こんばんは!FP大家です。

個別の金融機関で起きた問題の根本的な原因を分析し、他行などでも同様のリスクがあるかを、金融庁が横断的に調査しています。

つまり、スルガ銀行と同様の事例はないか各金融機関に調査に入った訳ですが、今回のキーワードとなったのは、過度な営業ノルマと、エビデンス改ざんです。

日銀のマイナス金利政策で貸出先を巡る競争が激化し、営業現場で起きた過度なノルマに追われ不正な融資を行っていないか。

最近、金融庁が某信金に立入調査に入ったそうですが、本日はその話題と、2019年の融資姿勢について考えたいと思います。

下剋上人事システム

普段、審査上たくさんの投資家にお会いします。

某信金はかなり広域な店舗展開で、ある投資家から聞いた話なのですが、

「あそこの支店長は凄いやり手なんだよ。年収も1●●●万くらい貰えてるらしいよ」

と、メガバンク並みの年収にびっくりした記憶があります。でも、

「ただ、支店の業績が未達だと、平社員に戻るんだってwww」

あくまで投資家から聞いた話なので、話半分に聞いているのですが、最近の某信金のネットニュースなんか見ると、

過剰なノルマがあったのかなぁ・・・と。

耐用年数オーバーローン

物件価格を超える融資をオーバーローンと呼びますが、法定耐用年数を超える融資もある意味オーバーローンです。

私もかつてコラムに書いた内容ですが、法定耐用年数を超える融資期間を得るために、不動産鑑定士に経済的耐用年数を算出してもらう裏技をご紹介しました。

この裏技は、おそらく某信金に限らず、他の銀行でもグリップしたい主要顧客のために、たまに使うテクだと思います。

某信金をメインとする投資家から、不動産鑑定士を使った評価手法だということも聞いていただけに、

そこに金融庁のメスが入るという点に、

遂にきたか・・・という印象です。

息のかかった不動産鑑定士に甘い評価を依頼し、経済的耐用年数を長く出させていたとすると、問題です。

過剰なノルマ、エビデンス改ざんといったキーワードに、不正な不動産評価という新たな探索キーワードが生まれるかもしれません。

なんか、かつての耐震偽装的な事象を彷彿とさせます。

場合によっては、セカンドインパクトが起こるかもしれません。

これを各金融機関に再度調査するような指令があると、2019年は更に融資が厳しくなるかもしれません。

 

法定耐用年数を超えても、建物が使える歪み

木造の法定耐用年数は22年ですが、ちゃんとメンテナンスしてると全然使えますね。

法定耐用年数と経済的耐用年数の乖離。これは一つの歪みです。

この「使えるよ!」というのは、ロジカルに説明しろと言われると、金融機関の審査担当者ではできません。

故に不動産鑑定士を使います。

長い融資期間を取れれば、元利金返済額は少なくなるので、金融機関の審査シミュレーションにおいても、経常収支やDSCRは良く出るため、審査に通ります。

これを法定耐用年数で縛られると、以後は融資できません。

今後の買い手は融資が付かない可能性があります。もし、今年までに長い融資期間で借りれた投資家は、ある意味ラッキー。

出口が塞がれる結果になるとするとアンラッキー。

メリットとデメリットは常にあるものですね。

 

私の感じる、当時のイケイケ金融機関は3つ

金融庁はこの横断的な調査により、収益物件の不正融資についてディープラーニングしており、スルガで学んだ不適切な事例を参考に各金融機関にフィルタリングをかけています。

今回、某信金で更なる学習をすると、それが再度こちらに展開される可能性があるような、ないような。

ここ数年の融資姿勢が超イケイケだったと私が思うのは、スルガ銀行と、今回の某信金、そしてもう一つあります。

その三つめの金融機関は、金融庁の調査をどのように凌いでいるのかと、思うところはあります。

もしかすると、来年にサードインパクトが起こるかもしれません。

サードインパクトが起こると、凍死家補完計画が完成するかも。

私の主観で書いてるコラムなので、話半分に聞いていただいて構いません。

ただ、来年の収益物件への融資姿勢は、良くはならないと思います。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!