こんにちは、ロジカル博士です。

 

 

今回は実際に購入した物件の紹介です。

今までは、まあそれなりに住める物件のみを購入していましたが、今回はじめて大いに問題のある物件を実験的に購入してみました。いわゆる再生案件にあたると思います。

地主の婿さんの戸建て投資の分類から行くと完全に①にあたるでしょう。

ちなみに売主さんは投資家さんでした。長期入居者が退去して、その後のリフォームをあきらめたそうです。

 

瑕疵物件の考え方

500万円以下の低価格戸建てでは、買ってはいけない致命的な瑕疵物件が多くあります。その代表的な例として、

・土地としての問題(再建築、接道問題等)

・事故物件

・傾き

・雨漏り

・シロアリ

・劣化擁壁

が挙げられます。これらは確かに避けた方がいいというのが一般論ですが、これらは、実需はもちろんのこと、最後の砦ともいえる「投資家」すらも避ける物件です

では、何故避けた方がよいのかという当たり前の話をすると、

(1) 修繕にコストがかかりすぎる

(2) 売るときに売れずにキャピタルロスが発生する

からだと考えられます。

(1)と(2)をクリアできれば、検討可能だと考えられます。

価格+リフォーム代がすでに捨て値レベルであれば、問題ないと考えられます。

今回たまたまそういう物件に巡り合えたため、購入してみました。

 

リフォーム代のおおまかな見積もり、売却額の相場が瞬時に把握できなければ極めて危険ですので、関連するスキルはあったほうが好ましいでしょう。

 

 

今回買った物件

総額:210万円(価格70万円、リフォーム140万円)

想定賃料:4.8万円(表面利回り82.3%、リフォーム込27.4%)

建物概要:築35年、3DK、駐車場3台、井戸(隣地共用)、プロパン、浄化槽

立地概要:千葉県のまあまあ田舎。自宅から車で30分。弱い駅徒歩10分。すぐ近くに国道があり、スーパー、コンビニ、小学校があって悪くない。土地としての問題はなし。

地主婿さん分類では完全に①です。リフォームをDIYにすれば、さらに節約できるんでしょうが、私は下手クソなうえに自分の工賃をゼロとするから安く見えるだけであって、適切に見積もったらもっと高くつきそうですので、やっていません。

リフォームは内装70万、外装70万ぐらいですね。

 

問題点

 

DKが大いに傾いている

(床下と床が近いので、不同沈下由来と思われる)

⇒レベル合わせで対応

 

 

軒天が朽ち果てている、関連して屋根裏にハト、吹込みによる雨漏り

⇒鳩追い出し、掃除、雨漏り修理、軒天修理、外壁塗装

 

その他は、築古戸建てではよくある壁穴とかなので、表層リフォームで済みます。

スカイビューとか廃墟というわけでは決してありませんでした。

 

 

リフォームすべて外注で、DIYなしです。

そろそろリフォームが終わると思いますので、アフターも機会があれば投稿できればと思います。

こういうのは未経験ですので、儲かるのか確信はないですが、わくわくしてます。

私が失敗して匙を投げた時は、新たなチャレンジャーが買ってくれるでしょう(笑)

 

読んでいただいてありがとうございました。

次回もよろしくお願いします。

次は、ほぼ同時に購入した地主の婿さん分類②のキレイな戸建てをご紹介します(まだ引渡し前なので、引渡し後に)。

両極端を同時に手掛けているので面白いですね。