こんにちは!「新米大家」です。

14日は、日本で一番派手(有名?)な場所での成人式に娘が参加する為、送迎担当として、1日娘と過ごしました。(こんな機会でないと相手にしてもらえません・・・(´;ω;`)ウゥゥ)

会場は、某競輪場だったのですが、競輪場の前にドラッグストアがあり、そこの駐車場に車を停めようとしていたのですが・・・

金額を見て驚愕しました。通常は、30分無料(店内利用客)で、その後1時間200円程度なのですが・・・・当日は、何と 1時間1,000円でした。

結果、3時間待機していたので、3,000円の駐車場代金を支払いました!

東京の都心でもないのに・・・

でも、ここで勉強できたこともあります。

やはり、不動産は、「有効活用できればもうかる」ということです。

(因みに、この料金でも駐車場は満車状態でした!)  

ドラッグストアの駐車場から撮影した会場です!

前置きは、この位にして今回は、不動産賃貸業におけるCFについての僕の考え方を少し綴りたいと思います。

1.所有物件の全体のバランス

僕は、過去のコラムにも記載していますが、賃貸業開始から3年程度で、9物件を取得しています。(内、1件は売却していますが、かなりハイペースだという認識は当然にあります。)

物件の種別・築年数・構造・・・等々雑食系となっていますが、一応当初より借入期間については、自分なりのポリシー(?)をもって対応しています。

どういうことかというと・・・無理せずなるべく早く返したい・・・ということです。

ただし、築古物件(築25年以上、木造、重鉄)中心の保有であるので、減価償却期間(耐用年数内)での借入期間を設定しているという訳ではありません。(本当は、すべて耐用年数内での融資期間に出来れば、一番いいのですが)

その中で、今回は、築7年で購入した重量鉄骨のテナント物件の融資期間について僕なりの考えを綴っていきます。

築7年で購入した重量鉄骨テナント物件

本物件については、僕が6番目に購入した物件です。この物件を購入する前に所有していた物件は①築25年程度の木造ワンルーム1棟②築12年程度の木造ワンルーム1棟③築31年程度の重鉄テナント物件④ワンルーム区分⑤ファミリー区分です。(番号は購入順です)

①については、融資期間13年で組んでいたのですが、②については、購入当時に満室時8%程度で7室中2室空き状態での購入であったので、総投資額46Mに対して8M位は自己資金を投入したものの、借入期間は余裕を見て29年という設定をしてしましました。(少し慎重になり過ぎました!)満室想定で月額約10万円程度のCFがでる計算です。

④については、2百万円程度だったので、現金購入をしましたが、②(購入額13M)⑤(購入額6M)なので、諸費用含めて20%位の自己資金を入れて、借入期間は20年を設定していました。

①から⑤までの物件の借入については、実質的には全て耐用年数オーバーでの借入となり、今後の物件の建物の価値(金融機関的に見て)と借入金額の減少スピードがミスマッチという状況でした。

ただし、CF的には、満室時でいうと25万円~30万円になったと記憶しています。

2.6番目に購入した重鉄テナント物件の融資期間

上述している重鉄テナント物件は築7年位の時に購入しています。

通常でいけば、重鉄の減価償却期間34年-7年=27年(ここでは、中古物件取得による耐用年数増加は加味しません)が組めたと思うのですが・・・

この物件が欲しかった理由は・・・現時点での毎月のCFが欲しいわけではなかったので、年間CFが±0でもいいと考えて・・・15年返済にしました。(本当は15年元金均等にしたかったですが、さすがにCFマイナスでは融資がおりません)

この物件の購入目的は、大きく分けて3つありました。

①既存保有物件と比較しての築浅物件

②所有物件の中で将来的な核となりうる可能性がある物件

 →既存物件が老朽化(現時点でもボロが多いですが・・・)したときに、代わりにCFを生み出す可能性がある物件

③地方の田舎の物件としては、斬新なデザイン(写真ではわかりにくいですが・・・)で、この地区に住んでいる人誰もが分かる物件(オーナーとしての所有欲を満たしてくれる)

3.本物件購入時の借入戦略

この物件については、3テナントが入っており、キーテナント(家賃の50%以上)は地元で数か所の教室を開いている学習塾でした。この塾は、僕が購入すると同時に入居を決めて、内装もかなり拘って(費用をかけて)フラッグシップ的な教室としての位置づけでした。

