こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日はプライベートでゴルフに行きました。異業種交流メンバーです。一応、念のため聞いてみましたが、他の業種の方は、融資が締まったなんて感覚を一切持ち合わせていませんでした。(+_+)

そして、

明日は以前からお会いしてみたかった方とお会いする予定です。どんな面談になるかは分かりませんが、本業外活動として、今年は、魅力的な人とは積極的に会ってみようかなと考えています。

 

さて、今日は『再生への歩み!【2日目】』です。

 

構成は、

1.駐車場とバイク置き場

2.シーリングライト

3.室内物干し

4.(半)再生の強み

5.3連休の成果

6.『反響』の大切さ

以上で書いてまいります。

 

1.駐車場とバイク置き場

この物件、駐車場が4区画ありました。

内訳は、

①普通車2区画

②軽自動車2区画

このうち、

賃貸中は1区画のみ。賃借人は2DK のファミリータイプ居住者です。

ファミリータイプは2部屋のみ。

あとの8部屋は単身者用。

つまり、

この物件において

単身者が駐車場を利用するかどうか?

不明なわけです。

 

言い換えれば、

ファミリータイプ用に普通車区画を2区画準備はマスト

だが、

軽自動車2区画の需要とバイク置き場の需要が読めない

のでした。

ちなみに賃料相場は税別で

普通車区画5,000円程度

軽自動車区画3,000~4,000円程度

バイク置き場2,000~3,000円程度

と仲介との打ち合わせから解釈しています。

そして、

ボリューム的には

軽自動車2区画=バイク置き場4区画

に該当します。

つまり、

軽自動車賃料は6,000~8,000円

バイク置き場は8,000~12,000円

です。

何よりも!

単身者物件において、

大型バイク置き場の有無は

・エリア

・ターゲット層

により差別化になる可能性があります

そこで!

※写真は実際のDIYによる中心線写真

 

真ん中に中心線引いちゃいました~♪

 

また、

元売主さんが大きな物置を設置していたところは、残置物撤去後にスペースが出来たので、

ここもDIY(しつこい)

 

※写真は実際のものです

 

敷地の有効スペースを

・原付置き場

・自転車置き場

として、戸数分以上確保しました。

 

2.シーリングライト

最近は便利になりましたね。

私はファッションセンスやデザインセンスは皆無ですが、

ネットでそこそこ安く

オシャレっぽいシーリングライト

買えますね!

もちろん

設置はDIY(汗)です!

ビフォーアフターは以下の通りです。

※ビフォー写真(2階)

※アフター写真(1階)

 

これだけで、

部屋の印象があたたかく感じませんか♪

 

こういうのをフォーカルポイントって言うんでしたっけ?

 

3.室内物干し

尚、

1階にはホス○リーン等の

室内物干し天吊りタイプも設置します!

室内物干し 天井 写真 に対する画像結果

※写真はイメージです

 

4.(半)再生の強み

どれもこれも最近では当たり前になってきていると思います。

しかし!

じゃあ、あなたの築古物件にはついていますか?

言い換えます。

物件周辺の競合物件についているか知っていますか?

 

知っててあえて付けない

のと

知らないけど付けてない

これは全然意味合いが異なります。

 

ちなみに、

私はこれまで一度も付けたことがありません!(‘◇’)ゞ

何故なら、

なくても余裕で満室に出来たから(‘◇’)ゞ

 

今日は少しテーマから外れてしまうので書きませんが、

違いは、

ターゲット層の違い

だと思っています。

これを

ペルソナ設定

というのでしょうか!?

 

これだけで

1部屋約1万円のコスト

合計5万円なり♪

 

ちなみに、私はビフォーの照明器具は大切に保管することが多いです。

理由は、

戸建投資で使うから!

です。

余談でした。

 

この章での本題ですが、

この物件を私は(半)再生物件と呼んでいます。

再生物件との違いは、

引き渡し時に、ほとんどの部屋のフルリフォームが完了してあります。

例えば、

現時点では写真は控えますが、

■3点ユニット

⇒セパレート型シャワーユニット

■キッチン

⇒吊戸棚付きキッチン

⇒シングルレバー水栓

■床

⇒フロアタイル張替え

■下駄箱

⇒腰高下駄箱から造作下駄箱へ

■クロス全張替え

などなど。

単純計算で

リフォーム代約500~700万円

が既に元売主の負担で完了していました。

この(半)再生物件のメリットは、

引き渡し時から即募集を開始できる事

でした。

具体的には、

ネットに写真を掲載した上で、

即入居可能物件での募集

です。

 

5.3連休の成果

おい、婿養子!

年末年始反響取れず

山場と臨んだ3連休も反響取れず

そんな(半)再生物件のメリットをお前は享受出来ていないどころか、チャンスを逃したのではないか!?

という声が聞こえます。

 

ええ、その通りです!涙

ハッキリ言って落ち着きません!(+_+)

これで、全空物件で先行投資○百万円だったらと考えるとゾッとします。

再生物件の経験者や常連者は本当に凄いと思います。

・精神的にも

・技術的にも

私は3連休で反響すら取れなかったですから。。。

でも!

仲介時代からの教訓が一つあります。

 

それは、

万全の体制で臨んだ上で反響が取れなかった事実自体が

大きな成果です!

半再生物件だからこそ

引渡からたった2週間という短期間で

3連休で反響が取れない(涙)という成果を得られました。

 

そのおかげで、

ヤバいという危機感を持ち

約3か月の繁忙期に向けて

再度戦略を練り直すことが出来ます!願

 

6.『反響』の大切さ

3連休の反省を出来る店長と打ち合わせをしたら、店長から下記のような一言がありました。

「反響さえ取れれば、決まる物件だと思います。」

この感覚。

売買仲介時代の出来る営業マンにもありました。※私にはありませんでした。涙

どういうことか?

何もないところから数字を作ることが出来る担当者は、

反響が取れる物件情報へのアンテナが半端なく高いです

そして、

反響さえ取れれば決まるという物件は確かに存在しましたし、実際に、決まって(決めて)いました。

何が言いたいか?

仲介から独り言のように出てくるこの言葉は、

出来る営業マンの証

だということです。

少なくとも、私はそう信じています。

 

実は、

上で紹介した設備は、年末年始で反響が取れなかったことを確認してから手配をしたため、3連休に間に合いませんでした。

そして、

・募集条件

・エリアの需要

に問題がなければ、必ず反響が出ると思っています。

もし、

この変化でまだ反響が取れなければとる対策は決まっています。

ええあれです。。。

 

まだまだ眠りの浅い日は続きます。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!