皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「建売新築一棟アパートはなぜ普通の値付けができないのか?!~利益を乗せすぎな建売新築一棟アパート~」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

建売新築一棟アパートはなぜ普通の値付けができないのか?!~利益を乗せすぎな建売新築一棟アパート~

 

つい先日、私は所用があって、4か月ぶりぐらいに中国地方のある都市を訪問しました。

 

休日の新聞の折り込み広告の中で、織り込み数の多さで3本の指に入るのは住宅のチラシだと個人的には思うのですが、その訪問の際、前回の訪問時の4か月ほど前に私が実際に目にした、建売一棟の新築アパート物件が掲載された新聞折り込みチラシを私は目にしました。

 

2019年2月竣工は変わらず、4か月前に見た時と同じ

6000万円程度の価格が設定

されていました。

 

この建物の具体的スペックとしては、以下の通りです。

 

・部屋の広さ→各部屋20㎡強

・部屋の間取り→1K

・部屋の構造→木造アパートで、一部屋が1階、2階で別れたメゾネットタイプ

・部屋数→5部屋

・土地面積→35坪程度

・建物の総面積→37坪程度

・その他→ツートンのハウスメーカー風のモダンなイメージ

 

このエリアは、路線価等で推定するに、土地は坪40万円弱程度です。

 

また、建物の建築費用として、やや高めの坪50万円弱だと仮定します。

 

仮にこれで試算した場合、個人が土地を購入し、建物の建設を工務店に発注して、これに消費税や諸経費を入れたとしても、4,000万円強の販売価格で成立させることは充分に可能なのではないか?と、私としては感じます。

 

加えて、ちょうどこの物件の近隣で実際に販売されている新築戸建ての価格が、概ね4000万円弱でした。

 

確かにアパートのため、戸建建売住宅よりは多少水回り関係が割高としても、上述の戸建ての販売価格からも分かるとおり、やはり4000万円強で売りに出すことは可能なわけです。

 

仮に通常の戸建物件で500万円の利益を見込んでいるとしたら、

建売新築アパートに至っては

2000万円以上の利益を積んでいる

ことになるのでしょうか。

 

このあたりのエリアは、新築プレアムを除くと、家賃はせいぜい55000円程度のエリアです。

 

そう考えると、仮にこの家賃で満室となった場合、

年間家賃収入330万円

ですので、やはりこのことからも、

4000万円強の値付けが妥当

のように思えてなりません。

 

今回私が目にしたチラシは、財閥系大手不動産屋さんの営業所が作成した新聞織り込みチラシです。そう考えると、売れるという根拠なしに広告に掲載することは考えられません。

 

やはり、

ローンが組め、

返済期間を目いっぱい長くすることで、

計算上のキャッシュフローを示すことができれば、

それに魅力を感じ、

十分な収益シミュレーションや価格の妥当性をしっかり分析「せず」に購入する人が

未だ数多く存在する

ということなのでしょう。

 

しかし、この建売新築アパートを売る業者がどんな建売業者かは分かりませんが、今の市場というのはまだまだ低金利で売り手市場かもしれませんが、

目先の利益で素人に高値掴みさせ、売り逃げるビジネスモデルから、

「買って良かった」、「投資して良かった」と思える売り方に

そろそろ変えていくことが必要なのではないか?!

と個人的には強く感じてしまった次第です。

 

2019年はこれまでとは異なり、変化の年になることを私としては祈ります。

 

以上、本日は、「建売新築一棟アパートはなぜ普通の値付けができないのか?!~利益を乗せすぎな建売新築一棟アパート~」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!