こんにちは

たぶんコラムニスト最小規模の素人大家です。(エアー大家さんを除く)

今年で不動産投資家2年生になりました。

 

私は深く学ばず、そして深く考えずに物件を買い大家さんを始めました。

この1年で大きく感覚がくるってきております。

最初は現金買いの物件でもドキドキしていたのに、いつの間にか借りてまで投資をしている・・・

 

しかし、どこまで借りられるのか という考えをされる方もいるかと思いますが どこまでリスクをとれるのか という考え方を私はしております。

 

無難そうな物件では利回りは期待できない。

それなりの妥協が必要

どこまでリスクをとれるのか(ボロ物件確定)

1/30 婿大家さんのコラムに・・・

リスクを取らず出口の安心感を優先させて、気が付くと足枷にって・・・

もしかして、私だ・・・でも、抵当なしが2軒ありますので、なんとかなっています・・

もし1軒なら数年開店休業状態です・・・

 

私の中でのリスクは

調整区域だったり、擁壁だったり、狭小地だったり・・・

 

調整だったら 大日本帝国公庫 からの借入かキャッシュになるでしょう。実需で売却するとき、買う人はタイラ35か農業金融になるのではと思います。昔、調整区域でマイホームとして買おうとしたことがありますので。。。

 

擁壁は建て替え時に多額の費用がかかる場合が・・・

 

狭小地でも 建蔽率・容積率しだいでマイホーム用地としても売れます。しかし、指値がききそうな土地は容積率100%とかですよ・・・

 

告知事項あり物件 気にならない人はいますね。私はビビッて買えません。

でも買ってマイホームにしている人もいます。ビックアイランドてるに載っている物件でも売れている・・・(自宅の近所にあります。殺○事件が起きている)

不動産屋に問い合わせたら亡くなったのは病院ですから、そこまで気にしなくてもと言っておりましたが・・・

 

過度な傾き 住む人はいます。祖母の貸家がそれに該当しております。家族4人で20年くらいは住んでくれていたと思います。2周目は老夫婦が住んでいました。空室になった物件に入ったらやばかった・・・

傾きもだし、ボットンだし、五右衛門だし・・・

もう貸す気はないみたいです。

 

現在、利回りを追うためにせっせと物件を探しています。びびッて買付を入れられなかったですが・・・

 明日以降、書いてみたいと思います。

 

私の1号・2号戸建ては利回り10%切っています・・・ 

そして3号は12.3%(田舎+ボロ)

3軒とも駅10分圏内 

 

初心者が無難な物件を買おうとすると、それなりの値段になってしまいます。

でも、無難。 儲かるかと言われれば儲からないが利益はでそう といった感じでしょうか。でも開店休業状態になります。手出しした資金の回収が遅く、次の物件のリフォームや諸費用も貯まらない&その物件のメンテナンス費用も出せない。

 

買えばすぐに入居がつくわけではないということを、私の3号戸建で痛感いたしました。田舎は嫌だな・・・

入居がなくても返済はあります。(当たり前のことですが)

利回りを求めると何かしらの懸念材料が出てくるため、どの程度、どんなリスクをとれるのか、判断が難しいなと思っております。

いくつも難あり物件を見ると少しずつ大丈夫そうな物件がわかるのかなぁ~と思い難あり築古物件の見学をしております。

 

 

最後までお読みいただき有難うございました。

 

 

※築古3軒の弱小投資家です。敷居は低いので絡んでくださいませ。

何を書けばいいのか、何が書けるのか。

戸建3軒の大家ですので限界がありますが、思いつくことを文章にしたいと思っております。書く内容を指定されると楽なのですが・・・