今回は、私が初めて購入した都内のシェアハウス物件ついてご紹介したいと思います。

初めてのシェアハウス

前回までのコラムで埼玉、千葉、神奈川で4つの戸建を保有してきた私は、都内の戸建物件の購入を検討し始めました。しかし都内の戸建物件は土地値が高く利回りが低いので、投資基準の利回り20%(5年で元本回収)には到底及びませんでした。それでも粘り強くいつもの不動産ポータルサイトで戸建物件を検索していると大手町駅から地下鉄で24分の23区の東部にある築40年近い5DKの戸建のシェアハウスを見つけました。最寄駅まで徒歩16分から18分に2路線3駅利用でき駅前には商店街やデーパート、ショッピングモール、映画館等あり生活環境は恵まれています。建物は古いですが、室内はシェアハウス用にフルリノベーションがされておりました。各部屋にベッド、いす、テーブル、エアコンがついており、共有部もお風呂、トイレ2か所、キッチン、食器、調理器具、電子レンジ、冷蔵庫等完備されており、すぐにでもシェアハウスを運営できる状態でした。売主は不動産業者でシェアハウスを賃貸で運営しておりましたが、運営管理の担当者が退職したため売却先を探しておりました。販売価格が1280万円でしたが、1,000万円の法人名義で買付。家賃収入が1部屋4万円として5部屋で月20万円、年間240万円の収益が見込まれ、表面利回り24%ですので諸経費やローン支払いを加味しても5年~6年で回収できると思いました。

初めてのローンと借地権

今回の物件価格は1,000万円と今までの物件より高額だったので、初めてローンを利用しました。事前に金融機関の不動産担保ローンはリサーチ済みでしたので、借地権でも物件の収益力や借入人の属性を重視したローンがあることは知っておりました。ローンの申込から審査、融資実行までネットや電話で完結するのでわざわざ平日銀行に行って面談する必要がなく平日本業に忙しい高属性のサラリーマンにはありがたい商品です。その分金利も4%台後半と高めですが、次に事業性のプロパーローンを地銀や信金、信組から借りる時にもっと低い金利で借り換えをすればいいと割り切っています。そうすれば再びこの不動産担保ローンの枠が空くので、次の物件の融資を組むためのローンとして利用価値大です。もちろんローン残高に対する借入時の事務手数料や繰り上げ返済手数料も0円なので借り換えもしやすいです。毎月のローンの支払いは6万数千円ですので、5部屋中2部屋埋めれば毎月黒字なので十分余裕がありあます。
借地料も近くのお寺が所有する土地なので、月7千円弱と利益を度外視した破格の安さです。借地権についてはローンが通りにくいという出口の売却が難しいという懸念もありますが、当面は家賃収入を稼いで投資元本を回収したらキャッシュマシーンとして働いてもらう考えです。もし買値の2倍で売れたら売却を検討しますが、次の融資の担保として活用するのもありかなと思います。

今回の学び

今回の物件は自分にとって金額も大きく初めてローンを利用した初都内の初借地権物件なので、新しい学びが多く1歩目としてはちょうどいい歩幅のスタートでした。また、シェアハウスということで普通の戸建貸しとは異なり収益力が高く、立地条件から客付け力もあり当社の収益源の柱となりました。一方で、ローンを利用したり、光熱費をオーナーが負担したり、掃除をバイトさんに手伝ってもらったり、無料Wi-Fiの設置など出費もそれなりにかかります。今後は家賃収入の最大化と支出の最適化を目指し、満室運営を継続していくのが目標です。次回はシェアハウスの運営や客付けと家賃滞納者の対応につきお話したいと思います。