<はじめに>

 ミニ隠居です、私のコラムをお開きいただき、誠にありがとうございます。

 前回コラムで所得に関わる税金を「ミニ隠居式ラフ計算」し、アパートを買ってからの経営が最も厳しい時(融資が残って、減価償却は終了)のキャシュフローを考察しました。ここで失敗するとエア・セレブになりますが、そうならないための考察が、今回のコラムです。

※エア・セレブとは?

 キャッシュが残らず貧乏なのに、課税所得だけがセレブ並みに高い状態です。勿論、所得税はセレブなみです。

<エア・セレブにならないために>

 前回コラムでは、所得に関わる税金を算定することで、経営が最も厳しい時には「返済比率50%でもカツカツ(キャシュ・フロ-が赤字スレスレ)」という結果を算定しました。しかし、これは「一般的な空室率」を前提にした場合です。   

 空室を無くし、10年、20年の長期にわたって、家賃下落を無くせば話は違ってきます。実際に、返済比率60%超でも順調に経営している方々もおられます。

<どんな経営を?>

法人化して、節税 <これだけでは不足ですね。>

 法人税率(800万円超の部分の実効税率38%)は小さい。かつ経費化も容易で、税金は30%位は改善されます。   但し、申告のための経費は、ちょっとかかります。また噂では・・・税務調査の可能性が高まるとも。

・ほぼ満室、家賃下落10%未満、原状回復+大規模修繕あわせて10%未満の優良な経営をローン終了まで保ち続ける※

ローン終了まで当初のこんな経営を保つのは、容易でないはず。人口減少し、かつ世帯数も減少するこれからは・・

売却したり、資産の組み替えを繰り返す

・減価償却終了(デッドクロス)までに生じたキャシュを貯める

・減価償却終了までに融資を完済

・減価償却終了までにキャシュ残りのある物件を買増す 

 これらの対策しないまま、低利回り物件を耐用年数オーバーでフルローンなどすると、エア・セレブ予備軍になりそうです。

 保守的な銀行さんは、耐用年数を超えた融資をしないですね。きっと、耐用年数を超えたタイミングで、返済トラブルが増えた経験があるのでは?

 反対に昨年までは木造でも(新築後)50年までの融資を出す銀行もありました。これは融資が満了する前に減価償却が終了する事を意味しますね。

<最後に>

 特に税と融資で苦労されている方、ミニ隠居の考え方です。融資さえ終えれば、不動産投資は極めてステキな投資と思います。

石上栽花(石の上のように困難な環境でも咲く花もある)ならぬ築古栽花

 やがて融資も終了し、春が来て、築古の上にも花が咲きましょう。

          <物件を購入してから融資終了後までのイメージです

<目からウロコの対策が新たに・・・>

 金融庁がスル●さんに命令を出しました。融資残高の最大で70%カットも?なんて衝撃記事も出たようです。

「・・・金融ADRなどを利用した元本の一部カット・・・」を命令※

 うーん、こんな対策もあったかあ狙ってできないけど・・・。

※ミニ隠居も、初めて知りました。金融ADRの制度では、弁護士などの紛争解決委員が和解案を示すそうです。しかしADR開始前に金融庁が「・・・元本の一部カット」なんて言葉を出したら、和解案に影響しませんかね?