おはようございます。

恐妻家大家です

先日、地価公示が公表されましたね。

私の地域は商業地、住宅地共にやや下落傾向でした。

皆さんのエリアはいかがだったでしょうか?

私の投資エリア

私の投資検討エリアは居住する市と隣接する2市2町となります。

簡単に言うと勤め先の営業エリアです。

この中であれば私の土地勘と人脈である程度の事は出来ると思っているからドミナントにこだわります。

今後ともこの投資エリアを逸脱することは無いと思います。

私の投資エリアの地価公示に関する個人的考察

私の居住県は商業地の下落は想定通りでしたが、住宅地は緩やかな上昇と推測していました。しかし結果は工業地以外やや下落です。

恐らく、郊外の市町村の下落率が半端なかったと推測されます。

さて、私の投資エリアは商業地以外の住宅地の実販価格は高騰しています。

多少高めでも高立地の分譲地を出せば完成前に完売がほとんどです。

そんな中でも、未だ実販価格が下落しているエリアが多い事も事実です。

地方は勝ちエリアと負けエリアが明確に区別され始めています。

そして勝ちエリアの上昇率以上に負けエリアの下落が大きい証左だとも今回の地価公示が物語っています。

田舎の実情

私が子供の頃住んでいたエリアの小学校は当時各学年6クラスある市内一のマンモス校でした。

30年たった今、居住者の新陳代謝が上手く行かず現在は2クラスのみとなっており、昭和の人気住宅地も今では高齢化が著しく、不人気エリアとなっています。

今後も区画整理でもしない限り、若返りは難しそうです。しかし人口減少社会の田舎故、区画整理など暫くあり得ないのでしょう。

このエリアの収益物件は安く買えるのですが、空室率の高さはかなりのものです。そして、不思議と売却物件の入居率だけは高い・・・

ここで地価公示の最大の問題点が大きく実販価格が下がっていても公示価格の減少が実情に追いつかない事だと思っています。

表面的には売値の安さゆえ想定利回りが高く、公示価格の下落が追いついていない為積算は出ている様に見えるのです。

故に、数字的には魅力的なのが危険な所と個人的には思っています。

この辺の歪みが投資家を誤認させているのでしょうかね・・・

では、今人気の価格高騰エリアでは安全なのでしょうか?

答えはNoです。

人気エリアでも価格のバラツキは大きいのです。同じ住所でも実販価格が40%以上違うことも多々あります。同じエリアでも国道を挟んだ反対側は地価も低くアパート入居率50%なんて物件も多々あるのが田舎の現状です。

この現象の大きな理由の一つが居住者の新陳代謝だと思っています。

直線距離でわずか数百mでこの違い・・・

この辺の事情って地域に根を生やしていないとわからない事と思うのです。

まとめ

これらの私的考察でドミナントエリア戦略はとても重要だと思います。

最低限の事を知らねば【ただただ価値の低い安い土地を買った】となるでしょうし、最低限知っていれば、 【本来の価値以下の値段で本当に安く買えた】となる事も有るでしょう。

田舎物件は安くてお買い得との論調が一時期声高に語られていましたが、最近はなりを潜めて来ましたね。(未だに仰っている方もおりますが・・・目的は何なのでしょうか?本当に美味しいなら遠慮なく自分が買えばいいのにね・・・)

田舎の不動産は価値有るエリアと、無価値なエリアの差が激しいのです。

ただ安い!高利回り!積算が出る!

こんな理由で買えば痛い思いをするかもしれませんね・・・

 

本日は特にまとまりの無い駄文にお付き合い頂きありがとうございます。