こんにちは!「新米大家」です。

正月気分も吹っ飛び今日(1月7日)から仕事ですが、休みボケが酷くて何から手を付けていいか、分からない状態になっています。((笑))

今年度は、毎月物件毎の収支状況をコラムにしてみたいと思っています。

 

基本的には、現金の入出金に沿って記載していきますので、初心者の方等の参考になれば・・・と思っています。(多少は、ぼかしていますが・・・)

因みに、僕の現在の残債比率は、約15%です。実態の表面利回りは平均で12.5%(現状の満室時家賃より購入価格で除した数字)です。

後、基本的には、九州の地方都市(人口10万人弱)に物件は集中しています。

 

1.複合レジ物件(平成30年5月購入、残返済期間14年)

満室時家賃(月額) 352,000円   12月家賃  302,000円

自動販売機      3,500円

12月家賃総計     305,500円

(支出)

管理費        18,630円

清掃費         4,320円

電気料         4,000円

駐車上地代(年払) 106,657円

借入金返済     184,731円

収入ー支出 =   ▲12,838円 ①

 

2.テナント1棟物件(平成28年4月購入、残返済期間17年)

満室時家賃(月額) 100,000円   12月家賃  100,000円

看板料(1年に1回)  50,000円

12月家賃総計     150,000円

(支出)

固定資産税      43,000円

借入金返済      60,097円

収入ー支出=     46,903円 ②

 

3.1棟ワンルームAP(平成27年9月購入、残返済期間26年)

満室時家賃(月額) 285,900円  12月家賃    216,400円

 (支出)

管理料        11,685円

電気料          2,500円

清掃費        10,800円

固定資産税      36,000円

Jコム         7,484円

借入金返済      152,000円

収入ー支出 =     ▲4,069円  ③

 

4.ワンルーム区分(平成28年6月購入、残債なし)

満室時家賃      25,000円  12月家賃   25,000円

(支出)

管理費         7,900円

固定資産税       5,625円

収入ー支出 =    11,475円 ④

 

5.ファミリー区分(平成28年7月購入、残返済期間17年)

満室時家賃      68,000円  12月家賃   68,000円

(支出)

管理費        22,890円

固定資産税      24,258円

借入金返済      21,785円

収入ー支出 =     ▲933円 ⑤

 

6.1棟テナントビル(平成29年10月、残返済期間12年)

満室時家賃     420,000円  12月家賃   420,000円

看板料(1年分)   50,000円

自動販売機      2,000円

12月家賃総計     472,000円

(支出)

管理料        15,000円

電気料          3,500円

固定資産税      128,100円

借入金返済      357,926円

収入ー支出 =    ▲32,526円 ⑥

 

7.1棟ファミリーAP(平成29年12月購入、残債なし)

満室時家賃     228,000円  12月家賃  228,000円

(支出)

管理料        11,400円

電気料          1,000円

清掃費          5,000円

固定資産税      19,000円

収入ー支出 =    191,600円  ⑦

 

8.1棟RCファミリー(平成30年11月購入、残返済期間20年)

満室時家賃      952,000円  12月家賃     952,000円

(支出)

管理費        30,000円

電気料          2,500円

水道料          2,000円

清掃費          5,400円

貯水槽清掃      29,160円

11月入居AD      55,000円

借入金返済(利息分) 153,000円

収入ー支出 =    665,560円  ➇

 

収入合計 2,416,900円 - 支出合計1,542,348円 = 874,552円

となりました。

ここから、税理士報酬43,200円や他の経費(全体の経費 ガソリン代や打合せ代不動産屋さん、銀行との忘年会等・・・)がかかっています。

ということで、手残りは概算80万円位での着地です。

 

(総括)

まず、➇の物件については、1月迄元金据置(元金330,000円)なので、大きくCFを創出していますが、12月は、固定資産税の支払い(今年度購入分は除く)がありましたので、物件によっては、マイナス収支が発生しています。

あと、③の物件については、1室空き(もう1室は知人に無償提供)の状態ですが、1月より満室(1室契約し、知人への無償提供の部屋も25,000円徴求)となるので、収支は大幅に改善します。

①の物件(複合レジ)のテナント部分(募集家賃80,000円)については、もう暫く長期戦となりそうですが・・・全部で43室中42室(97.6%)での新年スタートですので、3月、4月の入退去の時期をどう乗り切るか?(退去連絡後の募集開始の初動をどうやっていくか?)というところです!

今後収支を開示していくことで、地方の人口10万人程度での超ドミナント戦略でも、不動産賃貸経営が何とか運営できることがお伝えできれば・・・と思っています。

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。