1棟目の経緯

先日、読んでいただいている大家の読者の方と直接お話をする機会があり、失敗談を聞きたいと要望がありましたので、今回はそちらをテーマにします。

実は1棟目はそこそこやらかしております。いまなら絶対買わない物件を買ってます。

では1棟目購入の経緯を紹介します。

私は新卒2年目24歳の8月ぐらいから物件を探し始めました。当時自己資金は500万あり、まずは現金で実績を作り次回以降融資でアパートを購入し拡大していこうと考えてました。

そのため、現金で買える戸建や区分を探していました。再生物件の方が安く買え再生したら利回りが出ると実感し、相続等で残置物や雨漏り等があり、一般市場では売れない物件を購入し、職人直発注で高利回りを目指すこととしました。

区分は利回りが出る物件(民泊なら利回りが出たが拡大しにくいと思ったので断念)がなかなか出てこないので、途中で探すのを諦め、ボロい戸建に絞りました。

※個人的には戸建の再生はかなり大変なので、あまり不動産に時間が掛けられない方は区分がいいと思います。

当時の買付基準は2つ、家からバイク(当時は車無し)で45分以内、実質利回基本15%以上のみでした。

→この2の基準は大きな穴がありました。

 

この基準で何件か買付をいれてやっと買い付けが通った物件が以下です。

 

1棟目のスペック

場所 大津市 (特殊浴場で有名な温泉のところ)

価格 215万円

土地 60坪(固定資産税評価額約600万円)

建物 5LDK(120平米)

状態 残置物大量(合計 4トントラック3回分ぐらい)

   雨漏り有、軒天腐ってる、草が凄すぎる、フェンスがない。

その他 高地にあり琵琶湖が見える(特殊浴場が見える汗)

    汲み取り、擁壁物件、駐車場なし

 

この物件は仕事が早くて有名な某不動産会社の新卒の女の子から紹介して貰いました。売れずに放置されてる物件があり、売値が500万でしたが、指値が出来るといわれてほいほいついていきました。

内見してドン引きしましたが、当時はいまよりもモチベーションが高くやるしかないとなぜか燃えてました。

想定賃料5万強だと周辺の不動産会社にヒヤリングしてわかり、リフォーム費用を考慮しと、スカウターを発動。

→ 私の銭闘力は150万です! 

  しかし、あっさり拒否され215万ならと言われたが、当時買いたい病に

  罹患していたため丸のみして購入。

 

11月に購入しましたが、リフォーム完了までなんと丸々6カ月掛かりました汗

なぜなら誰も職人を知らないし、ゴミもどうしたらいいかわからないから!

当時の私はリフォームの知識は全くなくDIYもなにもできない状態でしたが、ネットで検索したり、電話帳ローラーしたり、何とかやり切りました。(この話の詳細は別コラムに書きます)。

いまもその時の職人とは関係が続いており、昨年はその職人さんの最大の発注先になりました。

その結果、予算オーバーの合計160万で仕上がり(外壁塗装、クロス、CF、内部塗装、ごみ処分、浴室FRP塗装、雨漏り補修、軒天補修、フェンス作成、水道管交換など)ました。

その結果の投資成績は以下です。

投資額 合計400万(215万、リフォーム160万円、諸経費25万)

収入(年)

63.6万(家賃5.3万)

支出

5.5万(固定資産税4万、火災保険1.5万)

収支

58.1万

実質利回

14.5%

 

このようになりました。目標実質利回りには達成出来ませんでしたが、外壁塗装までやったので、この結果にそこそこ満足していましたが、勉強を進めていくうちに失敗だなと気づきました。

 

インカムゲインとキャピタルゲイン

いまさらながらですが、投資における利益は基本インカムゲインとキャピタルゲインです。不動産投資においてもその基本通りです。(火災保険活用とかプロパンガス会社のキックバック、私道使用料とかいろいろあるけど)。

私の失敗は、インカムゲインしか見てなかったことです!!

1棟目は

・擁壁付きで駐車場の建設も難しい(掘ると300万)

・汲み取り式(下水接続は擁壁破壊の必要があり、高額50万~)

・土地値も安いので、わざわざ建設コストが掛かる擁壁駐車場なしで新築は

 メリットがない。

・建物未登記で登記が必要になるかも(10万ぐらい)

このようなデメリットがあります。

そのため、エンドでは売りにくく、投資額400万円で売れない可能性が高く、キャピタルロスが多分でます。

 

インカムだけで考えると利回り出てますが、キャピタルでも考えないと危険だと実感しました。

この物件は先輩投資家が先に内見しており、100万で指値を入れたそうですが、それが正しいと今は思います。

反省して、現在は利回りが出てかつ将来的にも投資額より高く売れる可能性が高い物件のみを仕入れるようにしておりますが、この物件は正直困ってます。

しかも現金で買っているため、資金が寝ているので、一番売るか共担にしたい(未登記なので)が活用が難しい。

個人的に楽待などの投資家向けサイトに掲載の戸建賃貸は私の戸建のような「エンドで売れない」物件が多いと思います。

書いたら怒られるかもですが、楽待に出ている私の知り合いが所有する戸建も一見高利回りですが、出てる値段で買うと失敗すると思います(具体的に書いてないから許してね💛)。

不動産投資を始めるとどうしても高利回りに目が行きがちですが、戸建に限らず、利回りだけを意識すると失敗します。

ただし、利回りが出ない物件はもっと失敗します(CFマイナスのサラリーマンの節税、年金形成とかのやつ)。

皆さんは同じ轍を踏まないようにしてください!