1.出口とは?
ご無沙汰しております。山本です。
第3回目のコラム、ご覧いただきありがとうございます。

さて、皆さんは「出口」と聞いて何を思い浮かべますか?

楽待をご覧の皆さんには当然の言葉かと思いますが、私はこの言葉を初めて聞いた時、不動産屋さんが何を言っているのか分かりませんでした。

保有する物件をどう手放すか?」という意味です。
今回は、この出口につき、土地について私の考えをご紹介したいと思います。

 

2.出口の見極めは難しい?
不動産投資において、「出口」という言葉から最も連想されるのは「売却益(キャピタルゲイン)」ではないでしょうか。
私が参加したセミナーでも「売却益こそが不動産投資の最大のうま味」と仰っておられた先生もいました。

ところで、私はこの売却益をあまり当てにはしていません
そして、運用益(インカムゲイン)を目的に不動産投資を行っています

様々なお考えやご批判もあるかと思いますが、簡単に申し上げますと、市況に一喜一憂しながら売り時を見極めるような経営があまり好きではなく、売却損が大きく発生しないのであれば長期的に物件を保有し、運用益を得ていきたいというのがスタンスです。

ところで、皆さんは「土地神話」という言葉をご存知でしょうか?
1990年代初頭のバブル崩壊前、「地価は値上がりを続ける」という価値観の下、資産家のみならず多くの企業も土地を資産として保有していった時代を指します。
今でこそ、この言葉に当然に疑問を抱く人も多いと思いますが、当時、バブル崩壊後の地価の暴落を見抜けた人がどれだけいたでしょう?

少なくとも私が1990年以前にタイムスリップしたとしたら、「土地神話」に不安は感じつつも、暴落を予測し、出口を的確に見極められたとは思えません。

地価は1991年に1坪当たり195万円とピークを迎えるが、その後たったの5年で
120万円も下落し、2000年以降は50万円±10万円の水準で推移している。

よって、私は少なくとも企業と同等以上の分析・予測能力を持たねば、土地は売り時を見極めることが非常に難しい商品であると考えています。

 

3.私の防衛ライン
では、売却損が大きく発生しない物件(土地)をどのように見極めたら良いのでしょうか?

結論から言えば、収益商品としての視点で判断するのではなく、建築需要が広く得られる物件か否かで判断すべきと私は考えます。
つまり、
 ・長期的に人気のある土地か
 ・100㎡(30坪)以上の広さがあるか
 ・間口が8.2m(4間半)以上あるか

上記の3点全てが満たされ、土地の固定資産評価額を0.7で割り戻した金額と買値とに大きな差異が発生しなければ、私は買いと考えます。

 

次回コラムでは、このそれぞれについてご紹介いたします。