こんにちは!「新米大家」です。

正月休み明けなので、意外と1週間が長く感じています。

明日からは、世間は3連休ですが・・・僕の休みは一日だけです。(😢)

僕の場合は地方の「超ドミナント」戦略ですが・・・

年末に資料整備をしていて、少し気付いたことを綴りたいと思います。

 

1.所有不動産の保証会社付割合

僕の場合はテナント物件の家賃収入の割合も高いので、一概には言えませんが集計してみると・・・

保証会社付物件  2棟     14室(1室空きあり)

保証会社なし物件 4棟2区分   29室

合計  43室       保証会社付   32.5%

              保証会社無し  67.4%

となり、圧倒的に保証会社なしでの入居が多いです。

というのも、保証会社なし物件のうち自主管理している2室以外は、すべて地元の懇意にしている不動産屋さん(昔ながらの田舎の不動産屋さん)の管理物件であり、そこでの仲介案件は、保証会社をつけていません。(僕の物件に限らずです・・・)

2.保証会社無し物件の延滞率について

テナント物件についても基本的に保証会社を付けていないのですが・・・

この不動産屋さんとの管理契約の始まりは、平成28年10月からだったと思いますので、2年以上、家賃が遅延したことはありません。(テナント物件を含めててす)

ここの管理契約上は、管理会社が、家賃を立替て支払うという慣習(契約)ではないので、延滞が発生すると・・・毎月のCFには大きく影響しますが

2年以上、一度も家賃遅延がないというのは・・・かなり優秀な成績ではないかと思っています。

3.そんなに入居者の質がよいのか?

保証会社なしの物件については、基本的にファミリー物件です。

ファミリー物件ですけど・・・家賃設定は38,000円~61,000円(駐車場、共益費込み)なので、決して富裕層が住むような物件ではありません。むしろ母子家庭や独居老人等の層がターゲット層だと思っています。

というわけで、僕なりの考えてみました。

4.連帯保証人

現在入居者の賃貸契約書を確認してみると、大半の入居者の連帯保証人は、物件所在地から、車で30分圏内の近場の方でした。(法人契約の場合は入居者)

また、若い世代の方は、親が保証人というケースが大半でしたが、やはり近隣に住んでいる方ばかりでした。(親族保証人)

年齢が、40代を超えている方については、職場の同僚や知人が多いですけど、地場の中小企業に勤務している方が大半でした。

5.不動産屋さんの見解

当初、物件を購入し管理委託契約を実施したときに、保証会社を付けない理由を聞いたことがあります。

結論からいうと、入居者への負担がかかる割には、そんなに利用(弁済)してもらう機会がない・・・ということでした。

仮に延滞が発生したら・・・という問いに関しても、今迄回収できなかったことはほとんどない(本当かな・・・と疑問には思いましたが、ここは今でも?です)

なので、家主さんにとっても、連帯保証人さえ徴求すれば結果的には、メリットの方が大きい・・・というようなやり取りでしたので・・・止む無く承諾した経緯があるのですが

ただし、連帯保証人については、近くに住んでいる身元確実な方をお願いしているということでした!

逆に言うと、連帯保証人を頼める人がいないような人には「貸さない」(入居斡旋しない)ということです。

6.今後の物件差別化について

地方では、人口減少や東京一極集中、新築物件との競合など、中古物件所有の方にとっては頭の痛い事象はたくさんあります。

大家としては、物件を保有している限り、悪は、①空室 ②家賃引下げ ③フリーレント ④AD増額 等であり、それを回避する為に、様々なリフォームや設備改善を行って物件価値を維持していると思います。

ただ、僕の例のように、賃貸経営を行う上で「当たり前」と思っている保証会社審査がない・・・連帯保証人のみでも「貸す」という選択肢もありではないか?とも思っています。(今まで大小含めてトラブルがないから言えることかもしれませんが・・・)

不動産屋さんの戦略や考え方、地方と都会という違いもありますが・・・

保有物件と同じような物件と競合するときに、初期費用の問題で若干家賃が安い物件等に決まって、入居者を逃すという事例もあるとおもいます!

ただ単に保証会社の審査を嫌う人もいます。

 

7.確率的な問題ですが・・・

ワンルーム等においては、地方→都会に単身で出てきているという事例が多いので、近くに連帯保証人となってくれる人がいない・・・という可能性が非常に高いので、参考にはならないと思いますし、保証会社は必ずつける必要があると思っています。

しかし地方のファミリー物件であれば、意外と近親者が近くにいるという事象は多いと思っています。(親族が近くにいる。もしくは、地元中小企業に就職しており転勤がない方。このような方は一生地元のコミュニティーで生活していきます)

地方のコミュニティーで家族が生活する上では、やはり「家賃」の支払いというのは、「電気」「水道」(ここではあえてガスは外します)と同列で支払い順位が高いものだと思っています。

このようなことを考えるとファミリー物件であれば、意外と保証会社の審査が通らない人でも延滞の確率は意外と小さいのではないか?と思うようになってきました。

 

*実際に延滞が発生した場合の執行手続きや残置物の明渡し等が発生するリスクも十分にあるので・・・あくまでも確立論なので、空室期間以上の費用も発生するリスクは当然あるし時間的な損失が発生するという認識も当然に持っています。

 

古き良き日本人の性分として、賃貸人は最終的に保証会社には迷惑かけも・・・連帯保証人には「絶対に」迷惑はかけれない・・・という心理が働くような人を見抜ければ家主・賃貸人・管理会社 WINWINで良好な関係が築けるのは・・・と思って綴ってみました。

(お隣の国の大統領みたいな人は、いないと信じています)

これから、入退去が多い季節に突入しますが、場合によっては、家賃値下げ効果や設備刷新効果よりも、即効性がある空室対策ではないか?

とも思っています。

 

ただ、この事例はあくまでも僕の少ない経験且つ、地方の小さな都市での事例であるので、地方で賃貸業をされている方で、「保証会社」の保証否決先でも、「部屋を貸したけど延滞とかトラブルはないよ」等あればコメント御願いします。

今後の参考にさせていただきます。

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。