こんちには!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『家賃滞納者への対応の違いについて考える!』です。

私は、ゼネコンに建材商品を販売する商社にいたことをコラムで書いたことがありますが、ゼネコンを相手に商売する上でものすごく大切な仕事が

入金確認

滞納金・未入金の対応

です。

売掛金の支払いスパンも長い先もあり、売掛金総額も大きいことから、少しでも帳簿に穴があくようなことがあると上司からは良く下記のように部下は叱られることがありました。

「お金が貰えて初めて仕事になる。」

確かにその通りです。

これは大家の仕事でも同じことが言えて、

兼業か専業かは関係なく

家賃の入金があってはじめて大家の仕事は成立します。

今日は、そんな家賃滞納について起きた出来事とそこから強く感じることについてつらつらと書きたいと思います。

 

構成は、

0.婿養子版リスクマネジメント

1.2人の4か月滞納者

2.同じ4か月滞納者でも対応は違う

3.4か月滞納者が長期優良入居へ

4.涙する入居者

5.滞納を許す?

6.大家の存在意義を考えさせられる

以上で書いてまいります。

 

0.婿養子版リスクマネジメント

大家にとって、滞納者との闘いは避けては通れない

大切な仕事の内の一つ

です。

リスクマネジメントを大学時代には勉強しましたが、

ウィキペディアによると、

 

①リスクの回避

マネジメントやプロセスなどによりリスクの発生を回避する。たとえば、手順書を作成したりする。

大家業に置き換えると

・入居審査

・保証会社家賃集金代行

・家賃自動引落

そして、

滞納者へすぐに連絡すること

もその後の入居者の反応を見ることでリスクの発生の回避にもつながります。

 

②リスクの低減

これはリスクの発生はビジネスにおいて

100%は防げない

ことから、

リスク発生時に、

どのように対応するか?をマニュアル化したりすることで、リスク発生後の迅速な対応等により、

コストや労力

または

被害

が最低限に抑える効果を期待するものです。

これを大家業に置き換えるならば、

どの段階で(1週間・1か月・3か月)

どんな対応を

とるのか決めておくことが重要です。

ここで重要なのは、

これを決めるのは

大家の仕事であり管理会社の仕事ではないこと!

だと思っています。

ここでも、具体的にもっとも大事な仕事の一つが、

滞納者へすぐに連絡すること

になると思います。

そして、

それに対する入居者の反応を見て、

滞納リスクの高低を判断

して、次の対応策も決めておくことが望ましいと思います。

例えば、

私の場合、①リスクの回避の段階で、リスクの高そうな入居者は避けます。

そして、

属性が悪く、滞納リスクが高いと判断した場合に入居申し込みを断ることもありますが、それでも受け入れざるを得ない需給バランスの物件では、

④リスクの転嫁

として、保証会社の集金代行を使ったりします。

そんな方策をとる中で、大丈夫と思っていた入居者が滞納をした時に、その入居者が最悪のケースで家賃の取りっぱくれが発生するのだと思います。

その期間が長ければ長いほど

損失も大きく

心労も大きい

ですが、被害を大きくさせている原因の一つは、大家(管理会社)の怠慢であることが大きいと考えます。

つまり、

滞納発生時点でどう動くか決めておけば大きな損害にはなりづらいわけです。

その意味でも、

②リスクの低減としてどのタイミングでどう対応するのかを事前に決めておくことは大切ではないでしょうか?

 

③リスク共有

ウィキペディアではリスクの共有と言っていますが、

ここは

リスクの分散

だと考えます。

家賃滞納ではなく、管理会社や保証会社の倒産による損失リスクについてと考えられますが、今日は滞納について書きたいので止めておきます!笑

しかし、

土地⇒新築などやリフォームでも同じことが言え、

一極集中はメリットもあるけど、リスクもあることを認識したうえでステークホルダーとはバランス良く付き合っていきたいところです。

 

④リスク転嫁

リスクが顕在化した場合の損失補償を準備すること。Byウィキペディア

我々大家業に置き換えるならば、

保証会社の利用

⇒集金代行等

火災保険の利用

⇒残置物撤去費用等

 

これらは、発生した被害を防ぐための方策です。

従って、この時点でリスクの顕在化が生じているわけです。

婿養子版滞納マニュアルでは、

この時点で、

①リスクの転嫁へすぐに移るのか?

②下のリスク保有

を選択するのかを判断します。

 

⑤リスク保有

対策を何もしないこと。リスクを受容するともいう。発生頻度が低く、損害も小さいリスクに対して用いる。byウィキペディア

こんな風に定義されていますが、、、

私は、

今のところまだ業歴13年ほどで、かつ、属性の悪い低家賃帯への参入は築古戸建投資くらいしかないですが、

私は①を選択したことは一度もなく

■入居審査で入居者へのイメージを捉え、リスクが高い場合は入居を断り

■滞納が発生すれば、

滞納者へすぐに連絡すること

にしています。

そして、その入居者の対応や反応を見て、

・長期優良入居者

・確信犯的滞納者

のどちらかを判断し、前者であることばかりでした。

つまりは、

①リスクの回避

がうまく機能している表れでもありました。

 

しかし、今回、初めて滞納発生時に後者ではないが

支払能力に疑問符がつく入居者の滞納

が発生してしまいました。

 

そんな

大家の心の葛藤

を共有したいために、こんな長文を書いております。汗

ここからは駆け足で行きます!

