こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、ある読者の方からメールをいただきました。その方は、会員ではなく完全なROM専でコメントも評価もしない読者の方です。わざわざ激励のメールを下さいました。他にも、同じような方もいるのかも知れないと思うと、また書く意欲が不思議と湧いてきます!ありがとうございました。

 

さて、

 

今日のテーマは『買付入れた物件に1年越しにまた買付を!』です。

 

読者減ってますね~。別に不動産投資に本気でない読者が減ってもなんとも思わないですが、勿体ないとは正直思います。

今日は、

今でも本気の読者

で、

今年買いたい人

に対して私なりにエールとなればとの思いからコラムを書いてみます!

 

構成は、

1.3月は融資付けチャンス

2.3月はたたき売りチャンス

3.三為業者の構造解析

4.1年3か月前の出来事

5.買付入れます!

6.おわりに

以上で書いてまいります。

 

今日は、いつでも不動産に対して本気の私なりに、今でも本気の方で今年物件購入を考えている読者へ心を込めて書きます。なので、上から目線的に聞こえるかも知れませんがどうぞお許し下さい。基本的に、私の概念には人間上も下もありません。

本気か本気じゃないか?

だけです。

私はコラムでは八方美人的に映るかもしれませんが、お会いしたことある人は知っている方も気づいた方も多いかもしれませんが、結構毒も吐きます。ダメだと思った人のことは、気にせず人前でもダメ出しします。まあ、ようするに普通の若造です。。。

・本気じゃない人

・努力しない人

・不正をする人

・手段を選ばない人

そして、

自分に甘い人

人として尊敬できない人に対しては基本厳しいです。

 

なので、逆説的に、今でも真剣にコラムを読んだり努力を続けている人達の事は好きです!

そんなつもりで書きます!

 

1.3月は融資付けチャンス

これは業界に身を置く人からすれば当たり前のことですが、

2月3月は融資付けチャンス

であることが多いと思います。

なぜか?

世間がその周期で3月を年度末、期末として流れているからですが、その例を示すのが、

1月16日

サラリーマン大家のTAKAさんのコラム『金融機関の融資の動向を読む

でした。

以下、TAKAさんのコラムから一部抜粋させていただきます。(TAKAさん勝手にすみません)

 

(1)都市銀行等

(2)地方銀行

この二つのグラフの

(1)では

3月のところ

 ⇒1月2月契約、3月決済

(2)では

4月のところ

⇒2月3月契約、4月決済、これは、3月決済が延びたもの等も含まれてくると思われいます。

もちろん

金融機関の融資先が、不動産融資だけではないことは当たり前のことですが、

ここ数年では、

その融資比率がうなぎのぼりに上昇していることからも、上記グラフの解析を、不動産業界に当て嵌めることについては問題ないと推測します。

 

つまり

 

物件購入を検討するならば、

この1か月が勝負所

になります。

 

年末年始の挨拶で金融機関担当者は、みんな口を揃えて言っていました。

「融資ありません?宜しくお願いします!m(__)m」

ちなみに、

半年前には、こんな言葉すらありませんでしたから。その融資姿勢の変化が見て取れます。

2019年に融資の蛇口が開くのかどうかは分かりませんが、私は次の章で記すことからも、

2019年3月に融資が動く可能性についてある程度強い予感がしています。

そして、

その融資対象は、

物件単体での審査であること

には変わりはないとも思います。

 

つまり、

当たり前だけど一番難しいことですが(汗)

安く買わなければならない

わけです。

 

2.3月はたたき売りチャンス

何も根拠なく、3月は期末だからと言っている人がいるのであれば、それは無責任なコラムニストだと思います。

なので、私なりの

3月がチャンスな理由

について記したいと思います。

 

3月が期末で物流が活性化するのは事実ですので、そこを今更説明する必要はないと思います。

なので、

何故、安く買えるチャンスなのか?

について焦点を絞ってその理由を書きたいと思います。

 

★仲介業者の視点★

彼らは、いくらで仲介しようが、仲介手数料に大きな影響はありません。それよりも確実に数字を作る事の方が大事です。特に、社内的に数字に厳しい仲介会社では、3月に案件を強引に詰め込むこともあり得ます。

そのため、

値こなし

という成約に向けての様々な対策を事前に打つことが多いです。

例えば、

・値下げの為の布石を打ったり

・値引き対応の為のジャブ打ち

・新規物件の安値で商品化準備

です。

それ以外にも、

・優良物件へのアンテナ張り

・優良顧客(買える客)へのフォロー

等も特徴的な営業活動だと思います。

 

簡単に言えば、

安く売れるように努力する

わけです。

 

これだけでも、

仲介経験者の私からすれば、2月3月は優良物件を安く買えるチャンスがあると思っています。(実際、偶然か必然化2018年3月に1棟購入しています)

 

しかし!

