こんにちは!「新米大家」です。

早いもので、もう2月に入りました。 

大家業としては、平穏な1ヶ月が過ぎましたが、東京で賃貸している娘の部屋の

契約更新(2年毎)で、レ〇パ〇スの子会社である管理会社と揉めてしまいました。(東京ルールが理解出来ない・・・新米大家・・・です。東京は冷たい・・とつくづく実感した田舎ものです。)

さて、今回は年初に宣言(?)した月間収支を報告したいと思います。

1.複合レジ物件(平成30年5月購入、残返済期間14年)

満室時家賃(月額)  352,000円    1月家賃  296,000円

自動販売機       2,500円

1月家賃総計      298,500円

*先月分家賃は、自販機売上2重計上してました。(修正します)

(支出)

管理費         15,984円

清掃費           4,320円

電気料           4,000円

借入金返済       184,731円

不動産取得税      589,700円

収入ー支出 =    ▲500,235円 ①

2.テナント1棟物件(平成28年4月購入、残債返済期間17年)

満室時家賃(月額)   100,000円    1月家賃  100,000円

(支出)

借入金返済         60,097円

収入ー支出 =     39,903円   ②

3.1棟ワンルームAP(平成27年9月購入、残返済期間26年)

満室時家賃(月額)   285,900円   1月家賃   285,900円

(支出)

管理料          14,088円

電気料               2,500円

清掃費          10,800円 

J込む(ネット)      7,484円

借入金返済       152,000円

収入ー支出 =     98,128円 ③  

4.ワンルーム区分(平成28年6月購入、残債 なし)

満室時家賃        25,000円   1月家賃   25,000円

(支出)

管理費           7,900円

収入ー支出 =      17,100円  ④  

5.ファミリー区分(平成28年7月購入 残返済期間17年)

満室時家賃        68,000円   1月家賃   68,000円

(支出)

管理費          22,890円

借入金返済        21,785円

収入ー支出 =      23,325円 ⑤

6.1棟テナントビル(平成28年10月購入、残返済期間12年)

満室時家賃        420,000円  1月家賃   420,000円

自販機           1,500円

1月家賃収入総計      421,500円

(支出)

管理料           15,000円

電気料             2,500円

借入金返済             357,926円

収入ー支出 =       46,074円 ⑥

7.1棟ファミリーAP(平成28年12月購入、残債なし)

満室時家賃         228,000円  1月家賃  228,000円

(支出)

管理料            11,400円

電気料              1,000円

清掃費              5,000円

保険料            62,540円

収入ー支出 =        148,060円  ⑦

8.1棟RCファミリー(平成30年11月購入、残返済期間20年)

満室時家賃          952,000円     1月家賃  952,000円

(支出)

管理費            30,000円

電気料              2,500円

水道代              3,000円

清掃費              5,400円

借入金返済(利息のみ)    155,000円

収入ー支出 =        756,100円 ➇

 

結果として、収入2,377,400円 - 支出1,748,945円 = 627,855円となりました。

全体としては、3のワンルーム1棟の空室が埋まったことと、知人に無償で貸していた部屋の家賃を25,000円徴求することにしたので、実際の空室は、1の複合レジ物件の店舗部分のみです。

12月は、一過性の看板代が入っていたので収入は若干減少しています。

また、1の物件の不動産取得税と7の物件の火災保険料の支払いが発生しましたので、結果的には、物件だけのCFは60万円前後です。(実際は、8の物件の元金返済が来月から33万円発生します。)

入居率については、42室中42室ですので、97.6%と微増しています。

家賃ベースでの入居率では、満室時想定家賃2,423,400円に対して2,373,400円ですので、97.9%と実際の空室率より若干上回っています。

 

来月からは、8の物件の元金返済が開始されますし、より実態に即した数字になると思っています。

4月以降は、昨年購入した物件2棟の固定資産税も4半期毎に加算されますので、場合によっては、月の収支が赤字となることも想定しています。(修繕費、年払いの保険料等が重なれば・・・)

昨日も不動産屋さんから電話がかかってきて・・・(退去予告かな?と思いながら恐る恐る電話を取りました。・・・幸いにも自動販売機を設置したいという内容でしたが・・・この時期の不動産屋さんの電話は、びくびくします)

と言いながらも、片方では、安心している側面ももっています。僕の現状の入居者分析をザクっとしますと、ファミリー物件の1と7については、50㎡前後の部屋面積ですが、全て4万円以下(最安値32千円)ですので、入居属性としては、中々引っ越しが出来ない層だと思っています。また、テナント物件については、そこそこ繁盛しているという言質も実際に面談したり、不動産屋さんからの情報であったりで確認していますので、ここ数ヶ月での退去はないと思っています。

というわけで、実際の入退去の懸念があるのは、のワンルームとのRCファミレジの23室です。特に3については、中州の繁華街徒歩圏内ですので、僕の保有している物件の仲では断トツに入退去が激しい物件ですので、油断は出来ないと思っています。

 

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。