 

1.2人の4か月滞納者

上で挙げた滞納者は、二人の滞納者の内の後者で滞納者Bの方です。

 

滞納者A:滞納常習犯 

※確信犯ではない。常習犯確信犯の違いを私は長期優良入居者になるかどうかで決めています。詳しくは、2018年7月31日『家賃滞納者との戦い!』参照。

 

職業:タクシー運転手(勤続15年以上)世帯年収700万円

年齢:60歳

家族:妻、子供3人(就職済、学生、学生)※第一子の年収は上に含まない

引越理由:自宅売却(手残りはなし)

ペット:犬1匹

 

滞納者B:確信犯ではないが常習犯 

職業:パートのおばさん(勤続15年以上)

世帯年収:700万円(内訳、母年金、パート200万円、同居の子供2人500万円

年齢:おばあちゃん70後半

   本人40代中盤

   子供は20歳以上二人

引越理由:家族で暮らすために広い戸建て希望

ペット:猫1匹

 

この二人の4か月滞納者に対する私の対応は違いました。

 

2.同じ4か月滞納者でも対応は違う

■滞納者Aへの対応

この方は、4か月滞納をしていましたが、7月の時点ではまだ判断が付きませんでしたが、何度かのやり取りを経て、

長期優良入居者になる

と判断しました。

そのうえで、滞納が4か月になった時点で

内容証明郵便による

支払い督促を出しました。

※文言は需要があれば、コラムにします。

 

3.4か月滞納者が長期優良入居へ

その後、順調に滞納を解消し、12月末時点で滞納なしの優良入居者へ変わりました。

毎回、振込時には連絡もくれ、最終の振込の際もすごく丁寧に謝罪をしてくれ、その口調からも、

二度と3か月を超える滞納はしない

気がしました。

 

この時、私は一言

当月払い(1か月滞納)

は許容するとお伝えしています。

 

4.涙する入居者

 

■滞納者Bへの対応

審査段階で私のヒアリング不足でした。

申込時では、子供の内1人は確実に一緒に住むつもり。母の年金もあるので、家賃8万円でも大丈夫とのこと。

 

現地でDIY中に案内がありすぐに決まりました。

しかし、

入居から3年が経過しましたが、、、

なんと、、、

 

知らぬ間に。。。

 

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

子供二人が出て行っていまいました!

 

家賃年間96万円。

パートのおばさんに払えるでしょうか?

 

答えは簡単ですね。。。

 

無理!(*_*;

 

それまで滞納は一度もなく、それどころか、ちょっとしたことでもきちんと連絡をしてくるような律儀なおばさんです。

前払い滞納時点で、電話を掛けます。

 

聞くと、

・母が認知症

・子供二人がさっさと出ていく

という二重苦の状態。

 

仕事をパート以外でも増やそうとするが、母親から電話の嵐でそれどころではない。

話を聞く限り、嘘ではない気がします。

 

私は悩みましたが、

もう少し様子を見ることにしました。損をしても良い覚悟で。初めての経験です。これまで、回収できると判断している人以外は入居させたことがなかったので。

追い出すのかどうか?

本当に迷いましたが。。。

それから何度も確認の連絡を私がしたり、彼女から謝罪の電話が来ますが、

家賃は入金されません

12月初めには4か月滞納状態でした。。。

保証会社の保証が3か月まではつくのと、敷金が2か月分あるので、ここまでは我慢しましたが、流石に目をつむれません。

その時点で初めて私の口から、

「このままではさすがに住んでいただけなくなる!」

「もっと家賃の低いところへ引越す方が良いのでは?」

「子供達に支援をしてもらうことは出来ないか?」

など自分の滞納回収の為というよりは、彼女の将来の為を思って聞きました。どう考えても、パートで200万円しか収入のない人が約100万円の家賃なんて払えませんから。。。

 

すると、それまで申し訳なさそうではあるけど、気丈にふるまっている感じだった彼女が号泣しました。(電話です)

少し落ち着いた彼女は

「こんな状態で〇〇さんに迷惑をかけているのに、こちらの心配をしてくださってありがとうございます。」

「絶対に迷惑をかけないよう出ていくつもりです。」

「仕事を増やしてでも必ずお支払いします。」

 

こんなことをおっしゃられました。

 

5.滞納を許す?

正直、それでも心配が付きませんが、もう少しだけ待つことにしました。

 

12月には、2か月分の振込があり、1月現在で3か月滞納の状態です。

 

本来であれば、

ここで保証会社に連絡をすれば、回収割合は下がるけど、ある程度保証もされますが、それでも保証会社にはまだ連絡はしないつもりでいます。

 

この行動には、私の中で、一つの考えがありました。

 

6.大家の存在意義を考えさせられる

現在進行中のマイホーム案件での隣地さんの老後資金の窮状。

そして、本件のおばさん。

自分が余裕が出来るにつれて、見えてくるのが

格差社会

 

別件でも、

身の回りの方で安定した『住』を提供する活動をしています。言い出しっぺはまたもや義父です。

その方も、

60歳後半で、戸建賃貸暮らし。未婚の30台中盤から40歳前半の子供が二人いますが、子供達のことも考えると、

今の家賃を払い続けることが出来ない

のです。

 

自分が病気になれば?

と考えるとだそうです。

そして、

自分の子供が健康でしっかり稼げるとは限らない!

いつどこで病気や事故に遭うかわからない。

 

格差社会の中で

私のやっている事業活動の中で

私の出来る範囲の中で

私の見える範囲から

社会貢献になること

を強く考えさせられます。

 

これは、余裕の表れでもあり、

何より、慈善活動だけでは人は食ってはいけません。

 

そんな心の葛藤の中、このコラムを書きました。

 

儲ける大家としての社会貢献。社会的意義。

 

今年は少し考えを深めていきたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!