こんにちは、ブックです。

今日は区分所有建物の規模が与える影響ついて考えました。

主に運営面からの話になります。

 

区分マンションの経費の分類

 

区分マンションを維持するためには日常的な管理から計画的な修繕、または突発的に発生する修繕まで様々に行っていく必要があります。

その経費を“規模に拠らない一定の経費”と“規模に拠って変動する経費”に分類したのが、以下です。

 

①規模に拠らない一定の経費

エレベーターリニューアル工事、ポンプ交換工事、設備更新工事(オートロック/防災盤等)、エレベーター保守、建物点検、機械警備、受水槽清掃、管理人業務(清掃等) …etc.

②規模によって変動する経費

大規模修繕、配管更新工事、設備更新工事(インターホン/火災報知機等)、消防点検、雑排水管清掃、光熱費、スポット工事※頻度を勘案して、管理会社業務(事務等) …etc.

 

尚、ここではワンルーム中心に構成されたMAX100戸程度まで、EV1基で収まる物件を想定している。

 

規模が経費に与える影響

 

同一間取りのワンルーム30戸と60戸のマンションを比較してみる。

 

①の経費の戸当たりの負担は

30戸の場合、①の経費の総額÷30

60戸の場合、①の経費の総額÷60

 

①の経費については、60戸のマンションの戸当たりの負担は、30戸の1/2で済むことがわかる。また、②の経費についても単価や共通費の部分では戸数が多い方が有利であると見ていいだろう。

 

些細な差にも見えるし、全てが一律に1/2や2倍になるものではないという事実もあるものの、この差分は運営していく上で大きな余裕をもたらしてくれる実感があります。

 

=======================================

“どの程度の規模ならいいの?“という問いには、正直…一概には答えられない。理事長を任されている延床3,000㎡台の築古区分(新耐震)では経常的な経費を差引いた年間CFは500万円程度。計画修繕も逐次行っており、この物件については今後一時的に借入れをする局面はあっても躯体が持つ限りは資金繰りに問題はないと判断しています。他、2,000㎡台の築浅区分でも同等のCFを確保している物件もあります。

これらの物件は安く出たときには追撃買いのスタンスです。

=======================================

 

外壁改修工事への考察

 

もう一つ、外壁改修工事の施工面積、足場数量について気づきがあったので付記したい。

外壁改修工事は大規模修繕のコストの中で大きな割合を占める工事科目である。

 

総戸数30戸 1フロア3部屋の11階建てマンション(1階は共用部)

総戸数60戸 1フロア6部屋の11階建てマンション(1階は共用部)

の比較。

拙いイメージ図も作ってみた。

各戸の寸法は幅3メートル、奥行8メートル

共用廊下の幅員は2メートル

※数値の妥当性については検証していません

 

30戸の外周は、(3×3+8+2)×2=38メートル

60戸の外周は、(3×6+8+2)×2=56メートル

 

外壁改修工事の施工面積や足場数量は外周×高さに比例するわけで…

単純に戸数が2倍になったからといって施工面積や足場数量が2倍になるわけではないという例として見てもらえれば。

 

ここで言いたいのは、やはりマンションは大きいことが一つの“正義”だということだ。

 

先輩との思い出

 

こんなことを書いていると、土方仕事をしていたことを思い出す。

あまりのハードさに初日で辞めることを決意したのであったが、気のいい人が多かったせいか一年くらい続けてしまったのだ。

 

当時、先輩との会話

 

先「この前さあ、ブックちゃん家の近くの現場でボード揚げてきたよ」

ブ「えっ!?まじスか。どの辺ですか…」

先「駅から歩いて〇〇んとこ。小っさくてさ、細っせえマンションだったわ~!」

ブ「……………」

 

 

RCの経費は重い。特にペンシルなやつは。維持するのもたいへんなのである。