こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

インボイス制度

 

皆さん、インボイス制度の知識ってどれくらいですか？

10月には既に制度は開始していますが、実際のところ、私はまだまだ知識と経験が追い付いておりません。汗

推測するに、

現場では非常に多くの自営業者、個人事業主が困っているだろうなと思っています。

人の不幸が大好きなジュニアさん

お待たせしました。笑

そんなインボイス絡みで、

私の大失敗談をご紹介します！（泣）

 

今回は長編シリーズでサクサクと書いていこうと思います。（恥を忍んで）

 

構成は、

【1日目】

１．12月初旬のある日の打合せ

２．誰が悪いのか問題

３．本件の分岐点は実は〇年前

【2日目】

４．消費税還付を狙うべきか問題

５．インボイス後のスキーム

６．行けるのか！？

以上で書いて参ります。

 

１．12月初旬のある日の打合せ

ふるさと納税のシミュレーションをするため、10月末時点までの数字を集計して、12月頭に年間の課税所得試算をするのが例年の慣例になりつつあります。

私がきりの良い9月ではなく、10月末まで入れ込んで計算する理由は、

・固定資産税

・不動産取得税

・不動産譲渡所得税

・大規模修繕

など、入れ忘れるとそこそこ予測値と確定値にブレが大きくなってしまうのためです。ここ3年くらいの経験でそんな風になってきました。（去年は一杯多めに寄付しちゃいました）

ちなみに！

専業大家さんの場合特にかも知れませんが、ふるさと納税で多めに寄付してしまって、なんとなく、

丸々損した気分

になってしまった事ありませんか？笑（私です）

実際には、

多くの場合、150万円まで（厳密には160万円を超えない）くらいは、控除枠対象なので、所得税圧縮にはつながっていて、丸損しているわけではないのでご安心下さい。笑

 

ただし！

この160万円を超えて多めに寄付をして控除してしまうと、ふるさと納税の寄付控除で税務署から調査が入ったケースが、実際に私の税理士の客先で昨年いたようなので注意が必要とのことです。ここの読者はそもそもふるさと納税を住民税の控除対象となるギリギリまでしかやらない周到な人が多いと思うので大丈夫でしょうが、念のため。汗

 

万が一、大幅に超えてｋるうような人は、安全を見て、

返礼品を3割換算で雑所得に追加する

ようにしなければ調査が来る可能性があがりますね。。。実際に税務職員からは3割換算について明言されたようです。

 

余談が入ってしまいましたが、その打合せしていると、私名義の今期について、

税理士事務所の担当者から

驚愕の言葉が発せられた

のです。汗

担当者

「婿さんは、今年原則課税事業者でした。テヘペロ」

 

これは流石に、一瞬にして、ゼロセンチ大家に豹変してしまいます。

何故なら、

私は、私の名義で今年売却が結構ある予定だったので、

少なくとも3回以上

私が簡易課税事業者で間違いない旨を確認していました。

 

簡易課税事業者と原則課税事業者だと何がそんなに違うのかについては、それだけで1コラムになってしまうので、ここでは割愛しますが、比較的売買を自由選択で行う事が出来る私にとっては、

原則課税事業者の時には、

テナント物件などを購入して

消費税課税仕入れを増やす事で還付を受けるくらいを目指すべき

と思っていたりするわけでした。

 

それで、何度も聞いたわけですが、彼は私は今年簡易課税事業者であり、仕入れは関係なくあくまでみなし割合になると説明を受けていたわけです。。。それが、12月に入ってからいきなりどんでん返しされたわけでした。。。

 

ちなみに、今年私は私名義で

①3月に区分テナント売却

⇒無事に購入者が決まり、今年は簡易課税事業者だからと免税事業者になる来年を引渡に設定。退去リスク、契約解約リスクなどを踏まえても敢えて選択。

 

②戸建1号売却チャレンジ

⇒結局は、希望額でのエンド売却は叶わず、2回転目の賃貸になった。仮にオーナーチェンジで売却していたらもろに消費税が絡んでくる。

 

③戸建3号、4号バルク売却

⇒コラムにもしましたが、上手く実需住宅ローン活用の購入者にバルクで売却し、実需側に金額を寄せて、オーナーチェンジは低く設定出来た。これは消費税計算に関わってきます。

 

こんな感じで、①③は実際に売却したので、私が原則課税か簡易課税かは結構重要になってくる問題だったわけです。

２．誰が悪いのか問題

担当者は、簡単に、本件において私が被る金銭的負担は税理士事務所で対処する的な事を言いました。実際に、税理事務所はそういった保険に加入もしていますが、私は断りました。

そもそも、

私が行おうとしたかもしれないテナント物件購入における消費税還付や負担減への方策は、結果、どれくらいのメリットがあるか的な話で、どんな物件をどんな建物比率で購入できるか？で大きく異なります。

それに、

私自身も、年始に自分で確認すべきでもあるし、

今回、何故、

私が今年喘息課税事業者なのか？

を理解する事は、経営者として、本当は理解しておくべき事だとも反省する部分もあるわけです。（これは年始に気づくとかではなく、過去のある時点で気づいておくべきだった点があります）

 

３．本件の分岐点は実は〇年前

実は本件は、おそらく、私の初めての売却に遡ることになります。

それは、

8年前くらいに売却した私が私名義で初めて購入した1棟RCの件です。

この物件は、総額で17,000万円で売却しており、この頃は契約書には総額記載のみで、別の顧問税理士にある意味按分は丸投げしていました。

そのうえで、

年間課税売上が5000万円を超えていた

わけです。すると、必然的にその年の3期後は原則課税事業者になるわけですが、

その年以外は、

ずっと免税事業者だったので、簡易課税事業者の届出を出したことがない名義のままだったわけです。

それで、3年前に課税売上が1000万円を超えたので、今年は課税事業者だったわけですが、期首に簡易課税事業者の届出を出さなければいけないところ、税理士も私も失念していたわけです。既に10何年も課税取引を行っているので当たり前に届け出はもう済んでいると思い込んでいたわけです。ここが落とし穴でしょうか。。。

 

結果、私は、

この12月に新たにテナント物件を購入契約まで済ませて、消費税還付を受けるのか、今年はもうあきらめて、来年は免税事業者に戻るのかの選択を考える時間なくしいられることになった

わけです。

仮に、

今年、消費税還付対象となるような物件を購入した場合、ここから3期は原則課税事業者になる為、3期分の売上消費税と仕入消費税と還付される消費税を計算してどっちが得か、労力対効果があるのか判断しなければならないわけですが、

問題はそれだけではなく、

10月からインボイス制度が始まっていて、原則課税事業者の場合には、本当は1年かけてリフォーム業者や掃除のおばさん、仲介会社などあらゆる仕入れ業者側にインボイスを登録してもらうようにお願いをしなければ、個人でやっている人たちはもちろんのごとくインボイスなんて登録していません。汗

従って、

上の計算に、更に、私が泣く事になるであろう、2割分や来年以降は5割分についても考慮しなければなりません。

 

更に、インボイス制度開始後に、こういったテナント物件なでの消費税還付を狙う場合、

売主がインボイス登録をしていなければ本末転倒

で、

でも、売主が業者とかになると、建物比率を高く契約しにくいので消費税還付のメリットが薄れる

という難易度UPまで付いてきます。

 

難しい。。。っていうか残り2週間しかないし。。。

 

次回に続きます。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m