築古戸建ってどうせ現金でしか買えないんでしょ

そう思っている方多いのかなと思います。 先日契約した際に仕事が早くて有名な不動産屋の営業の方と雑談した際、営業の方が戸建投資のお客様は私以外は現金で買っているそうです! 現金で買っているので戸建数棟で停滞している方が多く、規模を拡大するにはアパートへ移行するといった方が多いと伺いま

した。

大家の集まりでも感じるのは戸建をメインの方は融資を使われる方が少ない気がしております。

戸建はその一戸だけでみると優秀な場合が多いですが、拡大を考えるとローリスクローリターン(拡大スピードが遅い)が常識なんです!!

はじめの1棟を除きオーバーローンまたはフルローンで購入しており、その結果短期間で戸建を買い進めることが出来ました。

私は築古戸建を融資で買うことが1つのローリスクミドルリターンで拡大出来る戦略だと思います。また私(新卒2年目時年収416万その後年30万づつ昇給)のような属性がお世辞にもよくない方はRCやアパートはまず買えません(イケますといってきたのは某IoTアパートの会社だけ)

特に貯金がない、属性も悪い、勤続年数少なく不動産屋から帰れと思われるような方が始める際は、築古戸建はオススメです。

※築古戸建=再生物件になり、相当な手間と根性が必要です汗 土日は掃除とDIYで、年末年始も返上してます。本音を言えばそろそろしんどくなってます。

 私がどのような経緯で融資を付けて拡大いったのかを紹介します。

私の銀行融資の経緯

・1棟目 自己資金500万円

現金で戸建(215万)とリフォーム(180万)でほぼなくなる。

 

・2~6、8、9棟

 地銀:不動産担保ローン(ノンバンクが保証) 金利4.9%25年返済 合計1650万円 

 労働系金融機関 (本業が会員企業):フリーローン 金利3.5%10年返済 290万円 ※リフォーム資金に消えた。 

 

・7,10,11,12棟目

 政府系金融機関:プロパーローン

 物件代金 10年~15年 金利1.5%前後 合計1000万円                       

   諸費用 7年 金利1.1% 合計300万円

 

・13、16、18棟目

  在日系信組:プロパーローン 金利3.2~3.5% 合計1150万円

 

 ・14、15、17棟目 

 ローカル信組:プロパーローン   10年金利2.8% 合計700万円

        保証協会付きローン 10年金利2.2% 合計380万円

 ※2棟は売却してます。

はじめは不動産投資に強かった某銀行の4.5%より金利が高い担保ローンから初めて、フリーローンまで使ってだいぶ無茶して拡大したなぁと思います。正直確定申告2期終えるまではどこの銀行もまともに相手にしてもらえませんでしたが、最近ようやく地元の金融機関などから借りれるようになりました。なおほとんどがオーバーローンです。

 

自分の中ではだいぶ初めに比べて改善しましたが、

正直、金利を見たらこいつやべえなと思うと思います笑 よく心配されました。

 

でも私は高利回りでいい物件であれば、全然回るので金利は気にしません(ほんとは少しでも安く借りたい)。

若くて金がない独身なうえに、持ち込む物件はすべて耐用年数超えてるので、高金利でも仕方ないかと、、、

私はイールドギャップ(実質利回-銀行金利)が大事だと思います(あと出口も)。

高属性の方は低利回りでも築浅RCなどを低金利で買るのは回ると思います!

しかし、私のような金ないのに不動産投資したい人は、仮に新築や築浅の物件でもよい条件では融資引けません泣 仮にそういうのを高い金利で買えば利益は残りません(TATEるな危険)。

築古戸建を融資で拡大することも選択肢の1つに加えてはどうでしょう!

 次回は恐ろしい高金利4.9%不動産担保ローンについて述べようかと思います。

しばらくは戸建の融資シリーズでいこうかと。

戸建の融資は私はめちゃちゃ知りたかったですが、戸建専門の融資の情報が少ない(特に確定申告の実績がない人向け)と感じてました。まずはそこを重点的に発信していきます。