こんにちは、ブックです。

前回からの続き。

都心築古RCの融資相談で金融機関を回った報告です。

 

属性紹介

 

参考までに属性を紹介しておきます。

大きくはないけど土地をもっているので、一応地主にカテゴライズされていると思います。

借金が有り、残債利回りこそ20%↑超えていますが返済比率はお高め…なので過分所得は一般の人レベルです。家系ラーメンに喩えれば“油多めの味薄め”といったころでしょうか。土地には根抵当権を設定している上、自営業なので取引行以外の金融機関から見ると“並”以下の属性かもしれません。

 

その辺を考慮して結果を見ていただければと思います。

 

融資相談結果

 

打診したのは5行、コメントと合わせて結果を報告すると

 

A銀行

お世話になっている都市銀行。既存取引先はこの一行のみ。日頃から原則的に融資期間は法定耐用年数になると口酸っぱく言われている。

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担当さんと電話にて。リニューアルの付加価値を融資審査に反映してくれるかと一抹の期待を抱いたが一蹴。通常の築古RCと同等の融資基準とのこと。想定内。

 

B銀行

都市銀行。以前、別件で相談をしたときの対応が丁寧で好印象だった。不動産専門の部署ももっているので、これを機にパイプを作れたらいいなとも思い。

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電話にて。投資用は不可だが住宅ローンなら可能。対応丁寧。

 

C信用金庫

築古でも融資を出すとの評判だった信用金庫。興味があったのでリストアップ。

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アポとり訪問。副支店長が対応してくれた。口頭ベースだが融資期間MAX20年、金利は2%くらいかなあと。耐震改修していればプラスの加点できるとか住宅ローンなら80年まで耐用年数は見れるとか。さっくり門前払いの雰囲気はあったもののフレンドリー。

 

D信用金庫

地元にある大手信用金庫。何度か営業さんから借換えの提案を受けたことがあった。機会があれば声かけますと伝えていたので。

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アポとり訪問。持参した資料の全てをコピーする勢いだったので期待したが否決。応対してくれた若い営業さんはヤル気に満ちていたので、上の方の判断だったのだろう。本件単体では無理だが既存の借入れを借替えてくれたら、という折衝案はやんわりお断りした。

 

E信用組合

売主からの紹介。

売主の担当さんと訪問。支店長が応対してくれた。融資期間25年金利1.8%フルローン承認。金利は上回ったものの全力の条件を提示してくれたことに感謝した。支店長はデキル感じで銀行にはない信用組合の強み等も説明してくれた。Good。

 

 

5行の考え方を聞いた中で実感したことは

 

築古RCのリニューアルの付加価値は融資の観点から見るとあまり評価されない

築古RCの投資ローンのハードルは高い(特に融資期間)

築古RCの住宅ローンのハードルは低い

提携ローンは強い

金融機関により融資基準はそれぞれ

 

 

後日、売主にE信用組合の融資を条件に3400万(諸経費別)で購入意志伝えた。

これでも相当な指値だったので早々の回答はないと踏んではいたが無事ご縁実らずフィニッシュ。

 

実需層の引きが強かったようだ。

 

 

はたして本物件、買えていたらよかったのだろうか…?

次回はこの経験を整理するとともに、投資商品としての都心築古区分について深堀りを進めます。