こんにちは。

ベトナム大家です。

 

こないだ購入したボロ戸建てのマイソクには

「近隣に銭湯4か所あり!」とアピールがありましたが

逆に風呂無しが強調されてしまっていました。

 

また、畳もささくれていて汚かった上に

その下地もハの字型に沈んでいたので安く買えました。

 

①フローリングに張り替え

まず、廃品回収業者に依頼して汚い畳を捨てた後

ホームセンターで角材を買ってきて根太として

これをL字型の金具とネジで固定しました。

 

1. 根太を3cm/5cm/7cm/9cmとして傾斜をつける

2. フローリング材を敷く

3. ジョイントマットを敷く

 

ここまで掛かった費用は、約4万円です。

 廃品回収・・・・・・9000円

 角材とネジ・・・・・3000円

 フローリング材・・・23000円

 ジョイントマット・・5000円

 

②シャワーの費用対効果

次に、洗濯機の横にシャワーブースを設置しました。

費用は給湯器工事も含めて、約18万円でした。

 

2018年現在、大阪府の入浴料金は440円です。

風呂無しだと、440×30で月13200円のコストが掛かるので

家賃も相場より10000円は下げないと客付けできません。

 

私の提唱する「100倍の法則」からすると

オーナーチェンジの売却価格は家賃の100倍が目安なので

家賃に10000円の差が出るということは

売却価格に100万円の差が出てくるということです。

 

つまり、18万円の投資でシャワーを作ったことで

売却価格は100万円アップする見込みです。(たぶん)

 

移動するヤドカリ

ここでポイントは、上記①②のリフォーム作業を

物件に住みながら行うというところです。

 

風呂無しボロ戸建てを安く購入

 ↓

住みながら少しずつリフォーム

 ↓

爆買い中国人に高く売却

 

この方法の一番良いところは

実際に自分が住んでいるので、居住用の物件となり

3000万円までなら譲渡税が掛からないというところです。

 

そういう都合の良い物件がうまく出てくるかどうかですが

2年サイクルぐらいで住み替えていければ理想的です。