本年は色々とありがとうございました。今まで、一人で勝手に不動産投資をしていましたが、今年は一念発起しコラムニストになりました。今まで不動産について話す仲間はいなかったのですが、楽待さんのおかげで不動産の雑談ができる仲間と出会い、人生の楽しみ方に広がりがでました。楽待さん、ありがとうございました。

 

年末は忙しくなりますので、次のコラムは来年になると思います。今年最後に、サラリーマンである私ならではの、サラリーマンだましのテクニック(サラリーマンもこれを知ればだまされなくなるよ)を残しておきたいと思います。

 

オーバーローン

「減価償却、長期ローンで濁ったCFがいっぱい出ます!」これがサラリーマンだましのテクニックのNo.1です。純資産マニアの私から見て、次に来るだましのテクニックNo.2はオーバーローンです。

オーバーローン(物件+手数料もローンで組む)ですが、今ではやってくれる銀行が減りましたね。ただ、過去の情報を見ると、本、セミナー、ネットなどでもてはやされているので、オーバーローン引きたいという人は多いのではないでしょうか?

急拡大した方とかは特にですが、オーバーローン最高!、もしくはオーバーローンをコーディネイトできる業者最高!という意見を耳にします。

急拡大できるからというのは理解できるのですが、急拡大するのが目的だったのでしょうか?私からすると全く理解できません。根本は、純資産が増える物件なのか??というところ。次に来るのが、これを買った後の純資産を理解していますか?になります。

 

オーバーローンは手段。目的ではない

オーバーローンは、価値ある物件で、リスクをわかって使える人が使うものです。重要なポイントは手数料は資産になりません。よく「負債も資産」と言いますが、ただのだましとして使われていますね。大きなところは正しくも、資産価値のないものに消費してしまった負債は、資産になっておりません

不動産を仲介で買うと、簿価には出ませんが将来の売却時の仲介手数料も考慮すると、1割くらい手数料がかかります。1億円の物件をオーバーローン買うということについて、厳密な話ではなく私の感じ方として脳内を絵にするとこんな感じです。

業者との話で、向こうはオーバーローンも調整できます!と売り込んできますが、私はいつも「はぁ??」となって噛み合わないのは、純資産が大きなマイナスだからです。(ishiさんほど厳しい評価ではなく、私は今売れる金額が資産価値という考えでおります。(笑)

1年で資産10億とか聞くと、いやー業者の買っているんでしょ。純資産はマイナス2億円とかじゃないの?まずは純資産プラスまで、しっかり繰り上げ返済頑張ってくださいと思いながら見ています。

 

3歩進んで2歩下がるではありませんが、不動産の場合は、2歩下がってから、3歩、4歩、5歩と進んでいくものと考えています。心地よい響きのキーワードに目を奪われず、自分が何をしたいのか、本質に目を向ける意識が重要ではないでしょうか?

また来年もよろしくお願い致します。