2019年3月がチャンスと言うのには、別の理由があります。

 

ここからは、あくまで経験からの実例と推測になります。

それは、

2018年の融資引締めによる市場縮小と関係があると考えます!( ..)φメモメモ

この推測にあたり、

三為業者の構造を解析する必要が出てきます。

 

3.三為業者の構造解析

高騰相場で大暴れ、ぼろ儲けしてきた三為業者。

彼らのビジネスモデルを簡単に言えば、

リスクを負わずにお金を儲ける

です。

 

簡単に言えば、

買主を見つけてから物件購入契約をする

のを理想とし、

それが、高騰相場で市場が活性化しているときは、買主が簡単に見つかることから、同業者との競合に負けない為に、

先に売り物件を購入してから買主を探す

わけです。

しかし、

潮目で買ってしまった物件を抱える業者

は、うまく売り逃げ出来ない場合があり、その最たる例が2018年の融資引き締めによる

ローン付け困難

による売れ残りです。

 

その過程でも、あくまでリスクは負いたくないため、

・買主の融資審査

・その他の権利関係処理

・測量業務

等を元売主への言い訳に、引渡(所有権移転)をノラリクラリと先延ばしにしながら長ければ3か月から半年くらい引渡し(支払い)を延期します。

しかし、

それでも売れない場合!

大きめの三為業者は自身で仕方なく、

小さな三為業者は、融資なんてつかないので、知り合いの業者にお金を借りてもらったりして、

嫌々決済(支払い)引渡をします。

 

そこからが、俗に言う

1年事業用ローン

のスタートなわけです。

 

つまり、

我々のような一般投資家に三為物件情報が提供された時期から

1年~1.5年後にタイムリミットを迎えるイメージです

※ちなみに一般の投資家の方って、その三為業者の存在に気が付いていないことがよくあります。実際に、ここのコラムニストでも分かっていない人も多いくらいではないでしょうか。多分、普通に不動産会社が売主で買ったとしか思っていないとか。。。

 

脱線しましたが、

彼らは、

ノラリクラリ出来る期間と、3月の繁忙期の成約率が高いことを利用して仕入れ活動をしていた案件も多いでしょうから、

2017年10月~2018年3月

を一つの目安に、販売活動をしていたと推察されます。

 

従って、

そのタイムリミットも必然的に

2019年3月付近になる

というわけです。

 

4.1年3か月前の出来事

今回のコラムのタイトルですが、当時コラムに書いたりしたこともありましたが、

実は、

定点観測の為に

2017年10月~2018年3月頃に

(買うつもりもない)買付を入れた物件が何本かあります。

勿論、

買いたい物件で、値段が下がるなら買付を入れるつもりでいました

 

 

三為物件が

タイムリミット目前

となり、

超絶大幅指値が効きそうになってきました。

完全に現在進行形の話なので、具体的な数字は載せませんが、

5,000万円程度

です。驚

 

マジか?と思うかも知れませんが、彼らは、当時、イメージ1億で仕入れた物件に1億利益を乗っけて2億で売っていましたから。。。

コラムニストのishiさんが良く、コラムやコメント欄で、買った瞬間に1億の毀損している素人投資家のことをおっしゃっていましたが、要はそういうことです。

 

つまり、私の指値は逆算してギリギリ赤字にならない程度の指値です。

 

5.買付入れます!

ということで!

買付入れます!過去の売出価格からすれば1億以上の指値です。

 

6.おわりに

今回は、今の私のレベルでお伝えするには最大限の情報です。汗

今年がどんな年になるのか?

来年がどんな年になるのか?

融資が締まったから買えない人は、今は『買い時』じゃないと言います。

もう既に踊らされていませんか?

これまで、無理な規模拡大を進めてきた投資家達がみな、買えない状況にあるならば、初めて物件購入を志すあなたにとってはチャンスだと思います。

一人一人買い時は違います。

例えば、

この物件を私が買えれば100%儲かりますが、他の人なら失敗する人もいるかも知れません。

雑音に惑わされてはいけません。

買うのを決めるのは、自分自身。

買わない判断をするのも、自分自身。

私は、

2019年3月はチャンス

だと思って動きます。

このコラム自体も雑音です。

判断するのは自分自身

ですから。

 

でも、

判断するための準備をしておきなさい!

というのは雑音ではありません。

 

2019年ももう3週間が終わりました。3月に買えなければ、1年の四半期で買えなかったことになります。

 

本業をこなしつつ、物件検索も、楽ではないでしょうし、私のコラムは長いだけでノウハウもありません。

せめて、

読者のモチベーションにつながればと切に願ってやみません。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!