画像は、散歩中の墨田川

 

タイトルで書いたこと(どんなに精緻にシミュしても、CFだけ見てちゃダメということ)は、そもそも理解しているつもりのリーマンまさゆきであるが、前回コラムで、リーマンまさゆきが自身の不動産投資の実績を分析していた内容は、キャッシュフローベースの話ばかりで、正確な損益や、純資産の評価ができていないという指摘をうけた。

たしかに、その通りで、いくら長期のシミュレーションをしていると言っても、
キャッシュフローの計算ばかりでは、心もとないばかりである。

というわけで、改めて、2018年の実績値を用いて、リーマンまさゆきの

BS「貸借対照表」

PL「損益計算書」

CF「キャッシュフロー計算書」

を作成しようと試みてみた。

 

が、やはり知識が不十分な状態でやろうとしても、よくわからんwww

いわゆる販管費(販売管理費)に、管理委託費修繕費用をツッコめばよいことは、ググって理解した。

が、が、が、たとえば、財務会計上は、以下の項目はどこに、いくら仕分ければよいのか。

自分で、勉強して調べるので、回答コメントを求めているわけではないからねw

とは言うものの、飲みながら、教えてくれる人がいたら、一杯、御馳走しますけどwww

 

支払った費用

火災保険料(住まい10年、地震5年の一括払い)
司法書士への登記費用
不動産取得税
法人住民税の均等割部分(7万円)
契約印紙代
固定資産税按分支払い(物件取得時)
固都税(2年目以降)
顧問税理士費用

受け取った費用

預かり敷金
保険適用の修繕費(ガラス代)

 

すべて損金計上でよいのか?

で、それは、各々、販売管理費なのか、営業外費用なのか、特別損失なのか?

同じ税金でも、不動産取得税や契約印紙代は、損金計上でいいのか、悪いのか。

固定資産税の按分はどう整理すればよいのか?

WEBで調べてみたら、固定資産税の按分は、単純に損金に計上すればよいと書いてあるが、2年目からの固都税の仕分けは、販売管理費でよいのか?

 

会計ソフトを使っているので、BSやPLについては、ソフトの機能で自動作成できるのであるが、なにぶん初年度につき、顧問税理士の修正後でないと(リーマンまさゆきが入力した)仕分け自体が、信用できないのとw、別人格の法人と個人を、合算した、トータルの経営指標の正確な確認が、したくても、できないのである。

これができないと、6年後に想定している法人への一部資産売却後の正確なシミュレーションもできないのである。

というのも、6年後には、法人から個人への資産移管スキームを活用して節税する想定であるが、その具体的なタイミングや金額について、ある程度、正確に計画ができないということだ。

 

専門家や、不動産賃貸事業を長くやっている人から見れば、アフォやなぁ、と思われる話だろうが、ビジネスマン歴の長いリーマンまさゆきではあるが、業務的に、経理や会計や財務に携わった経験はゼロである。

顧客の財務情報のチェックなんて、経常利益、経常利益率、その経年変化ぐらいしか、見ないもんね。

と、逆切れしている場合ではないw

 

現在できなくても、今後、必要になることは、四の五の言わずに、すぐ取り掛かるのが、ポジティブなまさゆき流。

遅ればせながらも、不動産賃貸業を営むのであれば、自分がやっている事業の、BS「貸借対照表」、PL「損益計算書」、CF「キャッシュフロー計算書」ぐらいは、正確におさえておきたい。

キャッシュフローだけ計算してニヤニヤしてられる時代背景でも無いしねw

土地や物件価格が継続的な上昇局面で、人口ボーナスも期待できる立地(いわゆる東南アジア)であれば、キャッシュフローを見て、にやにやしていれば良いのだろうが、こと日本では、そうはいかない。

というわけで、不動産投資に関する会計処理を勉強することにしたまさゆきであった。

今回のコラムは、単に、これから勉強しますという、ただの宣言コラムになってしまった(^^;

まぁ、そんなコラムもあっていいでしょw