皆様、お元気ですか?

私のコラムをお読みいただき、ありがとうございます。

 

今日は、「ぶっこんだ」と言われてしまい、

また自分でも削除などを心配したミニホテルについて、

コメント欄に情報を頂戴しましたので、

それに基づいて、ちょっと解説したいと思います。

情報提供、ありがとうございました。

 

これは、号外に広告を掲載した会社の物件ではありませんが、

その売主は、

「中間マージンがなく、売主直」

がセールストークでした。

つまり、広告の物件よりも、いいですよぉ、ってことですね。

 

概要はこんな感じ。

場所:豊島区東池袋 JR大塚駅徒歩8分 都電向原駅徒歩1分
建物:鉄骨造3階建て 延べ床44.77坪
金額:1億8千6百万円 内訳:土地 約7000万円 建物約11600万円
宿泊稼働率: 82.7%(約300日)
収入金額:33,857,263円
支出合計:13、580,256円
表面利回り:18.2%
ネット利回り:10.9%

直だからこその利回り!だそうです。

私は、この利回りだけみて、ありえない!って思いますけど。

 

まず、場所はこんな感じです。

青いマークが、駅なので、この近辺です。

東池袋と言っても、池袋からはかなりはずれます。

ちなみに、数字のマークと、小さい星は、全てホテルです。

たくさんありますよね??

 

次に、鉄骨造の坪単価。

11600万円 ÷ 44.77坪 = 259万円

259万円ですよ!

ちなみに、鉄骨造の全国平均は、60~90万円。

 

その次に、1部屋の広さ。

添付されていた図面は、1フロア2部屋でした。

本来、ミニホテルでもレセプションは必要なので、

全体で5部屋と言いたいのですが、そこは優しく6部屋で。

44.77坪÷3フロア=14.92坪

階段や廊下などを差し引き、部屋の面積が、12坪とすると、

1部屋6坪で、12畳です。

12畳に、バストイレ付きのダブルルームです。

 

そして、最後に、部屋の宿泊費。

82.7%は、約300日です。

総収入を300で割ります。

33857263÷300=112,857

1日の売り上げが出ます。

これを6部屋で割ります。

112827÷6=18809

一部屋約19000円です。

 

ここまで出して、いかが思われますか??

結論は、ひとつですよね??

 

 

去年の9月2日に書いたコラムのタイトルは、

実質利回り40%以上の実績あり? と言います。

サブタイトルは、これも某地銀の、別なスキーム。

そこで紹介している物件を購入された方々は、

毎月60万円の持ち出しです。

かぼちゃの馬車を買われた方は、毎月20万円。

しかも、満室なのに、です。

うちのそばにも、実はかぼちゃの馬車があるそうで、

建坪50坪程度を二つに分けて建設していたけれども、

事件となり、しばらく放置。

その後、ひとつは、沖縄の建て主で、更地にして売却。

きっと残債が残ったことと思います。

もうひとつは、10部屋中3部屋のみ入居。

皆さん、家賃以外の収入から補填中です。

 

 

今日、コメントに書いたのですが、

アリを集めると、働きアリとそうでないアリに分かれるそうです。

そして、働きアリだけを集めると、またその中でさえも

働きアリとそうでないアリに分かれるそうです。

それと同じで、騙す人も騙される人は常に存在するのかもしれません。

 

不動産投資は高額です。

ある意味人生賭けています。

 

立地もよく満室経営。借金返済は順調だったのに、

ニュース番組・新聞を騒がせた、ある事件が起きたために、

マンションは、空室が生まれ、借金返済は不可能となり、

自己破産したという話を聞いたことがあります。

同じような事件なのに、意外にも去年の座間の事件の場合は、

以後面白がって入居する人が増えたというから、

世の中どうなるか、わかりませんが、

落とし穴がどこにあるかわからないのが、不動産投資です。

いえ、むしろ人生なのかもしれませんね。

ですから、不動産投資の知識は確実に

身に着けてくださいね。

今回、編集部に広告掲載について気を付けて欲しいとお願いしました。

きっとこれからは気を付けて下さると思います。

しかし、それでも、

最初は疑う。

疑問はトコトン突き止める。

金融機関が、売主が、建設会社が、コンサルタントが・・・

なんて信じてはいけません。

最後は自分です。

じっくり考えて、どう思うのか?

自分なら、そこに住むのか?借りるのか?

考え抜いて、結論を出すことだけは続けてくださいね。

大袈裟言えば、それさえできれば、広告なんてどうでもいいのです。

広告に対し期待するだけでなく、自分の知識や感性や勘は

常にみがくことを忘れないでください。

あ~~~、優秀な高給取りのサラリーマンの方たちほど、

騙されることに慣れてないから、お気をつけくださいね、

とも言われてますよ。

 

今日も私のコラムをお読みいただき、

ありがとうございました。