みなさんこんにちは。

 

正月明けから様々なところから様々な連絡を受けてハラハラしています。

 

そして今一番なんだろう・・・?と思っているのが市に委託をうけた測量士から連絡を受けて、「筆界確認をしたいので立ち合いをしてほしい」という電話です。

筆界確認自体は既に地面に赤い矢印のプレートがついているのですが、私の最初に買った一棟マンションは、両隣と後ろの敷地が市の所有地となっています。

*緑がフェンス

*黄色が私の物件

 

さらにマンションは、比較的大きな公園の入り口にまるで自動販売機?というような感じで建っています。

裏の公園は広域避難所に指定されているとのことで、一時期公園を広げる構想があり、前オーナーの説明では過去に立ち退き願いが出されたという話でした。

当時いいお金を出してもらえるので前オーナーは立ち退きするつもりだったそうなのですが、立ち退き時期を決めてる最中に隣の隣の持ち主の戸建て2軒ぐらいがかなり抵抗したそうで、何度かやりとりをしているうちに市に別のプロジェクトが立ち上がり?その話は凍結したとのことでした。

「構想がなくなったわけではないので、またいつの日かその話が再始動する可能性はあるから、おそらくその時も立ち退きしてほしいといわれると思うけど、その時は結構いいお金になるから立ち退きした方がいいかもね」と言っていました。

今筆界確認をするということは、何か建設の計画があるか私有地を売却するかという可能性があるのだろうか??

・・・とかいろいろ考えるのですが、左隣は2軒分くらいの広さなので、120㎡くらいの広さの土地を今更売る・・・?というのも考えにくいしもしかして例のプロジェクトをもう一度立ち上げるのだろうか?!

などいろいろ考えてしまいます。

先日の台風被害で、その反対していたという戸建ても相当な被害を受けていて結構ギタギタですが、私のマンションもそこそこ傷んでいるし、今なら立ち退きの話が出たら戸建ての持ち主も渡りに船な状態ではないのかなーとは思います。(この周辺の古家はほぼ壁が壊れたり、2F部分が半壊してる状態で住めないぐらい酷いです。築古でも鉄骨以上のマンションだけは無傷の所が多いですが)

 

築古マンションの今後を考える

ちなみにさすがに台風に地震被害などもあって、今後このマンションを維持するためには2~3年内で外壁塗装と屋上防水は最低限する必要があるなぁとは思っています。

しかし、立ち退きの可能性があるのならそれも無駄になってしまいます。

建替えする場合は、おそらく同規模のマンションは建てられないか、せいぜい1フロア1室の3~4F建てのマンションか、3F建ての戸建てくらいしか無理な規模感ですし、正直今後の運用は満室と言えども悩むところです。

ただ戸建ての場合公園の真ん前とか真横ってどうかなーとも思うし・・・・。

正直本当は今の状態で売却した方がいいかもしれないなーとも悩む今日この頃。

このままだと来年くらいに修繕してとりあえず売りに出すかいくところまで行くかという感じかもしれません。

どういうことで筆界確認が必要なのか詳しく聞いてみようかとは思いますが、もし将来的にプロジェクトがあるんだったら早めにいっておいてくれないと今後の運営に関わるしなぁ~。仮に私有地を手放すにしてもうちもお金さえくれれば立ち退いても良いと考えていることは伝えておこうかなと思います。

とらタヌですが、もし立ち退きできるんだったら高めに買い取ってもらって、頭金で1000万でもできればあたらしい物件を正攻法で手に入れることもできるので是非!!買い取ってほしい・・・!!!!

 

ドミナント戦略を検討する際の問題点

ところで、よく「築40年前後の物件ばっかり買い集めてどういうつもりなのか?」と思われている方も多いと思うのですが、築40年前後を狙っているわけではなく、ある特定の地域に狙いを定めるとおのずと似たような築年数ばかりがターゲットとなってしまいます。

戸建てになると築50~60年の物件が多い地域です。建物ってパラパラ建つ感じでなく、案外同時期に一気に開発が進む感じなので周辺の築年数ってだいたい同じような感じになってきますよね?

