画像は散歩中の墨田川

 

買えぬなら買ってみせよう不動産

というほどの意気込みがあるかというと、微妙ながらw、ポジティブに不動産投資を実践するリーマンまさゆきの妄想コラムにつき、肩の力を抜いて読んでねw

さて、本業のリーマン稼業については、年度末へのラストスパート中のリーマンまさゆきにつき、平日休暇を取っての金融機関開拓をする時間的余裕のない状況下で(金融機関に持ち込んだら金額や物件に関わらずフルローンがつくという異常事態が終焉した現在w)、取りうる選択肢はいくつかあるが、

(コラムを書く余裕はあるのね、とツッコまれそうだけどw)

結論から書くと、豊臣秀吉流にいこうかとw

妄想好きなまさゆきにつき、この状況下で、織田信長、豊臣秀吉、徳川家康が不動産投資をしていたら、どんな手を打つだろうか、などと妄想してみた。

織田信長:

(武将としてのまさゆきのイメージ)

常識や環境を破壊しつつ、あらゆる手を使って、欲しいものを手に入れる。

非常に優秀な戦略家でもあるが、勝負にかける執念は並々ならず、勝算有りと見るや、マックスベット(生きるか死ぬかの全てを賭けたギャンブル)も厭わない。

(不動産投資をするなら)

とにかく、あらゆる手を使って、奪うように不動産を買う。
自分が法であり(遵法性は無視)、他者の目など気にしないが、欲しい不動産は明確で、首都圏、および地方中核都市の大規模な物件を好む。
残債などは気にしない。いざとなれば、徳政令の発布も視野に、もはや、メインバンクを(融資を断れないレベルの)支配下におくという協業関係(主従関係)を築きながら、規模の拡大を図る。

弱肉強食系ギガ・テラ大家タイプ

(今の投資環境下で取りうる戦略(例))

自らの不動産投資用の資金は、キャピタルゲインでまかなう。
例えば、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入し、投資家にフルローン付きで売却、キャピタルゲインを狙う。

そのためのスキームは、特定の金融機関との裏の握りが必要。

握った金融機関は、信長に、住宅ローン(金利0.5%)で提供した物件に対し、継続して、投資家向けに再度融資を組むことで、継続的に営業成績を上げられる。投資家の属性による金利調整で、儲けることも織り込み済み。毎回、新規の融資ではなく、一度融資した物件に対しての、借り換え融資のていを取ることで、審査のハードルを下げることができる。

投資家にとっても、住宅ローンが使えることで、(少々高値の物件であっても)イールドギャップを担保しやすくなり、メリットを享受できるように見えるところがポイント。

信長、自らは、そのキャピタルゲインを原資に、首都圏、および地方中核都市の大規模な物件を買い進める。

※リーマンまさゆき的には、すぐにこんな妄想を思いつくのもどうかと思うがw、20代の野心家時代のリーマンまさゆきなら、ダン!したかもwww

※もちろん、賃貸併用住宅を、住宅ローンで購入するのは合法ながら、制約条件を無視したら、違法になりますからねw

(信長は、ブラックでも、グレーでも、、ホワイトでも気にしないw)

 

豊臣秀吉:

(武将としてのまさゆきのイメージ)

欲しいものは逃さないが、そのための組み立てを重視して、実現に向けた人的マネジメントを最重要視する。

目的の実現に向けた見積能力に長け、協力体制の関係性構築にも能力を発揮する。そのためには、信長を含む関係者の行動様式を完璧に把握・予測し、信長への畏怖の念や、金品への欲を、最大限に活用し、自らが望む方向への誘導を実現する。関係者に対しては、味方にすると心強いが、敵に回すと恐ろしいという関係性を構築する天才である。

(不動産投資をするなら)

取引に絡む、あらゆる関係者からの協力体制を構築することを重視し、信頼関係・信用に基づく、規模拡大を目指す。
キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視し、関係者がキャピタルゲインを得ることを許容することで、WinWinの関係性を構築。
人間味に溢れるかのような笑顔の裏では、冷徹な計算もでき、結果を出すことに固執する。

(今の投資環境下で取りうる戦略(例))

物件を売りたい業者キーマン、金融機関の窓口となるキーマン、信頼できる管理会社のキーマンの見極めと、ギブアンドテイクの良好な関係性を構築し、川上優良物件情報の入手と取得後の安定運用を目指す。

積極的な関与と応対、誠実な情報公開と握りにより、継続的な信頼・信用関係の構築を重視。積極的に規模を拡大すべく動くが、条件の整わない物件には手を出さない。

※リーマンまさゆき的には、現在の目指す姿に近いイメージで、常に勝負に挑む欲を持ちつつも、自身の判断基準を信じて(どんなに有効な信頼関係を構築しても、最後は自己責任なのでw)、常に、勝算に基づいた勝負を挑むという感じw

 

徳川家康:

(武将としてのまさゆきのイメージ)

欲しいものより、現在有るものの維持・増強、そのためのリスク回避を重視し、外的要因(外部環境)に逆らわず、選択の都度都度、柔軟に対応する(広範囲に検討して判断する)ことを得意とする。

戦いにおいては、勝つ戦よりも、負けない戦を志向する。

(不動産投資をするなら)

基本的な不動産投資の方針は、無理せず、規模の維持を第一義に、元本に手を付けず、利益の範囲で、拡大再生産に投資する。
原則は、利益を使った現金買いによる投資を好み、長期にわたる借財は好まない。
市場環境の変化に柔軟に対応し、売買のタイミングを間違えないことを優先し、買えない市場では、買わず、それが長期になれば、長期にわたり買わない意志をもって臨む。

(今の投資環境下で取りうる戦略(例))

明確にリスクの少ない物件(リスクを最小化できる物件)以外は、検討すらせず、既存の物件の収益改善に取り組む。
投資する場合も、余裕資金の範囲で、自己資金を厚めに投下して物件を取得する。
不動産投資のバランス(資産価値・収益力)を重視し、投資回収速度は重視しない。

※リーマンまさゆき的には、投資回収速度と投資リスクのバランスを取って(すなわち相応の投資リスクは受容して)、取り組みたいと考えるので、想定の規模感に到達するまでは、家康の心境にはなれないwww

が、しかし、結果的に、一番強く、一番生き残り能力が高いのが家康流であることは間違いないだろう。

信長流に勢いで拡大しても暗殺されたんぢゃ、元も子もないので、やはり秀吉流で規模を拡大して、一定のラインに到達したら、家康流にモデルチェンジするというのが、ベストなシナリオかな。

あなたは、信長?秀吉?家康?

はたして、リーマンまさゆき、10年後には、家康になれるだろうかwww