと思います。

コメント欄でだったか、何名かのかたとお話したことがありますが、

個人的には、

建売業者の不動産賃貸業参入

についてかなりの危機感を抱いています。

これは、

建売業者⇒新築建売アパート事業参入

建売業者⇒シェアハウス事業参入

とは完全に異なる背景について危惧するものです

上の二つは、いわゆる

売り逃げスタイル

がメインとなっていて、あくまでも、

大して資産価値のない土地に、無理やり収益還元法で評価が付いたことを前提に確立された売り逃げスタイルのことを指していますが、

ここで、私が指す

建売業者の不動産賃貸業参入

とは、

建売戸建の仕入れがパワービルダーの台頭により困難を極めつつある中で、建売業者が、将来の建売用地を確保するための生存方法の一つになりつつある、

好立地建売用地収益物件

を購入することを言っています。

 

現に、本件の買主は、上場一部の建売業者で、

収益物件の管理部門を数か月前に設立したばかりの

ザ・収益物件ド素人保有管理会社

です。

 

私の尊敬する仲介会社社長はそこに目をつけたのか偶然なのか、今回は結構な条件での売却に結び付きました。

 

そう、

今は!( ..)φメモメモ

です。

 

何が脅威か?

最も脅威となるのは、

彼らは、ある程度保有してから建物を解体し、分譲し、建売戸建てで儲ける計画なので、

そこそこ高買いが出来る

わけです。

以前、ishiさんが、これが出来る業者は、

資金力があるのが大前提

であることに言及されていました。

おっしゃる通り、出来る業者は限られます。

しかし!

それが出来る業者は

・資金力があり

・瑕疵担保免責で

・ローン特約なしで

・中期保有目的で

高買いが出来るわけです。

 

この先、

もし買い場が来たとしても、10年前とは異なり、そんな業者が競合する可能性がある。

 

そんなことを感じさせる1件となりました。

 

何故なら、私が建売業者なら10年前から絶対にやっていると思うから。。。

 

5.余計なお世話な計算

私のどうでも良い冒頭の余談のせいですでに5000字超えましたが、詰め込んじゃいます。申し訳ありません。

本件業者の出口皮算用です。笑

3階建戸建8区画可能。

1件当たり5,500万円。

予定売上:5,500万円×8=44,000万円

仕入原価:土地買値23,750万円+修繕諸費用=24,500万円

建築コスト:2,500万円×8=20,000万円

開発費用:3,000万円?

仕入原価+建築コスト+開発費用=47,500万円

47,500万円-44,000万円=3,500万円

退去、解体云々考えても、

4,000万円程度

家賃で稼げれば、以降はすべて利益になりますね~。

つまり、

保有2年以上から。。。

築25年なので、5年は余裕で満室保有できるでしょう。

それに、

隣地が生産緑地なので、タラればトラたぬもしてヨダレを垂らしていることでしょうね。。。

 

でも、

こんなに余裕をもった計画が出来る建売業者が買いたい物件を持っていれば?

こんな建売業者とバッティングする物件が欲しい我々一般個人投資家は?

そんなことを考えた一件なのでした。

 

本当に長いコラムにお付き合いくださりありがとうございました。

 

絶対に納得のいく2019年にしましょう!