こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語・・・⑧』です。

 

歯科医師である弟との面談を経て、今回の土地売買代金で繰り上げ返済等々で根抵当権の解除が出来ることまでは裏が取れました。

しかし、

弟からは、お隣さんに対して、借金返済の月額30万円を半額の15万円にして欲しいという要望が新たに出てきます。

それに対して、お隣さんは、

「弟も生活が苦しいからね~。」

なんて、言っています。

それを聞いた私は、お隣さんに、以下のように面と向かって言いました。僭越なことは分かっていますが、確信に近い感覚を覚えたからです

 

「絶対そんなことないですって。現在70万円をきちんと支払えている資力のある人なんですよ?それが、今回で大幅に負担が減る予定なのに、そこから更に主張が出てきた。○○さんは月々15万円で大丈夫なんですか?仮に僕が少し高く買えたとしても、相続で弟さんが主張されたら、そんな金額どころじゃないですよ?」

 

そうです。まだお隣さんは、

相続を完了させていないです(; ・`д・´)

5年も6年も前の相続の。。。

もし、相続税が発生したならば、遅延による追徴の恐れもあります。。。

お隣さんは、土地売買代金を老後の当てにしています。

従って、

・相続税

・贈与税

・不動産譲渡所得税

これ以外にも、ありとあらゆる費用が大きくかかってしまうと、

大げさな言い方ですが、

生きていけない

わけです。

 

今日は、たった一つの財産をめぐる現実の相続の有様をお届けできればとの思いから記していきたいと思っています。

 

構成は、

1.相続税はかかるのか?

2.贈与税はかかるのか?

3.不動産譲渡所得税はかかるのか?

4.遺産分割協議書完成!

5.マジですか??

以上で書いてまいります。

※本コラムは、あくまで個人的に試算をしているに過ぎず、誰かに税金に対する助言を目的として書いておりません。

 

1.相続税はかかるのか?

本件、土地建物の相続で相続税はかかるのか?

相続発生は、5、6年前。

当時の基礎控除額は、

4,000万円+(1,000万円×法定相続人)

だったと思います。

従って、

・相続対象不動産の相続課税価格が7,000万円未満であること

・他に現預金や生命保険等の相続財産を含めても7,000万円未満であること

・逆に、固定資産税等の不払いの精算など、後々に大きく売買で得たお金から支払いをするものがないこと

このあたりに注意して試算しても、

お隣さんのケースで相続税は発生しない

と考えられます。

もし、仮に相続税が発生するはずだった場合は、

相続税額に対して、

延滞料

が発生してしまうケースだと思われ、ここは慎重に確認しなければいけません。

 

幸いにも、

相続税は発生しない

と予測できました。

 

2.贈与税はかかるのか?

お隣さんが、私に

あまりにも安く売りその代わりに建築後の建物の無償賃貸というようなリースバックのサービスの提供を享受した場合、

そのサービス提供分を対価と見なされ

贈与認定されてしまうと、贈与税が発生する恐れがあります。

※厳密には、ネットで見ると会計処理上、この部分を金銭消費貸借として計上するような内容が書かれていますね。

 

ところで単なるマメ知識ですが、

この贈与税ですが、

贈与する側ではなく贈与を受ける側に課税されるもの

です。

 

つまり、

贈与税の負担は私の話になるわけですね( ..)φメモメモ

 

本件の場合、

単純な計算をすると、

基礎控除額7,000万円よりも大きい売買相場のものをリースバックをすることで激安で売買が行われると贈与認定される場合もあるでしょう。

では実際計算すると?

売買相場は5,000万円から高めに見ても6,000万円です。

つまり、

普通に売買しても相続税はかからない案件なわけです。

しかし、

このまま売却すると、不動産譲渡取得税が発生してお隣さんにとってはうまくありません。

それで、土地を2,000万円で売却。でも、相場との乖離部分の約4,000万円を超えるリースバックというサービスの提供を受けると、もはや贈与でしょう。

でもでもでもね!

賃貸相場は、

15万円~20万円程度。売買相場も同様ですが、あくまで個人間契約における金額の決定は民事なので、

幅があって当然

だと考えます。

ある程度、都合の良い相場で計算が出来るということですね。

 

月15万円の家賃だと、20年無償賃貸をして、3,600万円の対価。

しかし、お隣さんの認識としては

月20万円の家賃相場。20年で4,800万円の対価を享受するけど、その幅1,200万円くらいは平気で前後するわけです。

3600万<乖離部分<4800万

という図式になります。

つまり、お隣さんが20年リースバックの恩恵を受けたとして、

月15万円では基礎控除内

月20万円では控除額と同額

になります。

 

ここまで見ると、

相続税と贈与税の観点からは、お咎めを受ける筋合いは全くないような印象も受けます。

 

ただし!

贈与税と不動産譲渡所得税の観点ではどうでしょうか?

 

3.不動産譲渡所得税はかかるのか?

しつこいですが、ここで書く事は全て私の妄想の範疇であり、事実であるかを保証する内容ではありませんのでご注意下さい。

 

ここでポイントは、お隣さんにとっては、

対象不動産が居住用財産であること!!

ですね。

 

ネットで調べれば誰でもわかることで、

居住用財産を売却した譲渡所得税に対する

基礎控除額は3,000万円

です。

つまり、本件の売買予定金額2,000万円程度だけだと、

不動産譲渡所得税はかかりません!

