こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、『必見!?買い替え特例の用法』です。

 

私は、投資歴14年目になりますが、これまでに4件の不動産の売却をしてきました。

何故!

不動産投資開始初期段階で15億円もの投資をしたか?

長期返済の方が負担がないのに短期返済をしたのか?

返済が進みまだ築30年程度の不動産を売却したのか?

売却後には5年かけて10億円追加投資をしたのか?

疑問に思う方もいるかも知れません。

全ては、

『私の10年戦略』

が根底にあると思います。

※2018年4月11日『10年戦略を支える売却物件とは?』参照。

※2018年6月13日『減価償却と10年戦略』参照。

(6月には何度かシリーズで書いています。)

 

今回は、売却物件の購入・保有・売却については過去のコラムにその意味を託しまして、

買い替え特例の用法

についてのみ特化をして発信したいと思います。

 

構成は、

1.売却物件事例4つの紹介

2.事業用不動産買換え特例とは?

3.10年戦略と買換え特例の用法

4.相続対策?の用法

5.全貌計画を記す

以上で書いてまいります。

 

1.売却物件事例4つの紹介

【①駅歩5分重量鉄骨造】

※2018年7月9日『投資額>積算価格で購入した駅歩5分の物件』にて詳細記載。

<購入条件>

■エリア:横浜市 

■構造:重量鉄骨造3階建

■築年数:約15年

■売出価格:7,400万円 

■購入価格:6,650万円 

■借入額:7,500万円 

■投資利回り:8.6%

注目点

■土地面積:124㎡

⇒当時土地実勢価格は5,500万円くらい、積算価格は4,000万円程度

 

<売却条件>

■保有期間:約8年(10年戦略)

■築年数:築23年

■売却価格:7,500万円

■売却手残り:2,500万円以上

 

<一口メモ>

資金繰りが全体で少々厳しくなってくることが予見されたので、10年戦略的には築年数も浅くもったいない感じがしますが売却しました。体力のある状態であれば、築25年以降(2016年~2017年)に売却したと思います。

 

【②駅歩1分重量鉄骨造】

※2018年7月10日『私鉄駅歩1分好立地不動産の購入から売却!』詳細記載。

<購入条件>

■エリア:大和市  

■駅歩:1分

■構造:重量鉄骨造3階建

■築年数:約23年

■売出価格:7,000万円 

■購入価格:5,200万円 

■家賃年収:600万円

■借入額:6,000万円 

■投資利回り:10%

 

<売却条件>

■保有期間:約6年

■築年数:築29年

■売却価格:7,400万円

■売却手残り:3,000万円以上

 

<一口メモ>

これも10年戦略の売却物件でしたが、購入時の築年数から10年は保有しないほうが良いと判断しました。(売り手市場との兼ね合い

結果的には、市場の最高騰期に売却。

 

ここまでの2件は

売却に関わる特例なしで

売却したため、ガッツリと不動産譲渡所得税を支払いました。それでも両方とも、

5年以上の長期保有

でしたので、税率は低い方ですが、それでも25%です。。。

 

ここからは特例を活用した売却事例です。

【③駅歩5分RC造】

※2018年8月6日、7日、8日にシリーズで紹介。

<購入条件>

■エ リ ア:湘南エリア

■売出価格:14,500万円

■購入価格:13,300万円

■構造階層:RC造5階建てEV付

■築 年 数:築23年

 

<売却条件>

■保有期間:約6年

■築年数:築30年

■売却価格:17,000万円

■売却手残り:7,000万円以上

 

<特例措置について>

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除適用

※2018年2月17日『平成21年度、22年度に物件購入した人!』にて記載。

これにより、

不動産譲渡所得税が約1,000万円から750万円になり、

250万円税金が安く済みました!!!

