こんにちは、ロジカル博士です。

 

今日は大阪に出張に来ており、大阪からの投稿です。

物件見に来てるわけじゃないですよ。

ホテルのサウナに行ってきて少しのぼせ気味です。これ書き終わったら飲みに行くことにします。

 

私のコラムを読んでくれている友人から、

「当たり前のことを自信満々に書いてるのあるよね」って言われてしまいました(笑)

結構グサッとくる言い方ですが、逆に「それの何があかんねん!」って思うことにしました。

世の失敗談をみていると、当たり前のことができていないパターンがほとんどで、当たり前のことができていれば避けられたものが多いです。

当たり前のことを実行出来たらそうそう失敗しないじゃないでしょうか??

 

ということで、今回も当たり前のことを書きますね。

 

 

投資の基本、リターンとリスクは強く相関

 

・債権はローリスクローリターン

発行元(国債なら国)が破綻しない限りは元本割れはあり得ないけど、利回りは低い。アメリカ10年国債で3%ぐらい。

価値の保証は発行元の信用

・株はハイリスクハイリターン

業績に大いに影響されるし、会社が潰れたらゼロになる。成長すればするだけ株価があがる。日本株で平均8%ぐらい(株価収益率から)。

価値の保証は会社の資産価値と利益

・不動産はミドルリスクミドルリターン

市況の影響は受けるけど、株ほど変動しないし、現物は残る。利回りは、基本的には賃料収入となるので上限が決まっており限定的。

REITで平均4%ぐらいでしょうか(これもレバレッジかかってますが)。

価値の保証は、資産価値と賃料収入

 

 

レバレッジを入れると

では、資産を築いた、破産したという話は不動産が圧倒的に多いのは何故でしょう??

証券の信用取引だと、レバレッジは3倍ぐらいにしかかけられません。

不動産は資産価値や賃料収入を前提に、大きくレバレッジをかけることができます。フルローンで初期費用5%だったら20倍とすることができます。

ここで、リスク-リターンを分類わけすると。

・ローリスクローリターン(標準偏差 ±5%、リターン2%)

・ミドルリスクミドルリターン(標準偏差±10%、リターン5%)

・ハイリスクハイリターン(標準偏差±30%、リターン10%)

として、レバレッジ20倍とったミドルリスクミドルリターンは標準偏差±200%、リターン100%と超ハイリスク超ハイリターンとなります。

よって借り入れを前提とした不動産投資は超ハイリスク超ハイリターンと考えることができます。

不動産会社の営業だと、超ハイリターンをうたいながら、リスクはミドルですよ~みたいに言う人が人がいますが、決して鵜呑みにしてはいけません。

基本的にはリスクも超です。

私が戸建て投資しかしていないのも、これに「ビビってる」ということです。

多額の借り入れをする不動産投資は超ハイリスクだと理解したうえで向き合うべきものだと思います。

当たり前のことですけどね・・・

 

 

不動産は個別性が高く流動性が低い。賃貸経営。

 

次に、そもそも証券になっていない不動産を株や債券と同列のリスクで議論するのが間違っているのではという考えもあります。

証券になっているREITは同列で問題ないでしょう。

 

流動性が低いので、株や債券のように証券市場で買いと売りがせめぎあって価格が決まるものでもなく、相場(あるのかすらも明確ではないが)とかけ離れた価格で約定する確率が極めて高い。

買う物件、運営方法によって、ハイリスク-ノーリターンになったり、ローリスク-ハイリターンになったりが、あまりにも分散が大きくて、リスクリターンの議論自体が不適切だと感じることもあります。

 

一方、通常の経営の場合は、リスク-リターンでは議論はあまりしないと思います。

商社はローリスク-ローリターンとか、

製造業はハイリスクとか、

八百屋はミドルリスクとか言わないでしょう。

これは、不動産よりもさらに個別性が高くて一般化できないからだと思います。

そういう意味では、不動産よりも経営っていう属性が強いと感じます。

 

不動産賃貸業は証券よりは経営寄り、通常の経営よりは投資寄りと、経営と投資の両方の属性を持っていると考えると妥当です。

皆さんよく言ってらっしゃいますが、経営という属性も持っていることを理解したうえで投資するべきだと思います。

やり方次第でリスクを抑えつつ、ハイリターンを狙えるので、実力がある人にはやりやすい投資であると考えています。

 

 

当たり前の話をいたしました。よくご存じの方には、釈迦に説法でございましたが、読んでいただいてありがとうございました。

今後ともよろしくお願いいたします。