私は競売で6物件も購入していた(プロフィールに記載ミス有り)

その時のリアルな気持ちを思い出してみた。近頃は競売で買わない。買うメリットはないと考えているので 少し前の話です。また法律手続きの話としてはいい加減で正しく無い所があるかと思います。

絶対に「ヒマ人」しかできない物件探し。

今ではネット検索(BIT)で見れますが、裁判所にファイルを見に行くしかなかった。閲覧時間は限られ、あるおじさんがファイルを見てみたら次の日に行くしかない。そんなのどかな時代もありました。

とにかく気に入った物件のファイルを読むのですが、競売に至った経緯が、インタビュー記事(執行官の関係者への聞き取り)を含めて 各々の立場での主張が出ており、小説よりリアルな世界に心踊ります。賃貸の写真は「美しい写真」ですが競売は「醜い場所」を強調しての現場写真なのでとても楽しめます。しかしその楽しみ は無意味で時間の無駄です。

「買った時に負担すべき他人の権利」や「専有状態」(ときには法定地上権の心配)をチェックします。もっとも「抵当権」等は消えるので 現実に買い受け後に問題になる事はきわめて稀なのですが。

ドライブを兼ねての現地調査

いくら気にいっても、現地に行かずに入札する勇気は無い。案内してくれる人もいないので方向音痴は大変。(今はスマホで、、)見に行っても建物内に入ることができません。たまに入ることができてしまうボロ屋も何回かありましたが。やはり家中(写真で見てきた)だけでなく周囲もゴミ屋敷になっている可能性が高いです。

  この「遠足」時に、近所の変な人が変なことを言って声をかけてくるなら、パスすべきですが、参考になることもあるので、遠足には必ず行きました。

How much?いくらで入札したら良いの?

いくらで入札するかはなかなか決められません。とんでもなく高値を付けたら落とせますが、競売物件=安くゲット の意味がなくなります。そこであれこれ無い知恵を絞って入札金額を決定。銀行で2割分の現金を支払いその証明書を持って裁判所に行く。時間はここまででも何日もかけてしまっています。

ワクワクしながら開札日を待ちます。(私は電話で結果を聞きます。)そしてケチな値段しかつけてないため 必ず「はずれ」になります。

最高値の人がとんでもない額ですと「こいつ馬鹿か、この物件にこんな値段で買うか」と諦めもつきますが、ほんの僅差で自分が負けると「なぜもう少しだったのに俺はほんとにケチで、チャンスを逃し、時間も無駄にした。」と落ち込み引きずります。宝くじのはずれより確実に100倍以上落ち込みます。それほど強い思い入れを持って 入札してしまうんです。

「最低売却価格」っていい加減だと思ってしまいます。

不動産鑑定士のプロが最低売却価格を決めます。多くの資料と根拠計算式まで示され、初めは理解しようとしましたがやめました。頭の問題だけじゃないんです。

入札で希望者がいないと2回目、3回目と入札を繰り返すんですが、最終的に1回目の半額以下に価格がなっているんです。最初の鑑定士さんの評価って意味なく無い?って思ってします。そして、もし入札者が自分だけで、落札できても、ラッキーじゃなくて、次回まで待っていたら評価額が大きく下がり、もっと安く手に入っていたかも まで考えるともうワケワカメの世界です。

今はほとんどない「特別売却」に手を出す。

だから「現地調査」→「入金」→「返金」が永遠に繰り返される。時間の無駄、精神衛生上絶対にお勧めしません。あまりに買えない私は、競売での売れ残りクズ物件特別売却物件」に手を出しました。その最低価格のまま すぐ買えるからです。しかし競売の中でも ヤバサ率はアップしていきます。

激安マンションのウソ価格に注意!

戸建てに比べてマンション極端に安いものが多くびっくりしていた。借金してでも買ったら絶対儲かるやん。

違ってました。マンションは滞納積立金管理費を「買受人」が全て引き受けて払うことに法律でなっているので200万だと思っていても滞納分が200万円だと結局400万円だってこと。そんなことも分からず、競売に手を出していました。

買っても「鍵」はくれません(競売の魅力はこれから、)

残金を全額払い自分のものになったので は裁判所のどこで受け取るのだろうかと尋ねて笑われました。

つまりボロなら窓ガラスを割って侵入する。がっちりしているものは鍵屋さんを呼んでで開けてもらうしか無いのです。

そして入ったときの「嬉しさ」と「恐怖」は最高潮に達します。

ある物件では、入ってすぐ白骨化したものが目に入る。出たー!                   よく見ると(又は他の獣)のだった🦴。スリル満点。

片付けようとして全居住者の生活をドーッと被ることになる。大量の写真や手紙、印刷物に目を通す。1時間もすれば、家族、友人関係、ギャンブルに溺れた生活、、、もう他人ではなくなってます。(?)

