高金利でやるか待つかの2択?!

私は大学生から不動産投資に興味がありました。(不動産投資というよりはあまりサラリーマンになりたくなかった)。

新卒2年目24歳の秋に副業などで貯めた500万を基に不動産投資を始めましたが、1棟目の戸建で400万を使ってしまったので、次回以降はアパートを融資で買おうと考えてました。(早期セミリタイアを考えていますので拡大したいため)。

当時は2014年そこそこ融資が出た頃です。しかし、銀行を回りましたが、勤続年数、年収、年齢、自己資金などからどこも融資が出ませんでした。

いまから思うと当然です、こんな低属性に貸すのはビジネスになりません!

 

そう高属性とは、有名中学 有名進学校と 受験戦争のコマを進め 一流大学に入る… 入って3年もすれば 今度は就職戦争… 頭を下げ会社から会社を歩き回り 足を棒にしてやっと取る内定……やっと入る一流企業……今度は出世競争、ギャンブルにも 酒にも女にも溺れず 仕事を第一に考えゲスな上司にへつらい 取り引き先にはおべっか、遅れず サボらず ミスもせず… 毎日律儀に定時に会社に通い残業をそんな生活を10余年続けて気が付けばもう若くない 30台半ば・・・40そういう年になって やっと得られるそれが「高属性」、「メガ大家への切符」!

俺にはつらかった、積み上げてないから、、、 

そんな時、必死で情報を探し見つけた電流のながれる「鉄骨」それが4.9%担保ローンでした。

方針を転換し、高利回りかつ土地値-解体費以下で出口がある戸建に絞り、担保ローンで実績を作り、公庫、信金などへ切り替える戦略へ方針転換しました。

 

不動産担保ローンの内容

あくまでも関西都会な地銀の担保ローンです。(もうすぐ都会捨てて未来を目指すらしい)

どんな内容か紹介します。

・融資条件

 4.9%固定金利 25年

・融資金額

 建物は評価ゼロ(築20年以内はある程度評価)。

 路線価の70%

・保証会社

 池袋のノンバンク

・貸せる物件

 市街化区域が原則 調整区域、再建築不可はNG。

・対象地域

 全国OK、ただし原則銀行の営業エリアに居住または勤務

・手数料

 37,800円

・その他

 司法書士が指定(結構高い)、売却は全然問題なし、5棟以上は借りられない(事 

 業的規模はダメ)

 結構不動産担保ローンではシェアが高く、滋賀の第一地銀も類似商品を

 はじめましたが、こちらは複数所有していると難しいようです。

 土砂災害警戒区域は約30%融資額を減らされます。

 

この恐ろしいローンで買いましていき、実績を付けていきました。

いまは何とかもう少しマシな条件で公庫や信組から借りてます。

 

不動産担保ローン利用しての感想

築古なのにキャッシュフローが出るから始めたばっかりのころは助かる。

2棟目の例で紹介すると

投資額 400万円(物件価格:280万円 + 諸費用、リフォーム:120万円)

融資 420万円

家賃 65,000円

返済 24,500円

CF比率 62%

表面利回 19.5%

持ち出しゼロどころか現金増えてるのに、割と優秀かなと思いませんか??

安く買って、安く作ればそこそこ回ります。築古でも25年は圧倒的感謝です。

 しかし、元金はなかなか減りません。ほとんど金利を返済します。

 

担保ローン活用の考え方

賃貸需要があるエリア・高利回り・投資金額より高く売れるこの3つに絶対的自身があるならアリ。

1つでもかけてたらやめた方がいいと思います

またこの手法はエリアを選びます。都市部の戸建投資にありがちなテラスよりも庭付きの戸建(土地が広い、2棟目は60坪)が融資が出やすく、そういった物件が安く(高くても400万以下)で買えるエリアかつ土地値がそこそこ出る地域でないと厳しいです。坪10万~30万ぐらいがいいのかなと思ってます。

つまり田舎すぎず、都会過ぎないとこがベター。滋賀県大津市だから成立したかもしれません。

 

正直元金がなかなか減らないのはハイリスクだと思いますが、属性を上げるのが難しいと思う方やいまやりたい方は検討の余地があると思います。

最悪失敗しても、土下座したらなんとかなると思います(鉄板準備中)。

※投資は自己責任

※漫画ネタがわからない方はスルーしてください(好きな人は好きなはず)