こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語・・・⑤』です。

 

今回、弟との面談のシーンの予定でしたが、その前に書いておく方が分かりやすいと思ったので解説を入れる事にしました。

なので、面談のシーンは次回になります。汗

謄本に記されていた、根抵当権の返済義務者であるお隣さんの兄弟(歯科医師)と面談することになりました。

このシリーズを最初からお読みの読者やアンテナの高い方なら、面倒な案件である雰囲気は伝わっているかと思います。

従って、

面談の前に確認できる事は全てクリアにして臨むべきだと考えました。

 

以下、前回のコラムで記したキーワードを再度載せ、簡単に解説します。

①土地売買2000万円程度

近隣成約事例:4,680万円

⇒リースバックで無償賃貸なら

10年:18万円×120か月=2,160万円

15年:18万円×180か月=3,240万円

つまり、

土地2,000万円の取引は、

私にとっては、

時間メリットが大

お隣さんにとっては、

金銭面では、

10年で損だけど15年で得

何よりも、

住への安心が得られる

という最大のメリットがある。

言わば

WIN-WIN

なわけです。

ここに弟の根抵当権相続手続きが割って入ってくるわけですが、

WIN-WIN-WIN

が出来れば?

 

②根抵当権13,000万円の歯科医師の弟

この根抵当権の残債は約3,000万円

毎月70万円の返済能力のある歯科医師の弟に、この残債を繰り上げ返済する資力があれば、何も問題なかったはずだが、お隣さんが弟から得た答えは

無理!

だった。

果たして本当に無理なのだろうか?

常識的に考えてほしい。

毎月70万円の返済能力のある人の担保力を。。。

私は、無理!と聞いても、全く無理だとは思っていませんでした。

正確に言えば、

無理!じゃなく、

嫌だね~(-。-)y-゜゜゜

としか聞こえないのである。

ここが一つのカギを握っていて、且つ、下の③にもつながってくる。

 

③相続は単純単独相続予定だった

だったと過去形にしています。

お隣さんは、いまだそのつもりですが、

私は、弟からの

無理!

という返事を聞いて、完全に過去形になりました。

実は、お隣さん、10年近く前に相続発生時に

口頭で

相続人の相続放棄の意思

そして、

法務局の窓口で相談した上で、

自分が単独単純相続する旨の

遺産分割協議書

を作成し、

・印鑑証明書

・住民票

・戸籍謄本

も各々に取得してもらったものを受け取り、

あとは、

不足書類の準備

続人達の署名捺印

だけでした。

にもかかわらず、

忙しさにかまけて

書類取得の面倒さに負けて

また、

実態は自分が住んでいて何も変わらないから

手続き未了のまま

今に至っていました。。。

 

そうです。

その時、

・相談できる人がいたり

・小銭をケチらず専門家に任せたり

・面倒がらずやりきっていれば

あんなことにはならなかったはずです!

 

④お隣さんは2,000万円を老後資金の当てにしている

上の②③とも密接にかかわりますが、

そもそもお隣さんが、この案件に乗り気なのは、

将来の住への経済的不安

が一番の理由でしたが、

言い換えれば

老後資金への不安

だったわけです。

つまり、

土地売買代金2,000万円を当てにしているわけです。。。

 

例えば、

普通に4,680万円程度で売買して安い物件へ買替や賃貸なら?

これも通常なら普通の選択肢なのですが、、、お隣さんは、どうしてもそのまま住みたい。

※この提案は後々にもう一度出てきます。覚えておいてください。笑

 

⑤建物60坪程度の賃貸併用住宅3階建ての予算

同時並行でプランを

・ゼネコン×2社

・ハウスメーカー1社

に取り急ぎ依頼しています。

当初の私が夜な夜な図った敷地面積もほぼほぼ間違いなさそうで、そこから導きだした建物のボリュームは

・お隣さんの希望居住面積

・私達の希望居住面積

両方をキチンと抑えられることまでは分かっています。

あとは、

・建物建築金額

・建物の構造等

は、あくまでこちらの都合なので、大枠を外さなければ大丈夫であり、概算的には

土地建物総額1億円

に収まりそうです。

 

⑥根抵当権の解除方法

さて、重要な点です。

私が重要視したのは、

・お隣さんの将来の老後資金確保

・私WIN-隣WIN-弟WIN

です。

ここから先は、次回のネタバレにつながるので控えます。

 

⑦相続税は?譲渡所得税は?

以下は、あくまで私の妄想なので、参考にするのではなく読み物として読んで下さい。

<相続税>

居住用の財産を相続した場合

基礎控除3,000万円+600×3人=4,800万円

評価額的にも上記以下なので相続税はかからない

<不動産譲渡所得税>

マイホーム売却した時の特例措置あり

3,000万円控除

従って、

便宜上、取得費や売却費等を無視して

3,000万円を境に税金がかかるかどうか的なイメージです。

つまり、

2,000万円なら税金なし

4,680万円なら税金あり

 

⑧リースバック条件

今回は、お隣さんがそのまま生まれ育った土地に住みたい気持ちが一番であるうちは、

単純売却はありえないことから

リースバック条件必須

となりそうです。

 

⑨土地売買条件

ここは、お隣さんとの間ではまだ宙ぶらりんですが、

勿論

私の頭の中ではほぼ纏まっています!

・古家解体費(約100万円)

・残置物撤去費用(約30万円)

・引越・仮住まい費用(約100万円)

この辺りは全て私負担です。

 

⑩何よりも、まずは相続手続き

上で色々挙げてきましたが、

・お隣さんの気持ちを繋ぎつつ

・お隣さんの老後資金を確保しつつ

・安全に根抵当権を解除しつつ

何よりもまずは、

相続手続きを完了させ本人の単独所有にしなければなりません!

言ってしまえば、

それまでは、

絵に描いた餅

です。

つまり、

弟との面談では、

ここを確実に抑えながら突破口を見つけることが目標

になります。

もっと言えば、

面談に行く前に私の頭には着地点がないといけませんね。

 

次回やっと面談に入ります!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!