そんな物を見ては仕事は進まないが、細かく見ないと お金が紛れ混んでいるかもしれないじゃないか?(実際に見つかったこと本当に無し。10円硬化がやっと)

最大の問題、占有者をどうするか?

占有者をどうする(出て行ってもらう)かが1番気になるところ、大変なところです。  結果から言うと大丈夫ですよと言えるのですが… 

面倒だった物件の場合の話をいくらか、、、

「反社」がらみがされていて、それで特別売却になっていた物件でした。(後に入ってみると)実際にドアに「銃弾除け」の鉄板が貼られていました。

特別売却で買う決心に、執行官にも相談しました。

「大丈夫です。ヤクザ相手 私ら しょっちゅうです。少しでも妨害すると刑事事件になるのでアホな事する人いません。競売物件安全です。」

その言葉を信じ、私はビビりなのに「お化けの正体👻を見たい」という好奇心に負けてしまって、、

やっぱり出た。100万宝石の嘘を言う輩

買受けが決まるとなんと相手から接触してきた。(なぜ電話番号が分かったのか?)

ヨメが電話を取った。「奥さんとこ、○○の物件を買われたんですね。私が1番の関係者ですねん。」と

無視することもできるが「動産」(ゴミの事、実際にトラック3台分)を法的には勝手に処分していいわけではない。「百万の宝石があったと言ってやる。」とまで奴は言った。

「出て行くのに、お金を要求するなら私は二度とあなたと話をしません。素人なので弁護士に任せて引き渡しの執行手続きを進めたい。でも私に協力してすぐ合意文書にサインしてくれるなら、〇〇円のお金を支払いたい。それならこの電話のさっきの不適切な発言も聞かなかったことにします。」そんなことを必死で詰まりながら言っていたと思う。

明け渡しを全て法的に進める時間お金がかかる。良くないと言う人もいるが実利をとった。予想される費用の半分くらいの金額を支払って早期解決を図ったのだ。

その他の例ではアパートの契約(仲介手数料、敷金、コッチ持ち)や 引っ越しの手伝いまでしたこともあった。

言いたいのは、相手がごねても競売物件では最終的には負ける事は絶対ないのですが、「引き渡し交渉」は全て自分でする。全く裁判所は何もしてくれないとことです。だから 払うべきでないお金を払って、早期円満に解決することを 皆さんもされているようですが。

実際に困るのはゴミ処分

以前のコラムで「ゴミ処分」については書いてたので、軽く触れるだけにしますが、競売では、ゴミの膨大な量に困ります。とくに個性的なゴミで困ったのは「自動車ゴミ」(登録の問題)、「冷蔵庫ゴミ」(近所のゴミ捨てになっていた。8台)、「工事用ガスボンベ」まで捨てられていた。また「金庫」は、有料でもひき取ってくれるところが無い死角盲点で困った。「金庫」と「○んこ」は、「どちらも使わない時に扱いに困る」と、下ネタか?

位牌」が返却できなくて困った。(本人が刑務所)、「猫屋敷」の対処法。(野良犬は行政を動かせるが ネコはダメ)   

ビギナーの怖さ知らずだった。ゴミ処分のちよっとした達人になること間違いない。特に今、中国🇨🇳が数ヶ月前より「ゴミ日本から買わない」ことになり日本にゴミが滞留し、処分費はかなり高騰しているので絶対やりたくない。

まとめ、(競売物件は少し安くても「費用対効果」ダメ)

唯一のメリットは所有権移転、抵当権抹消の登記を裁判所が職権=タダでしてくれることか。競売に関わる面倒を法的にも物理的にしてくれる、引き受ける仕事をする人たちはたくさんいる。しかしその費用を彼らに払っても競売物件は安いものになる、そんな例は多くあるだろうか?

あくまで、どんな登場人物が出てくるのか?人生に少しの刺激を求める人!または日本の司法の勉強をしたい人、他人のゴミの片付けが好きな人向け、としか言えません。

そして私の場合、完全に全てがロンダリングできたわけではなく、1つの物件の「隣物件の相手」が悪徳弁護士のため、とんでもない主張(ある日突然 車を通行させない)があり、「高裁」案件にまでなり、何年もかかりました。(瑕疵部分を含んだ競売物件であったため。)

絶対にお勧めしない競売物件です。

安く手に入れたいなら、嫌われても「鬼のような指し値」を繰り返す方が 確実で、価格も安くなると今の私は考えています。

長い文 読んでくださってありがとうございます。