こんばんは!FP大家です。

アパートが欲しいと思い続けている私ですが、未だ購入できておりません。

自分のアパートを毎週キレイに掃除したい。

なんなら、外壁塗装をDIYしてみたい。

入居者の方とも仲良くしてみたい。

そんな願望があり、自宅近くに良い物件が欲しいと思っています。

最近、珍しく10%越えの物件が出てきたのですが、どうせ高い利回りのオチがあるのだろうとタカをくくって放置していました。

正月は、餅を食べ、酒を飲み、怠惰に過ごしたのですが、仕事始めに冬物のスーツを引っ張り出したら、ウエストがきつい。

これはダイエットも兼ねて物件調査をするべきだと思い、行って参りました。

 

物件に到着。

自宅から自転車で20分くらい。

正月ムードが町に漂い、商店や地元の不動産屋はまだお休みです。携帯のナビの通りに進むと・・・階段( ;∀;)。

この階段を上れと携帯がナビしてます。いきなり嫌な予感的中。道路付け悪そうw

自転車を停め、階段を上ること10分。すると今度もナビから指令が。

『登ったら、今度はこの道を下れ。』

上って下るんですか(*_*)?

擁壁の谷のナウシカ。もとい、今回のターゲットである物件は鎮座しておりました。

 

現地調査とレントロール

1月6日の日曜日、かなり冷え込んでいて空気は澄み渡っています。

寒風吹きすさぶ物静かな階段。

下ると、アパートが林立していました。

見ると、同じ時期に●●ハイツⅠ、●●ハイツⅡといった建物が連なっています。

その空室率がまた( ;∀;)

カーテンのない空室に、白いクロスが寒々しい。

この階段沿いのアパートの空室率は3割ほどでした。

階段を下りながら、物件を見る前に答えが出ているような気もするのですが、ここまでくると怖いもの見たさの心境です。

その物件は擁壁を抱える木造アパートでした。

レントロールを見ると空室は1室のみ。(物件が特定できないよう少しいじってます)

まわりの物件の空室率が高い割に、この物件は悪くない。売却のために無理やり埋めている感じもない。そこはまあプラス評価。長期入居で部屋の中は崩壊してるかもしれませんがw

空室となっている203号室の想定賃料を加味して10%超えとのことだが、実質稼働ではもっと低くなりますね。

そして、空室の想定賃料を3.8万円という割と正直な家賃設定。これがこの物件の難しさであり、売主の売却理由なのかもしれない。。。

つまり、擁壁地で道路付けが悪い土地&家賃低下圧力の強い建物の波状攻撃。不動産投資ブームに乗っかって売ってしまおうという売主の思惑を感じました。

全ての部屋を3.8万円で引き直すと、当然に利回りは在り来たりの数値に収まってしまうのでした。。。

高利回りに釣られてきましたが、やはり厳しい。

 

土地としての資産価値を考えてみる。

最後に、土地売りの価値について考えてみた。

 

そのためにまず、この立地の建売がいくらで売れるのかを考えてみたい。

建売の販売価格は、その物件が1年以内に売れる金額だと思う。これは銀行での経験だが、建売業者の商品物件仕入資金は6か月~1年の融資期間が多い。

階段を上る前、平坦な道に面した建売が3800万円で売りに出ていた。

これを基準にするのは立地があまりにも違い難しいのだが、この擁壁の谷のナウシカアパートを建売業者に売却した際の価格はどうだろうか。

当該地に建売した際の販売価格は、私の予想では、3200万円くらいかなと(これは消費者目線でのただの勘です。)

むしろ、2980万で価格訴求するかも。立地悪いので。

次に建物原価。概ね1000万円程度かな。

すると、建売業者の事業計画は、

販売価格2980万~3200万円=土地仕入れ値X万円+建物原価1000万円+利益Y万円

となると思う。

業者としては土地をいかに安く仕入れるかで、利益Yの額が増減する。仕入れの妙が業者の腕の見せ所だろう。

今回の物件の立地は、

①駅から15分程度

②駅から、坂を上って、そして下る

③擁壁を背負っている

④駐車場が作れない土地

これらの悪条件だと、建売として販売しても苦戦しそうな気配がある。また、建物の解体費用や擁壁工事もある。本件だと1棟現場になるので、様々なコストが割高に働く気がする。

そうなると安全余裕度を高めるため、土地をできるだけ安く仕入れたいと業者は思うだろう。建売は値下もダイナミックで、反響が薄いと100万円単位で値引きしていくので、それなりの利幅を設けたいはず。

結論として、土地の売却価格は1500万円くらいかなと思った。(自信ないですが、何か?)

この1500万というのは、本件の販売価格より当然低い。そのため、現状の販売価格で買うと含み損を抱えての不動産投資になるというのが私の見立てです。

 

FP大家はマゾ野郎!?

冒頭に述べたが、私はアパートを所有して、掃除やDIYをやってみたい。

そういう意味では近所にある物件で、こなれた価格帯というのは魅力的だ。

アパートオーナーとなった私を想像すると鼻が膨らむ。

物件欲しい病が発病しそうにもなる。

 

しかし、買った瞬間に債務超過になってしまう見込みだ。

購入金額分の借金を抱え、寒風吹きすさぶアパートのエントランスで掃除している自分を想像してみた。。。

借金を背負い、肉体労働にいそしむ。。。

その姿は、投資家というよりただのマゾ野郎だ。

結果として、本件も見合わせることに相成りました。でも、物件を見るのは楽しいですね!

それと、200キロカロリーくらいは消費できたかな。。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!