 

やっと今日のお題の物件にたどり着きました。汗

事業用不動産の買い替え特例を活用予定の物件についてです。

【②駅歩6分軽量鉄骨造】

※2018年12月23日『売却成功!融資が締まっても売れた事例!』に詳細記載。

 

<購入条件>

売出価格:26,800万円 

購入価格:22,000万円 

築年数:築12年   

構造階層:軽量鉄骨造3階建

 

<売却条件>

■保有期間:約13年10年戦略

■築年数:築25年

■売却価格:23,700万円

■売却手残り:10,000万円以上

 

普通にいくと、

不動産譲渡所得税が、

1,250万円!

(;゚Д゚)ポカーン

 

何とかせねば!

 

そこで!!

事業用不動産買換え特例の出番です!

 

 

2.事業用不動産買換え特例とは?

税金に対する記述になるので、あくまで個人的な解釈で私の事例を紹介することにします。

※詳しくは、ネットで検索エンジンに『事業用不動産買換え特例』と打ち込めば、国税庁のHPや、税理のHPやコラムなどで勉強出来ます。

収益不動産を10年以上保有して売却

する可能性がある読者の方は、必ず勉強してください。

さて、ここでは、私の独断と偏見と私の事案を紹介します。

事業用不動産買換え特例は、

もともと、田舎の遊休地を保有している地主などが、その保有する動産になる可能性のある物件を売却して、現金を得て、その現金を同額程度の都市部の不動産購入資金に充てることを促進する為に出来た特例です。そうすることで、景気にも影響しますし、当事者は、無駄に税金を払いすぎずに、資産活用が出来るわけです。国はいつも国に都合がよくなることを特例にしますね。

この買い替え特例を活用するには、

色々と条件があり

また、

買替物件の存するエリアによって、

特例の恩恵(節税対策効果)も異なる

わけです。

 

キーワードは、

一定期間内の買換え

※事業用資産の買換えの特例を受けるには、資産を譲渡した年か、その前年中あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することが必要。

10年を超えて保有

※売却した年の1月1日において計算

・個人も法人もオケ

・買換え物件の土地面積300㎡以上

売却額以上の買換えで恩恵最大

・売却物件の土地の5倍の面積まで

最大で譲渡所得税の8割を繰延できる

・買換え後1年以内に事業の用に供する

 

つまり、私の場合、

平成31年2月に売却したので、

上記条件を満たす買換え物件を、

平成32年中に購入出来れば

 

譲渡所得税の1,250万円のうち、取りあえず、

250万円だけの納税で済み、

残りの1,000万円については

買換え物件を売却した時まで(; ・`д・´)

納税を繰延べ出来るという代物です。

あくまで、

繰延べであり、非課税になるわけではないことに注意。

ただし!

これにも秘策?があります。それは後ほど。

 

3.10年戦略と買換え特例の用法

この特例、過去ズルズルと期限が延期されています。

今のところ、確か平成32年3月31日までが期限だったように思いますが、その法改正には、毎年、気を配って然るべきかと考えています。

ただ、

この特例のこれまでの改正の流れを追ってみるに、もしかすると、まだまだずいぶん先まで、延期される可能性も十分考えられる気がします。

そんな中、

私にとっては、この特例は非常に大きな意味のある特例であり、

私がそう考える理由は、

多くの不動産投資家にも当てはまると考えております。

それが、10年戦略との相性になります。

この10年戦略とは、

物件購入時に、5年スパンで長期の計画を立てて、10年を目安に、

保有すべき物件を保有し続ける為に

売却物件も作りながら規模を拡大す戦略のことを勝手に自称しています。汗

何が言いたいかというと、

売却物件を10年を超えて保有し、メイン物件を保有し続ける為に(私の場合地主案件を守る為に)、

買換えをして、

所有不動産の新陳代謝を行いながら

かつ、

その時に生じる、不動産譲渡所得税を、買換え特例を利用することで、約8割納税を繰延し、

現金を温存しながら

デッドクロスを迎えつつある、メイン物件購入後15年以降の経営を買換え物件のCFや減価償却費が支えになりながら、

メイン物件の完済を迎えることが出来る

また、

その頃(買換え物件購入後10年経てば、)には、更に、同じ特例が使えれば活用できるかもしれない

いわば、

8割繰延無限ループ

が可能かも知れないわけです。笑

 

タラレバだけでは無意味ですが、

不動産の商品寿命

景気の10年波説

買換え特例の延期スパン

を鑑みるに、

規模拡大し、不動産投資で成功した頃はいつでしょうか?