なので、当面は退去の心配がないとの確信は、正直ありました。

ということで、①~⑤の物件のCFがあるうちに、この物件の借入返済を終わらせたいという思いがあり15年返済としました。

特に①の物件は、ワンルームで入退去が頻繁にあること、及び競争力が他物件と比較すると、10年後等は見通しが厳しいと思っていました。(①の物件は、将来が不安になり平成30年4月に売却しましたが・・・)

4.純資産的にみると・・・

この物件については、購入金額60百万円+諸費用5百万円程度(ざくっと表面利回り8.25%)で自己資金を9百万円程度出しています。(最も敷金が2百万円位ありましたので、実質は7百万円位の手出しです)

 

購入当初固定資産税評価額   33M

(平成28年9月購入)

借入金            56M (残債利回り9.17%)

差引純資産         ▲23M

 

平成30年12月時点

H30年固定資産税評価額    32M

借入金            47M (残債利回り10.93%)

差引純資産         ▲15M

となっており、年間3M超の借入金の元金返済が出来ています。

2年ちょっとで、残債が7Mも減少しました。(CFは購入後契約した看板代10万円位ですが・・・)

これは、固定資産税評価額の減少スピードよりもはるかに速いです!

5.繰り上げ返済がベストとは思いますが・・・

不動産賃貸業を安全に実施していく上では、①余裕のある借入期間の設定をし、②余剰CFを貯めて③繰り上げ返済を実施していく・・・というのが1番安全な方策と思っています。

ただここで、不動産賃貸業を始めて日が浅いと・・・買いたい病にかかります。

→繰り上げ返済すべき資金を別物件の購入資金にあててしまします!

 

僕のように意志の弱い人間は、結果として3年で7棟2区分(内1棟は売却していますが)を買っています。((笑))

逆に、年齢的な面も含めて一定の規模に早くしないといけない事情もあったのですが・・・言い訳です。

ここで、お伝えしたいのは、購入した物件が、借入返済期間ずっと、当初家賃を維持できるか?どうか?ということです。

→維持できるようにスキルを磨くことは絶対条件ですが

逆にその為に、借入期間を長く取っている・・・とも言えます。

例えば3棟の内、2棟をCFがでるように余裕のある借入返済期間を設定したのであれば・・・残りの1棟は、CFを当てにしないで返済期間をできるだけ短く設定する等のバランスを考えた借入期間にするのもあり・・・だと思っています。

6.最後に

僕の場合は、そこそこの給与収入(世間でいう大台を超えた位です)があるものの東京の大学へ子供をやっている関係で、2人の子供の学費・生活費で月額30万円程度はゆっくりかかります。

正直、不動産賃貸業の収入にも一部手をつけなければいけない状態です。(というか、学費に充てる貯金を不動産に回したツケですけど・・・(笑))

幸いにも、教育ローンを借りる必要がなくて助かっていますが、地方から東京の大学にだすと、大半の方は、奨学金と教育ローンはセットです。(銀行員時代は、この時期教育ローン受付目標で大変な思いをしました)

ただ、不動産賃貸業を始めた時は、子供を東京に出すつもりはありませんでした。このような状況下では、繰り上げ返済については二の足を踏まざるを得ない状態ですが、上述のように、CFをあてにしていない不動産を保有しているので、繰り上げ返済が出来なくても純資産という観点では、最低限、資産・負債のバランスが悪化することはない状況は作っているつもりです。(気持ち的には、毎月CFがあるよりも安心できます)

僕のように自分が描いている将来ビジョンと違う方向に家族がいくこともあります。(というか、その方が多いでしょうけど)

借入当初は・・・繰り上げ返済を頑張ってするつもりだった・・・

この気持ちが、2年、3年、4年、5年・・・続く人がどの位いるのか?

(埼玉さんは本当に鉄人だと思います)

僕の銀行員時代にアパートローンで融資していた方達の大半は、繰り上げ返済等したことがなかった記憶があります。

(仮に申し出があっても銀行員として拒んでましたし・・・💦)

長々と書きましたが、これから不動産賃貸業を始める若い方で数棟保有していこうと思っている方がいましたら、このような考え方もあります。ということを理解して頂けたら・・・と思っています。

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。