こんばんは。

はや2019年、今年はどんな一年でしょうか。

不動産価格は、多くの予想にそって下がるのかな?

みなさん、どう思いますか。

 

さて、以前お会いしたプレ大家さん(物件購入前)が

「借金するのも怖いし、現金で買うべきか、迷うんです。

(そんなに自己資金があるわけではないですよ)」

という話をされていました。

 

正解はないので、今回は

「融資を引くか迷う人が、不安を最小限にしつつ、

 融資を使うにはどうしたらよいか」

という立場で融資戦略を自分なりに考えてみました。

 

不安感の正体

そもそも借金は心配・不安だ、という意見はどうして生まれるのでしょう?

不動産賃貸業は事業ですから、

リスク0ということはありえません。

 

その点を踏まえて、サラリーマン大家の不安を考えると

「給与からの補填、ないし、それすらできない」が不安の根源でしょう。

 

悪い方から順に

1.自己破産

借金が返せなくなって、自己破産(給与からの補填すら追いつかない)

2.生活への悪影響

給与から補填する必要があり、生活を圧迫する

3.貯金額への影響

給与から補填する必要があり、預貯金が増えない

 

の3パターンが考えられます。

 

1,2に至る状況は、

融資というより物件に問題がある

のではないでしょうか?

融資期間が極端に短い場合以外では、

融資条件で解決できない問題に思えます。

 

3給与で補填できるの水準であれば、

融資の不安は「ある程度」解消できるのではないでしょうか?

 

「儲からない」「売却損」が出る可能性はもちろんありますが、

物件購入基準の話になってしまうので、今回は割愛です。

 

許容できるレベルの融資とは

まず給与から1年間で、最大限補填できる額はいくらでしょうか。

言い方を変えると、

「1年間で最大どれだけ自己資金を用意できますか?」

 

 

年間の返済額をこの範囲に抑えて、融資を活用してみてはどうでしょうか。

 

計算しやすいように

年間最大貯金額 100万円/年 の場合の融資を見てみましょう。

1. 金利1% 30年 融資額2600万 →返済 100万/年

2. 金利2% 30年 融資額2300万 →返済 102万/年

3. 金利1% 20年 融資額1800万 →返済  99万/年

4. 金利2% 20年 融資額1650万 →返済 100万/年

適宜x0.5、x2などして自分の状況に当てはめてみてくださいね。

 

【例】貯金500万さん

自己資金:500万 自己資金増加:100万/年

2%、20年で融資を引く場合、1650+500=2150万

2150万円が、不安なく実行できる最大資金計画です。

 

諸経費7%を考え、150万は経費なので、

2000万円の物件購入を目指します。

 

案外、購入額が低かったですか?

「不安なく」を優先すると安くなりますよ。

リスクより安全優先の融資なので、仕方なし。

 

最初に現金買いを進める理由

「まず戸建てを現金で買いなさい」

という意見もありますよね。

 

融資を使わず、上記の貯金500万さんが、現金で戸建てを買った場合を考えましょう。

物件

・戸建て利回り10% 450万

・諸経費・リフォーム 50万

 

運営経費は20%を見込んでおきます。

年間家賃45万

運営経費9万円(20%) 

差し引き 36万円/年 の収益です。

 

期待したより少ないですか?

 

1年後を考えてみると、

自己資金:100万円(1年分の給与貯金)

最大返済余力:136万円/年(給与100万円+家賃収益36万)

 

先ほどの融資例から考えると

1650万円×136万/100万円=2244万円 

不安なく融資できる額が増えています。

 

返済能力が増しているためですね。

しかも1年分の実績を積んでいるので、経験を得ています。

その点を踏まえると、融資条件がよくなるかもしれません。

 

破綻リスクなく、融資条件も余力ができるので、

現金買いを勧めるわけですね。

またリスクが低いので、勧める方も勧めやすい。

 

ただし、この貯金500万円さんは

まず自己資金をためましょう、という水準はクリアした方であり、

5年間自己資金を全力でためた方であることは

お忘れなく。

 

 

融資の場合はどうなるのか

物件:2000万 10%で購入、経費率20%、年間家賃収入 160万円

融資額:1650万 金利2% 20年 

 年間返済100万円、1年後残債 1580万

さきの例で融資で買った場合ですね。

買った物件の利回りは戸建ての場合と同じにしておきます。

 

自己資金:100万(1年分の給与貯金)

最大返済余力:160万/年(給与100万+家賃60万)

 

融資を受けた方が、返済余力は増すわけですね。

「融資を受けた方が規模拡大が早くなる」という話になるわけですが…

是か非は考え方によりますね。

 

なお今回は所得税など細かな税金は省略しています。

 

まとめ

給与所得で全額返済できる範囲を融資で始めて見てはどうでしょうか?

現金決済から始めるのも手です。

 

ちなみにオカリロも、

家賃収入0円であっても、給与から全額返済可能な融資を活用しています。

ご参考にどうでしょう?

 

それではまた次回のコラムでお会いしましょう!