おおよそ20年くらいじゃありませんか?

その頃、

ほぼ全員が抱えることになる

商品寿命と税金の問題

10年戦略は相性が良いと思っています。

 

しかし!

このかもしれないだけでは、地主の婿養子大家のコラムとしては不十分で、私が皆さんに残せる、もう一つの可能性を共有したいと思います。

 

何が残したいのか?

 

相続対策です!

 

4.相続対策?の用法

買換え特例と相続対策?

 

どういうことか?

 

上でも述べましたが、

不動産の商品寿命

景気の10年波説

買換え特例の延期スパン

これらを考えるに、

買換え特例を使って買い換える物件が、

相続する物件だった場合、

繰り延べられた8割の税金の行方は?

※私の顧問税理士に確認したところ、無くなります。とのことでした。

ここから追記です。

無くなるについて、詳しい方からコメントを頂くことが出来、間違えだったと分かりました。

4章については私の恥さらしとして、そのままにしますが、この点については読者の方も鵜呑みにしないようにお願いいたします!申し訳ありません。

尚、

この点については、リアルタイムであれこれ考えてますので、また、別の機会に懲りずに発信したいと思います。

まずは、こんな特例があるんだということと、その適用要件などを確認していただくだけにとどめて頂ければと存じます。

 

人の死は突然やってくるもので、計算できるものでもないし、

果たして、そこまで考えるべきものなのかには疑問符ですが、

地主の義父と婿養子の私の間では、

そんな話も普通にしています。(勿論、義父がそういう人でなければ、こんな話は僕からは絶対しませんが。)

要は、

買換えた物件をそのまま保有し続けるわけですね。。。

 

そんな方法で、家族に大きな資産を残す場合の用法としては、なかなか優秀な制度だと思います。

 

なので、私は、④の不動産のみは10年以上保有してから売却することにしたのでした。

 

更に!汗

 

5.全貌計画を記す

本物件は、義父と妻の共有名義でした。

共有名義の物件を売却して買換え特例ってどうなるの?

本件の場合、

売却価格23700万円÷2=11850万円

つまり、1人当たり

11,850万円ずつの買い換え枠になります

※一応、顧問税理士に確認したことをそのまま書いています。

 

何が言いたいか?

 

『子供には稼ぎ方を残し金を残さない』

という考え方の読者の方もいると思うので、あくまで、私見です。

将来、

自分の子供が健康上、精神上、健全に稼げるかどうか分かりません。成功することを前提として不動産投資を始めた以上、20年、30年後には普通に大変な失敗をしなければ、

結構な資産が出来るはずです。

その資産のうちの一つを共有名義にして、私のような特例の恩恵を受けられると、子により安全に資産を作ってあげることが可能かも知れません。

勿論、私の事例は、偶然の産物に過ぎません。

当時、義父が単純に娘に財産を相続ではなく、資産として直接作ってあげたいという思いから、数物件を共有名義にしていただけでした。それが、調べていくうちに、こんな風に思えたから書いているに過ぎません。

不動産を法人で保有か個人で保有かという考え方もあるので、

あくまで、娘たちに資産を個人で保有させたいと思っていた地主である義父の考えと、その考えを尊重して、私の考えで勝手に歪曲させない、私だからこその結果かも知れません。

もし、そのような考えに及ぶ方がいれば、何かの役に立てば幸いです。

そして、

既に、個人名義でも大きく規模拡大をしている方がいるかも知れないとの思いから、ここまで記させていただきました。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます!