おはようございます!

定期預金の金利は0.01%程度なので、100万円預金しても1年で100円しか利息を生みませんね。

なので、賞味期限6カ月切れの餅でも食べる。これがFP大家です。

ちなみに、お腹は壊しませんでした。

ジャッジメント成功です!

本日は、耐用年数オーバーの物件から得られるキャッシュフローの価値についてのジャッジメント。

そして、融資を受け続けるには。

 

スルガショック以降二極化する金融情勢

スルガショック以降、金融機関の審査が厳しくなってきています。

メガバンクは海外に収益を求めアパロンには見向きもしてないので、やはり焦点になるのは、地銀、信金、信組の動向です。

地銀から審査を厳格化している様子ですが、信金信組はこの状況をどう見てるのでしょうか。

これまでの融資競争では、地銀が低金利で案件をさらってしまっていたので、信金信組はやりづらい情勢だったと思います。

ここで地銀がしおらしくなったので、信金信組が攻勢をかける展開というのもあると思います。どんな業態の金融機関も存続のためには利益が必要ですから。

ちなみにざっくりとですが、業態別で融資はこんな特徴かなと(地銀でも法定耐用年数を超えた期間で借りてるなどのツッコミはご容赦を)

地銀   金利:1%台 返済期間:法定耐用年数

信金信組 金利:2%台 返済期間:経済的耐用年数

 

某信金と金融庁の動向

地銀がイケイケの時代でも、信金信組に持ち込まれた案件があります。

それが、耐用年数オーバーの融資期間を必要とする案件です。

一部地銀も耐用年数オーバーの案件に手を出していたのですが、今後はもっと厳しく見てくるだろうと考えてます。

そうなると、信金信組が融資を伸ばす好機が到来しているのかもしれません。でも気になるのは某信金と金融庁とのやり取りです。

不動産鑑定士の鑑定を得た経済的耐用年数で、長めの融資期間を組むことの妥当性について焦点となっていますが、どうでしょうか。

これが信金の業態で起きている問題なので、今年はここが一つのポイントになるのではと考えています。

このジャッジメントは、某信金の経済的耐用年数が適切なのかという論点に留まらず、下記の2つの論点も大切な要素かと思います、

●維持管理コストが増加するであろう耐用年数切れの物件を、投資家に融資して問われる金融モラル・・・融資するな!

●既存ストックに融資することで有効活用を図り、得られるであろう公共的かつ事業的便益・・・融資しろ♥

欧米の住宅のように、既存ストックを長期的に利用する論点も重要だということです。

ここなのかなと注目しています。

 

耐用年数オーバーで融資を受け続けると。。。

金融機関というのは概ね債務者の格付けを取っています。一定のルールに基づき債務償還年数を基に格付けをとります。

不動産賃貸業でいうと、

法定耐用年数>返済年数>債務償還年数 となっていることが理想的です。

法定耐用年数を超えた融資期間でローンを組むと、上記のロジックは成立しません。厳格な金融機関ならアウトです。

寛容な金融機関ならセーフ。

審査基準は金融機関で異なるので、いろんな金融機関に案件を持ち込む必要がありますね。

ならばセーフの金融機関をバンバン利用するという判断もあると思います。規模を拡大したければ私もそれしかないと思います。

ただ、耐用年数オーバーの借入を使えば使うほど、それを嫌う金融機関とは疎遠になっていきます。耐用年数オーバーの物件のCFは信用されていないことになります。

だとすると、投資家としてのジャッジメントが必要です。特定の金融機関だけで買えるという場合は、特に、買い進める危険性を見極めたいです。

審査の目線として債務償還年数とCFは重要ですが、もう一つ大切な要素として注目すべきは、貸借対照表の内容です。

信用されるCFについて考える。

キャッシュフローの価値は貸借対照表に依存します。債務償還年数(=借入金÷CF)を判定する際にも、CFが重要なファクターになっております。

例えば、AさんとBさんのある年度の債務償還年数がともに20年だったとします。その年度の2人の債務償還能力は同程度と言えます。

ですが、AさんとBさんがともに1000万のCFを得ていたとしても、その貨幣価値が異なることがあります。

その答えが貸借対照表にあります。

カネはないが地主である資産超過Aさんと、持たざるサラリーマンの債務超過Bさんとでは、資産超過のAさんのCF1000万円の方が価値が高いのです(ROEは低いですが)。

債務超過のBさんは、債務超過を解消するためにCFを使うことができません。事業を精算するためにも資金が必要ということです。

債務超過のBさんに対し融資する銀行も同じ目線で、CFを流用してほしくない。破綻したら負債が残るの状態なので、同じ債務償還年数(償還能力)でも資産超過のAさんと同じ評価ができません。

Aさんには融資できるけど、Bさんにはできないという判断になります。

金本位制ではありませんが、CFの裏付けとして純資産があり、審査にとっても、投資家にとっても大切だということです。

つまり、債務者の信用力=CFの信用力になります。耐用年数オーバーで融資を引き続けることができる投資家は、資産余力アリと判定されています。

その投資家の資産背景(純資産)に目線を合わせた審査も併用するスタンスを金融機関は持っているということです。

逆説的に、信用力のない発展途上国が高い金利で国債を発行するように、信用力のない投資家に、銀行は高い金利で融資するか、債務超過と判定した場合は謝絶します。

融資を引く信用力というのは、新築投資・築古投資・区分投資といった投資スタイルに関係なく、貸借対照表に依存する問題です。

物件価値を上回る価格で購入すれば貸借対照表は棄損し、融資は受けづらくなり金利も高くなってゆき、やがて借りられなくなります。

経常収支の安全性の観点でCFは大切ですが、貸借対照表の資産構成も意識することが融資を引き続けるポイントです。破綻しないためのポイントでもあります。

なんか書いていたら、最後はありきたりの結論となってしまいましたが、審査のプロセスを投資活動に役立てていただければと思います。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!