 

ここで、税金むしり取り屋さんとは、

贈与税と不動産譲渡所得税の観点の議論へ突入します。

つまり、

取引相場との乖離部分の贈与認定

です。

 

ここでカギを握るのは、

その相場って一体何?( ̄▽ ̄)

ってことですよね?

 

私見ですが、本件の土地を限りなく高く売ったとすれば、6,000万円に近い金額で売れるかもしれないでしょう。

しかし、

・周りにバレたくない

・今すぐに現金がほしい

・相場に疎く業者のいいなり

・物件に住んでいない

など、あらゆる指値要因を抱えるカモ売主だった場合、3,000万円で売ってしまう人も世の中にはいるかも知れません。

 

そんな自由取引の不動産市場において

税金むしり取り屋さんは、

何を根拠に贈与認定するのでしょうか?

 

私がむしり取り屋さんならば、

相手の弱みを握ってそこをつつきながら、贈与認定に持っていくのでは?と考えます。

つまり、

本件において、

過度な節税が目的とされた

場合であればツッコミどころも出てくるでしょう。

例えば、

買主が親族である場合

でしょうね。

しかし、

本件は、他人どうしの個人対個人の商取引なので、

相場の線引きが難しい

です。

価値を決めるのは本人ですから。。。

しかも、

本件の場合、

リースバックがいくらのサービス提供に該当するか?

も非常に不明瞭なものです。

 

もともと不明瞭な取引市場の相場

不明瞭なサービスの提供の価値

を足して、いくらの取引だとするのか?

 

むしり取り屋としても

ここが非常に難しいわけですね。

 

長くなりましたが、結論からすると、

3,000万円未満の売買であれは、居住用財産の基礎控除枠内であるため、基本的には不動産譲渡所得税はかからない。

あとは、

リースバックの賃料が良心的であること

をどのようにむしり取り屋さんに説明していくかなだけ

 

4.遺産分割協議書完成!

2章、3章、4章で、お隣さんに直接的に負担が出る場合や、贈与認定されて、こちらに納税義務が発生することまで見込んだ金額へ売買金額を減額することは、本件では、案件の不成就に直結します。

それらがクリアできることを前提にここまで、案件を進めてきたわけでした。

 

やっと、本題ですが、

弟さんとの面談を経て、根抵当権の解除が出来ることは分かりました。あとは、スムーズにお隣さんが対象不動産を単独で相続してくれば良いだけです。。。

後日、

本来はもっと厄介になってもおかしくない、亡くなったもう一人の相続人の甥っ子達は、きちんと約束通りにハンコを押してくれました。

実は、

ある程度ヒアリングの結果、こちらは大丈夫だと思ってはいましたが、それでもハンコを押してくれるまでは分かりませんので、ひとまず安心したのを覚えています。

しかし!

私に

「絶対そんなことないですって。現在70万円をきちんと支払えている資力のある人なんですよ?それが、今回で大幅に負担が減る予定なのに、そこから更に主張が出てきた。○○さんは月々15万円で大丈夫なんですか?仮に僕が少し高く買えたとしても、相続で弟さんが主張されたら、そんな金額どころじゃないですよ?」

と言わせた、

欲深き弟さん。。。

 

過去に取り交わした約束通りに、

相続の権利は全権兄に譲った

のでしょうか?

 

結果から言うと、

遺産分割協議書にはハンコは押してくれました。

 

しかし!

案の定(+_+)

でした。。。

 

5.マジですか??

弟からハンコを貰ってきたお隣さんから報告を受け、ホッと一息ついたのもつかの間

お隣さんから驚愕の一言が出てきました。涙

 

以下、お隣さんは青字私は赤字『』は心の声

隣「こんにちは!」

私「こんにちは!どうでした?」

隣「ちゃんと貰ってきたよ!」

私「それは、良かった。これで後は登記して完了ですね!」

隣「でもねえ。あいつもやっぱり本当に苦しいようでさ~。」

『ああもう次の言葉聞きたくねえ~涙』

私「あげるんですか!いくらですか?500万円?」

隣「いや、最初1,500万円って言ってきたんですよ。それで、ビックリしちゃってさ~。1,000万円ならなんとかなると思って、1,000万円にしたよ~。笑」

『笑じゃねえよ!あんたどこまで人が良いんだよ!』

せっかくあそこまで親身になって、他人なのに、実際ここに住みたいのに、

この話が破断になっても全然構わないから弟には気をつけろって忠告してあげたのに。。。

流石の私も、声を荒げて言ってしまいました。

私「だから、言ったじゃないですか!○○さんそれで大丈夫なんですか?」

隣「ああ、1,000万円あればね。何とかなるんですけど、やっぱり月々の返済額も15万円だって。あいつもホントきついんだって。。。」

『お前馬鹿なの?』

と芸人の出○ばりに言いそうになりました。汗

正直、もう知らんと思いましたが、

やっぱり、心配になります。

何が心配か?

これまでの経緯で、

月々15万円の返済すら危ういこと

が、目に見えているからです。。。

このあたりは、お隣さんと弟さんで取り交わす金銭消費貸借契約についてのコラムとして、どこかで書くかも知れません。

 

シリーズ次回、お隣さんからあの一言がため息と一緒に出ます。

私は、悩んだ結果

『目には目を歯には歯を』

の選択肢も提示しました。

お隣さんが選んだ結論は??

 

土地編もあと数回で決着です。

 

シリーズ次々回では、私の思いとお隣さんの思いについて【番外編】として、不動産を通じて感じる

やるせなさ

を綴りたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。