こんにちわ。
50代ビギナー大家のマロンです。
 
そろそろ定年までカウントダウンという50代半ばで、
妻のナーリンと始めた不動産投資ですが、
最初の物件の購入から1年ちょっとが経ちました。
 
前回のコラムからも約3か月。
藤沢市の物件がようやく引渡し目前となりまして、
やや微妙な駅・エリアとも言われてますが、
駅徒歩2分でフル装備なので、
将来の家賃下落に耐えつつも、
なんとか長期経営していければと思っています。
 
さて、そんな間にいろいろな出会いもありまして、
新築ばかりの我々でしたが、少々方向転換をして、
次は築古物件へのチャレンジを決意しました。
 

家賃収入1億のメガ大家さんとの出会い。

 
というのも、昨年の11月に某業者さんが主催した大家の会なる飲み会に参加したところ、
家賃収入1億円、返済比率も40%以下のメガ大家さんに出会ったからです。
手探りに近い形で始めた不動産投資でしたが、
やはり実際に経験値の高い方の話を聞きたい、ということで、
飲み会に参加したとところ、そんな強者に遭遇したというわけです。
 
その人の手法は、地方の築20年程度、表面利回り10%程度のRC物件を、
メガバンク系の金利の低い融資を受けて運営するというやり方です。
モノによっては再生系も扱っているらしく、
キャッシュディスペンサーっぽい物件もいくつか所有しているとか。
 
これまでの我々の手法は、首都圏の新築木造を増やす、ということでやってきました。
人口減のことや、地方に地縁が特にあるわけでもないことと、
RCの経費を考えて敬遠していたのですが、
新築もプレミアム家賃が乗っている場合が多く、
イールドギャップで5%以上は確保していたのですが、
将来の家賃下落を計算すると結構ギリギリな感じも予想されます。
 
仮に10%の表面利回りのものを2.5%の金利で融資を引ければ、
イールドギャップは7.5%になります。
築古であれば家賃も落ち着いてますので、
修繕費用を計算しておけばそれなりの家賃収入を得られます。
 
「わたしたちの属性でまだいけるようなら、
地方RCで規模拡大もありかよね」
と妻のナーリンも言います。
 
というわけで、いろいろなサイトで検索するのですが、
なかなか思ったような利回りのRCは見つかりません。
高利回りのものがあっても店舗が入った物件であったり、
築40年とかそんなものが多いようです。
 
で、建物の価値はないけれども、
地方の木造の築古まで範囲を広げて検索している状況です。

新築と築古のメリットデメリット。

築20年くらいのRCはやはり利回りがそう高くはなく、これを買うと前所有者の出口に協力しちゃう感じになります。

(それでも納得感できればよいかもしれませんが)

 
築古の木造物件は利回りも高いけど 融資の金利も高く、
建物の価値はなく、手間と経費がかかるが、家賃は落ち切っている。
 
逆に、新築木造は融資がひきやすく手間がかからないけど、
将来の家賃下落に備えなければならない。
 
よく言われる話ではありますが、
いずれもメリットとデメリットがあると思います。
 
何とも悩ましい問題ではありますが、
不動産投資のいいところは、ある程度の費用を貯めておけば、
先回りして手を打てるところかと思います。
 
いくら書物を読んでも、人の手法をマネしようとしても、
ひとつとして同じ物件はありませんし、
どんなタイプの物件を購入したとしても、
自分の属性、手持ちの資金と相談しながら、
一番いい方向にカスタマイズしていくしかありません。
 
新築木造が3棟になった我々は、
現状のポートフォリオ的には偏っているのですが、
築古の物件にチャレンジすることでバランスもとれるでしょうし、
大家としての経験値も上がっていくと考えています。
 

築30年の区分で学んだこと。

 
10年後、20年後に家賃下落が見込まれる新築木造ですが、
実は築30年のRCの区分も1部屋ですが所有しておりまして、
そのリフォームを年末にしたところ家賃を上げられた、ということがありました。

 

前所有者は自分の父で、典型的なやる気のない大家だったので、
最低限のリフォームしかせず、相場家賃よりかなり安い家賃でなんとか埋めていたのですが、
今回退去があったので、フルに近いリフォームを施したことで、
速攻入居が決まったのです。
しかも家賃も1万5千円アップ!
需要があるところでやる気を出せば、
築年数が古くても何とかなるという一例かもしれません。
 
というわけで、
・新築は20年間うまく経営して、家賃下落に耐えて何とか経営する。
(もちろん5年くらいでうまく売れれば売りますが)
・築古のRC物件をポートフォリオに組み入れる
(築古の土地値の木造、再生系の戸建なんかも面白そうです)
ということを新たな方針として、この先も大家力を上げていきたいと思います。
 
一棟目の引渡から1年3か月が経ちまして、
さすがに現状は大きな問題はないのですが、
さらなる経験値のアップを目指して頑張りたいと思います。
 
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。