築40年~50年の間の物件は今過渡期で、売却するか大規模修繕するか、建替の選択肢に迫られる築年代と言えます。

住みやすい地域の物件は築古のままでも大規模修繕を繰り返し中の設備を入れ替えるなどしていつまでも建ち続けているか、売却して売り抜け、次の方が大規模修繕か建替えを行って引継ぎしているイメージです。

公園前の物件は風呂無し1ルームなのですが、住居として使っている方がほぼいないので、周辺に新築マンションが建っていても満室を誇っている謎の隠れ家的マンションとなっています。

築年数が似ていることでの心配は、競合のマンションが建替えや修繕を行い始めた際、その波に乗らないと一気に不人気マンションになってしまう可能性があるということだと思います。

従ってドミナントと言えども、周辺のマンションの状況がどんな状況なのか知っておかないと後でひどい目に遭うかもしれない・・・・と少し、ドミナントでも築年数をばらけて持つ必要はあるかもしれないと最近思いました。

それから、もう一つの魍魎物件ファミリーマンションに関しては、あの地域であの規模の1オーナーマンションは珍しい(敷地が広めな)ので、RCですが長く持って建替えが良いかもしれないと思っています。

周辺は土地値のせいか、1ルームマンションの新築が多い地域でファミリー世帯がこの周辺で暮らすには、築古戸建てか、このマンションしかない感じなのであと10年は大丈夫だろうと踏んでいます。

・・・が、20年後は周辺の築古戸建ては3F建ての小さな戸建てで乱立しそうかなーと思ったりします。

ただ、個人的には便利でも永住したいと思わない地域なので新築戸建てはおそらく、戸建て所有者の子供か孫が建替えして賃貸に出すか、住むか・・・かな??

(古くからの近所付き合いが多そうな場所)

 

 

余談・その他のフラグ

①区分マンションの居住者から連絡があったらしく、どうしても私と直接会って話がしたいとのこと(汗)

対応した事務員があまりにも私のことを根掘り葉掘り色々聞かれるので個人情報を話していいのか悩んだと言っていました・・・。

・・・ナンナンデショ・・・・。

少し前にこのコラムでチラッと書いたことがある人なんですが・・・。

*初めて購入した物件に入居者が決まるまで

 

3年ほど前に賃料の値下げ交渉をされたこともあったんですが、その時は別にご指名ではなかったし、物が破損した時も、室内でトラブルが起きた時もご指名ではなかった・・・・。

・・・・直談判するような話って何だろう・・・。

ちなみに彼は家賃の遅配は一度もなく、むしろ早すぎるくらいの人です。
一度室内のトラブルがあった際に直接彼に会いに行ったことがあるのですが、年齢が近かったということと、背格好も彼と違わない私が(私はチビなのです)30そこそこで既に社長だったということから凄く関心を持たれて色々話をしたことがあります。そこから次の賃貸に移動することがあればまた私の物件内で移りたいと言ってくれていました。その時はもう少し広めの物件に移りたいと言っていましたが・・・。

大企業に勤めている人にとっては大企業だろうと小企業だろうと社長と話せたということや、認められる発言をされたことは何か良い意味で励みになるものなのかなとその時思ったりした記憶があります。

皆さんご存知の通り、中小企業でも個人事業主に近いレベルの私などとしゃべっても本来は何のありがたみもないんですけどね(;^ω^)

年齢の割に1ルームにずーっと住み続けているので・・・。もしや結婚するとか?!いやそれなら退去連絡だけでイイよね・・・・。ただ義理堅そうな彼。

折り返しの電話は良いとのことでまた電話すると言っていたとのこと。用件は直接言いたいということでさっぱりわかりません(汗)

 

②シルバー人材の次の方がほぼほぼ決まりそうです。

 

最後にまとまりがなくなってしまいましたが、

最後までお読みいただきありがとうございました!(*´ω`*)