皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、「アパートが集中するエリアが生まれる背景とは?!」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

アパートが集中するエリアが生まれる背景とは?!

 

人口密度が高い首都圏では、住宅そのものが密集しているため、あまり他との距離を置かずに共同住宅が存在していることに違和感を持つことは、個人的にはあまりありませんでした。

 

しかしながら、私の出身地などの関西地方エリアなどに目を向けると、例えば阪神間の中心部への通勤がぎりぎり可能な、土地がそれなりに余っているエリアなどであっても、アパートなどの共同住宅がなぜか一部のエリアに集中して建っていたりする光景を目にすることもあります。

 

そのようなエリアの特徴というのは、

ロードサイドにおいて、

大手家電販売店

比較的広い駐車付きのファーストフード店やドラッグストア、

広大な駐車場を有するホームセンター

などが順次展開され、

そのようなメイン道路から、一本奥に入った道沿いにおいて、

例えば、アパート専業3大メーカーのどこかが一棟モノの新築アパートを建設している

印象です。

 

要は、これらの3大メーカーが競争するかのように、それぞれがお客さんをつかんで建設しているように思われます。

 

ここまでは、例えば地元の地主さんがアパートメーカーの営業工作で新築アパートを建設され、新築プレミアムによる効果と、メイン道路に多くの店舗が展開されているような勢いのある街の雰囲気で、新築後は入居者でそれなりに埋まっていくようですね。

 

そして、その後はどうなっていくのか・・・

 

次々とタケノコのように新築アパートの建設ラッシュが始まる

わけなのです。

 

この話というのは、それなりに不思議と繁盛している上述のようなアパートに関して、アパートメーカーから仲介の仕事を受けている私の地元の有力な不動産屋さんから直接聞いた話ですので、それなりに適切な見方かと思います。

 

賃貸需要が生まれそうな状況においては、ハウスメーカーやアパートメーカーがアプローチするのはまずは地主さんであって、複数棟の小綺麗な新築アパートが建築されていくと、駅近でもないエリアであったとしても、モダンな新築アパート群には、それなりに埋まっていく傾向にあります。

 

そのため、

その郊外エリアでの賃貸住宅投資が美味しくみえるようになり、

地主と違って土地を買って建物を建築する遠方のサラリーマン投資家などが

どんどん増えていく

という構図なわけです。

 

例えば、関西のローカルエリアでは、以下のようなパターンが多いと聞きました。

 

・坪単価→坪20万円

・土地面積→100坪

・建物の建築坪単価→坪60万円弱

・建物面積→130坪

 

このようなパターンなら、

投資額約1億円、表面利回り10%前後

となることが多いそうですね。

 

(これは、大手アパートメーカーや大手ハウスメーカーによる「土地から新築アパート」を、サラリーマン大家さんが地方エリアで建てた場合の一般的イメージに近いイメージなのではないでしょうか。)

 

このような物件が密集するエリアにおいては、サラリーマン大家による新築アパートというのは、後発であるが故に、結局のところ、完成後の数ヶ月、なかなか埋まらないような物件も存在してしまいます。

 

しかしながら、そのような状況の中でも、その一方で、法人営業が強い仲介不動産屋さんなどに担当してもらえれば、例えば、寮として10室まとめて借りて満室になるなどのラッキーな現象が実際に起こることも、現実としてあるみたいですね。

 

この仲介不動産屋さん曰く、このようなラッキーな現象も、ある程度、賃貸住宅の密度が高いが故の現象であって、密集が高い方が、それなりに客付けしやすく、埋まりやすいという話ではありました。

 

ただ、個人的に思うのは、それはやはり新築プレミアムが大きく関係しているように感じられます。

 

やはり、土地の資産価値があるエリア「以外」の、大手メーカーなどの営業工作による「土地から新築アパート」というのは、一つ間違うと出口がなくなり、非常に怖いものだと個人的には強く感じております。

 

そのため、勝算を事前にきちんと見極めることが非常に重要なのだと感じている次第です。

 

サラリーマンの方で、これから初めて、特に地方エリア・郊外エリアにおいて「土地から新築アパート」の建築(特に大手アパートメーカーや大手ハウスメーカーなどによるもの)を目指されている方がいらっしゃれば、是非ともメーカーの営業マンに惑わされることなく、事前のシミュレーションを徹底して行っていただきたいものだと強く思います。

 

(なお、本コラムの見解はあくまで一つの側面からの視点であって、全てのエリアに当てはまるものではないことは、予めご了承いただければ幸いです。)

 

以上、本日は、「アパートが集中するエリアが生まれる背景とは?!」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!