こんにちは! 「新米大家」です。

先週娘の成人式も無事におわり、今年の四半期の重要な行事としては・・・

3月の確定申告を残すのみとなりました。

ということで、16日の日に税理士との打ち合わせ(資料提出)をしてきました。

 

1.平成30年12月期の主要事項のおさらい(個人事業分)

まず、平成30年4月に、所有不動産を売却しています。(ワンルーム1棟)

これは、購入価格21百万円  売却価格22百万円  保有2.6年程度

残存簿価17百万円位でした。(借入は、自己資金4Mと元金均等13年で組んでいたので、残債14M程度)

 

この物件は、所有年数が短いので、短期譲渡になります。上に記載した通り木造築25年程度だったので、減価償却も進んでいます!

結果として、諸費用分を経費算入して、約4百万円程度の譲渡益が発生しました。

また、平成30年6月には、個人所有で複合テナント物件を購入しています。

 

2.消費税について(余り詳しくはありませんが・・・)

当初、僕は個人での不動産賃貸業のみの予定でしたので当初は個人での購入にしていました。しかし2棟目に購入した物件を個人→法人へ売却を2年前にしましたので、今期個人での売り上げが10百万円超えると・・・消費税がかかります!

(不動産の建物の売却は、課税売上になります)

というか・・・当然認識していましたけど(因みに消費税は、簡易課税を選択しています)

 

3.法人・個人の今年上半期の税金試算(税理士と一緒に概算算出)

ということで、1月~6月までの税金の概算を出してみます。

1月   法人源泉所得税支払い(6ヵ月分)    30万円

2月   不動産第4期固定資産税         25万円

2月   6月購入分不動産取得税         60万円

3月   個人申告所得税・消費税        200万円

5月   不動産1期固定資産税           50万円

5月   10月購入分不動産取得税        250万円

 

若干は、税理士も多めに概算(そう信じたい・・・)と思っていますが、僕の計算上も大体変わらない金額です。

合計すると・・・6か月間の税金だけで・・・600万円を超えます。

 

4.やはり不動産賃貸業は、立派な「事業」だと痛感しました。

上記の金額は、普通のサラリーマンをしていては、絶対に払える金額ではありません。

しかし、不動産賃貸業であれば・・・

①満室経営を目指す。②無駄遣いをしない。③年度、半期、四半期、月次での収支等(現金の支出)を把握する。・・・というようなことをしておくと・・・

月々の家賃収入で何とか払えます。(サラリーマンにはない醍醐味です。現金が出ていくのは辛いですが・・・)

購入時(売却時)にきちんとシュミレーションをしておけば、大丈夫です!

あとは、満室(満室に近い状態)を維持していくことに注力することです。

詳しくは、今後毎月の収支報告コラムで記載しますが・・・12月の収支は、1/7コラム参照してください。

税金を納めるという「立派な社会貢献」をします。(´;ω;`)ウゥゥ

5.ここでお伝えしたいこと

僕と同じ初心者向けに書いているつもりですが、ここでお伝えしたいことは、不動産賃貸業を開始(若しくは、物件購入、売却)したら、1年間位は、手取りのCFは、計算できませんよ!ということです。

上記、ぼくの事例でも分かるように、購入後(売却後)に、税金だけでも様々な出費がかかります。

単純に毎月の「家賃収入」-「借入金返済」(含む管理費等の定額経費)=CF

では、ありません。

今回は、記載していませんが、2月以降は、1年で一番入退去が発生する時期です。現在、満室経営している方は、ヒヤヒヤものです。(逆に多数の空室がある方はチャンスです。)

入退去に係るADや修繕費等想定以上の費用がかかる場合もあります!

昨年後半は、融資が急激に厳しくなった影響もあり、皆様のコラムを読んで多少値頃感のある物件も出てきているようです。また、金融機関出身者としては、3月期末に向けて、金融機関にとっては多少のリスクはとる審査に戻るのでは・・・とも思っています。

ということで、銀行に相談するときは、このような費用も十分考慮し、借入返済ができるか?1年位CFを当てにしないでも不動産賃貸業に参入(拡大)するか?(意欲があるか?)

十分に考慮して取り組んでください!

6.本文とは関係ないですが・・・

年初のコラムで、僕の保有する法人株を娘に売買するという内容を書きました。

皆様のコメントの中で、「株の譲渡」については、「贈与税の基礎控除」で対応できるのでは?という意見を頂きました。

僕は、そもそも「贈与の基礎控除」については、以前から懐疑的な見解を持っていたので(なんとなくですけど・・・申告しなくていざという時に認めてくれるか?等)

しかし、コメントをやり取りしている内に、「問題ない」のでは?と思うようになり、今回税理士に確認しました。

税理士の回答 : 「当然、贈与税の基礎控除での対応は可能です。」

新米大家   : 「何で、電話で教えてくれなかったのですか?」

税理士の回答 : 「いや、新米大家さんがどうしても現金での売買をする理由

          があると思って、株の譲渡金額について回答しました!」

新米大家   : 「そんな理由はないですよ。単純に株価が低い今、株の移転

          をしようと思っただけです。僕も贈与の基礎控除の件を聞

          かなかったのも悪いですが・・・余りにも買い被りすぎで

          す。あくまでも税務にたいしては、素人なのですから」

税理士    : 「無言・・・」

 

 

教訓 ・・・   士業というのは、やはりこちらがある程度勉強していないと

         最適な方法は教えてくれない・・・ということ!

         あまり、信用しすぎるのも・・・・・・です。

         「実践コラム」の方が、色々なアドバイスがもらえます!

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。