最近、地図作成作業(不動産登記法第14条第1項規定の地図(以下、地図と称す。))の法務局主催の説明会に行かれた方はおられますか?

 これは法務局が計画し、実際の作業は、その地域の土地家屋調査士協会が行うものです。地図は公図とは精度が段違いに良く、もめ事も減るし良いことだとは思います。

 

地図とは!

 不動産登記法14条第1項に規定の地図とは、法務局に備え付けられた、各土地の筆界(境界)点を測量した精度の高い地図です。

 実際の話として、そのような地図が少ないのはご存知の通り(公図はありますが、これは明治中頃に作成されたもので、時間の経過により、公図上の地形と現地の地形とが不一致で土地の境界や地積が不正確になっています。)。

 このため、法務局では、各地域の土地、建物の売買などの不動産取引あるいは不動産の表示に関する登記申請等に支障が生じないように、毎年計画的に、この地図の作成作業を実施しているという訳です。

 なお、土地の全部事項証明書には、一筆の土地ごとの所在、地番、地目、地積、所有権に関して記録されていますが、その土地の実際上の情報は現地と異なることも多く、法律上も、いわゆる第三者効以外に効力を認めていません。

 しかし、この地図が出来てしまえば、今後はその地図を土台に話が進んでいくのですから、作成時に誤りがないか、おかしな意見を言い出す人はいないかとかと心配にもなります。立会いには是非参加しておくべきです。

 

作成作業

 実務上は、土地家屋調査士が、当事者の立会いの下に、特定された地域ごとの、現存する謄本や公図などの資料を基に測量を行います。

 境界については、既存の公図と比較して現地の地形が変化して境界杭がなければ新たに設けて、既に境界杭があれば確認シールを貼っていきます。

 法務局主導で当事者全員に連絡がされて立会いを促し、当事者各自の話を確認する手順となっています。もし境界についての当事者間で意見の相違があるなら、その時に話して調整していきます。

 境界確定作業も法務局側で仕切ってくれ、その経費も払ってくれるのはいいですよね。ただ、新しく境界杭を埋設する際、境界杭の代わりに、永久的な境界標(コンクリート杭)を希望する場合は、その費用は個人負担です。

 

知らなかった過去

 ただ、そういった地図作成を行う際に、当事者が知らなかった過去の経緯が分かって来る場合があります。

 今回、私が参加した説明会でも、そのようなことがありました。それは説明会後半、最後の質問タイム時、参加者の中でも高齢の方Aさんが、E町の土地区画整理事業について質問をされました。

 そのE町では、戦前に土地区画整理事業が施行されたものの、市の予算関連で不祥事が発覚して事業が途中で中止になったそうです。その後、戦争が始まったために、区画整理が途中で終わったまま、本来であったらしておくべき区画整理後の不動産登記も行われず(換地処分の公告も無し)に今に至ったと言うことです。

 それで質問と言うのは、今回の地図作成において、その区画整理事業はE町の登記にどう影響するかを知りたいとのこと。そりゃそうですよね。

 驚いたのはE町からの別の参加者達です。「自分の親も亡くなって、その不動産は自分が相続している。不動産について戦前、どうなっていたのかなど分からない。相続した不動産の評価は一体どうなるか!」など怒鳴り声が聞こえます。

 それまで、静かだった会場が騒然とした雰囲気に。境界でさえ揉めるのに、そもそも、自分の土地が区画整理中でこれからどうなるか分からないなら誰でも不安になります。

 それでも舞台に座っていた法務局の登記官達は、「その件自体は知っております。それも含めて地図作成時の立会いで当事者の方と、今後について打ち合わせながら対応していきたいと考えております。」と機械的な対応。

 この応答に対して、その高齢の参加者が「国は、ごまかすつもりか!」と怒って役所で起こった不祥事の内容について話し始めました。その周りで「そうだ。そうだ。」の声。

 他のE町参加者も「自分の不動産はどう変わるのか?区画整理事業はまた再開するのか!面積は減るのか!」、「役所側の問題じゃないのか!」と怒鳴り始めましたが、ベテランっぽい登記官らにしても、戦前の話を詳しく分かる訳もなく、権限上も明らかに超えた話なので、騒ぎは収まりません。

 こちらとしては、話を興味深く聞きながら、登記上の地積と実測値とがかなり違っているなら、相続をしたE町参加者がこれまで本当に気付かなかったのかと疑問を感じました。相続時の不動産評価額もかなり違ってそうですが。

 とにかく、怒鳴るE町参加者と、それを流そうとする登記官との議論は終わることはなく、その内、遠慮していたE町以外の参加者達がしびれを切らして、「申し訳ないが、自分達には関係ない。やるなら後にしてくれと!」の声が上がったのを機に説明会は終了。その後E町の当事者が登記官のところに集まって、今後の対応を打ち合わせると言う流れになりました。

 

履歴確認の重要性

 その後の話は当事者間のことなのでどうなるかは分かりませんが、不動産については行政側の事情で立ち消えた戦前の区画整理事業が何十年も経過した後に関わってくるのを目の当たりにしてビックリでした。

 不動産の履歴が重要であるとは分かっているものの、確認の重要性、特に古い町や中心街の履歴の確認の重要性を改めて再認識しました。

 また、自分の関わった案件については、出来ることならやり残しをなくし、もし無理でも資料もキチンとして後々もめ事の種を作らないようにしようと思った次第です。本当、何があるか分かりません。

 次回もヨロシクお願いします。