こんばんは!

本日は、私がこれまでダメ物件をつかまなかった理由を書こうと思います。

 

私のダメ物件の定義

・賃貸業は人に借りてもらってなんぼですから、まずニーズがあるのかどうかの把握が一番大切です。

初心者の時に私がやりがちだったのが、手の届きそうな安い物件にとりあえず買えそう!という気持ちだけで飛びついていた時期がありました。

オンボロがダメ?築古がダメ?

私はそんなことはないと思っています。

ニーズがあれば、オンボロだろうがなんだろうがいいのですよ。

借りてくれる方がいれば。

新築だろうが何だろうが、立地が悪くニーズがなければ、収益を生んでくれません。収益を生まない=ダメ物件です。

 

補助輪付き駆け出し大家

後で気づいたのですが、物件の購入の時って仲介の不動産屋さんに色々相談していました。

その仲介不動産屋というのは、売買専門の不動産屋ではなく、日頃自社の物件の仲介をしてくれている不動産屋の店長でした。

そして買えそうな物件があり「この物件仲介してよ!!」と持っていくと

(当時はキャッシュで買える物件ばかり探していたので区分マンション)

 

「そんな収納ない部屋はアカン!」

ぽいっ!

 

 

「洗濯パンどこにあんねん!」

ぽいっ!

 

 

「そんなボロイとこよー仲介せんわ!」

ぽいっ!

 

「駅から遠すぎるわ!」

ぽいっ!

 

「そのオーナーヤバイ人や!関わらん方がええで!」

シャッ!(クリアフォルダごとスライドさせて返却)

 

「その地域は特殊やからやめとき!見なかったことに・・・・」

ンガーーーー!(シュレッダー)

 

「その物件、前に飛び降り自殺があったとこやけど・・・?」

「・・・・・・・・・(~_~;)」

 

 

・・・と、ことごとく切り捨てられ、買う気を削がれました(;^ω^)

もしかして仲介してくれる気はないのだろうか・・・?とだんだん腹がたってきたことも。

 

今思えば、相談していた不動産屋さんはみんな賃貸の仲介の不動産屋さんだったんです。

 

不動産屋さんは2種類人種がいる?

大きく分けると売買専門と、仲介専門があります。

どちらもやっている場合がありますが、大きな不動産屋さんになると売買部門、仲介部門で担当者が変わってくる場合があります。

仲介専門の人は物件を見る時に、自分がその物件を仲介することを考えてアドバイスをくれるので、入居付けが難しいという反応をした物件は購入後に入居付けに苦労する可能性が高く、やはり難しい物件なのではと思います。

私も収益が目的ということはぶれなかったので、仲介に難しいと言われた物件はやはり食指が動きませんし、無理して買ったところで仲介は「だから難しいって言ったでしょ?」なんて言われて長期間空きっぱなしも困るので結局買わなかったんです。

魍魎の箱で強制的に補助輪を外した状態になりましたが、それでもやはり管理会社には相談していました。

「この物件を買おうと思っているんだけど、家賃水準と入居付けが苦労するエリアかどうかわかる??買ったら仲介をあなたにお願いするつもりなんです」と。

魍魎物件においては現在の入居者の家賃水準が部屋と広さの割に低いので、もし退去したら、1万ぐらい値上げができるだろうということと、地域は単身者用マンションが多いためこの規模のファミリータイプは需要があるということだったので物件さえ入手できればあとは予想通りかそれ以上でまわるだろうと推測し、実際にそうなっています。

売買専門の不動産屋は同じ不動産屋を利用して物件を買い進めたとしても、その後の運営がうまくいくかどうかはオーナーの問題なので、その後客付けの状態まで心配してくれることは稀だと思います。

したがって、売買専門の不動産屋はその後の継続したお付き合いのことはあまり考えずにアドバイスをくれるかもしれませんが、賃貸物件の仲介をしている不動産屋の場合、これでオーナーがこの物件を買ったら自分が客付けをしないといけないと思い継続的な取引を考えてアドバイスをくれます。

なので、初心者の補助輪となるのは、賃貸の仲介不動産屋であると思います。

私の場合、たまたま仲介不動産屋の担当者なり店長が、宅建免許所持者だったので、一緒に物件を見に行くとき、作戦を考える時も一緒と恵まれていた環境にありました。

ちなみに賃貸の仲介を専門にやっている不動産屋さんは、不動産業界という同業でも、売買専門の不動産屋さんに対しておおむね否定的です。(私の周りは)

「あいつらと一緒にせんといて!!人種がちゃうねん!」

「あいつらはハゲタカみたいなやつらで、オーナーから安く買いたたいて、高く売りよんねん!なんもせんくせに・・・ホンマとんでもないわ!!」

とご本人は正義の不動産屋さんのつもりです。(実際正義の不動産屋さんです)

 

まずは補助輪=相棒を探そう!

・・・ということで、これから不動産を買おうと考えている方は、ぜひ

補助輪となる賃貸仲介の不動産屋さんを探してください。

物件を買った後、どうせ不動産屋さんに物件情報を持ち込んで客付けをお願いするわけですから、売買より先に近くの仲介業者さんにそのエリアの賃貸情報を聞きに行ってもいいと思います。

聞きに行くだけならただです。狙っているエリアに近い地域の賃貸系不動産屋さんにいき、お客さんをよそおって話をすれば、そのエリアのいいところ、悪いところ、価格帯などを聞き出すことができるでしょう。

そして、好ましい反応を得られるようなら、売買の仲介も可能なのか聞いてみてください。

私はもともと、賃貸の仲介の不動産にそうやってお願いして売買をし、そのあとその仲介の方に客付けもお願いするというやり方できました。

従って、投資物件として購入した、区分マンション以降の物件はすべて満室です。エッヘン(/・ω・)/

 

初心者の方の参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました!