よく言われる効率数値。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムにKAZU21599さんからのコメントがありました。その中で返済比率についての意見があり、私の投資手法の異質な部分が端的に表れていたと思います。

 

前回のコラムで事例に挙げた下記の物件では、返済比率が7割を超えています。これに対して『あり』か『なし』かという気持ちの問題についてのコメントでした。

 

 

■スペック

購入額:3000万円
構造:木造、築25年
表面利回り:12%
備考:土地の実勢価格3000万円

 

こんなスペックの物件を2割の頭金を入れて、2400万円を10年ローンで購入したとすると毎月の返済額が22万円です。満室での収入が月に30万円ですから返済比率が73.3%ですね。

前回も書いたように、これでは良くてトントンです。基本的には少しずつ持ち出しが続くような投資となります。

 

ですから、一般的には返済比率を50%以下にすると安全だと言われるのでしょう。50%以下になれば、とりあえずキャッシュフローが出るので毎月の運営は楽です。精神的にも気楽な不動産投資となります。

 

でも、、、

返済比率が50%以下だから儲かるのか?

というと、そうでもありません。返済比率は儲かるか儲からないかを測る指標ではないのです。あくまでも毎月のキャッシュフローが出るかどうか、運営していてキャッシュがまわるかどうかを見ているだけなのです。

 

だって、上と同じ物件を15年ローンで借りることができたら、毎月の返済額は15万円になります。一気に返済比率が50%になるのです。でも、物件は同じです。むしろ支払利息が増えた分だけ物件単体でみれば利益は減っています。

 

でも、基本的には築25年の中古アパートに15年ローンなんて通りません。(ちょっと前までは少数の金融機関で20年とか30年ローンも通りましたが、今ではだいぶ厳しくなってきたようですね)

ですから、富裕層でない者が融資を駆使して返済比率50%以下を狙おうとするとRCマンション投資に行きつきます。どうしても、今の金融機関のスタンスにつきあうとそうなってしまいます。

でも、RCマンションに儲かる物件が多いのかというと、そうではありません。

 

サラリーマン投資家も増え、ライバルが多い分だけ優良物件は少ないです。それに加えて、経費や修繕などの費用や発生確率も読みにくいです。出口での損失も見えにくいです。

このように、どちらかというとプロ向きの投資なのですが、返済比率50%以下という安全を狙おうとなると素人でもこっちに行きがちです。

 

RCマンション投資で成功するには、『優良物件を見つける目』と『30年レベルでの長期の経営戦略』もしくは『高く売り抜ける技術』が必要です。返済比率50%以下という安全は簡単に手に入るものではないのが実態です。

 

話を戻して。

一方で、中古木造アパートに話を戻すと、

耐用年数が22年しかないので、金融機関も融資をなかなか出してくれません。頭金を1~2割用意しないといけないし、融資期間だって短いです。築25年くらいなら10年の融資期間なんてことも多いでしょう。

 

そうなると、どうしても返済比率7割なんてことに成りがちです。これを回避するには、頭金を4~5割くらい入れることになります。3000万円の物件を買うとしたら、1500万円近い金額になります。普通ではちょっと大きすぎる額です。これでは、いつまで経っても不動産投資が始められないですよね。

 

だからこそ参入障壁が高くて中古木造アパートは人気がいまいちなんでしょう。書籍などでもあまりインパクトがありません。『まず、お金を貯めましょう!』なんて言っても人気なんて出ませんから(笑)

 

でも、『儲かるか、儲からないか?』という話で言えば、中古アパートのほうが長期的に見て儲かる物件を探すのは簡単です。

ただ、あっても買うのが難しいというだけです。

 

結構、『買えるかどうか』と『儲かるかどうか』と『購入してから安全かどうか』といろいろな指標がごちゃまぜに議論されている気がします。

この中で、私が重要視しているのは『儲かるかどうか』です。あとは、なんとかして買うしかありません。そして、購入してから安心な規模を逆算していけばよいのです。

 

私の場合は、返済比率が7割でも買っちゃいました。長期的に見て儲かると思う物件であれば。

ただ、悲観的なシミュレーションで毎月いくらの持ち出しになるのかを計算したうえで『耐えられると判断できる規模』でスタートしました。貯金してから始めるのでは遅くなってしまいますから、そこは融資を利用して時間をショートカットしたということです。

 

そして、返済比率にこだわらず、『毎月持ち出しでも良い』『むしろ、繰上返済で返しちゃおう!』という変な手法にたどりついたわけです。まだ、書籍もセミナーも無かった頃でしたから、勝手に自分でやってみただけですし。

 

 

自分が『毎月5万円なら出せる』というのであれば、それも含めて考えていけば返済比率70%でも大丈夫なのです。当然、リスクはその分だけ増えます。それでも、RCマンション投資のリスクをとるよりは気が楽でした。

 

結局、不動産投資は自分に合ったリスクをカスタマイズしていくものなんだと思います。私には、こんなのが合っていたということです。

 

私は繰上返済ばかりして、守り一辺倒と思えるようなコラムを書いています。でも、こうしてみるとある意味では勝負もしている感じです。

数千万円、ときには億単位の不動産に手を出すわけですから、少し普通とは違う壊れた部分もあるんでしょうね(笑)

以上、前回のコメントから感じたコラムでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。