こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日のテーマは『境界確認を甘く見ていませんか?間一髪の事例紹介!』です。

今日は(も)気合入ってます。

少し前に、ishiさんが境界確定の大切さを発信されたので、私もそのタイミングでコラボさせてもらったことがありました。

※ishiさんコラム:

2018年8月29日

区画整理地の問題物件・その1

2018年9月1日

区画整理地の問題物件・その2

2018年9月4日

区画整理地の問題物件・その3

2018年9月5日

区画整理地の問題物件・その4

 

婿養子コラム:

2018年9月7日『こんなにも大切!境界確定の意味と事例!』

 

コラムやコメントにおいて何度か発信してきましたし、これからも度々注意喚起したいと思っていますが、

皆さん

境界確定は絶対甘く見ないで下さい!願

 

構成は、

1.登記簿売買で何ぞや?

2.境界非明示って・・・

3.境界明示義務って・・・

4.私の失敗事例

5.まとめ

以上で書いてまいります。

 

1.登記簿売買で何ぞや?

ここにいる読者の皆さんであれば、ほとんどの人が登記簿売買がどういう意味か表の意味は理解していると思います。

登記簿売買とは

読んで字のごとく、取引対象不動産の売買価額が登記簿に記載された土地面積をもとに売買されることを言います。

これに対して、

実測清算売買とは

取りあえず登記簿面積にて売買契約をして、その後、引渡日までに確定測量を行い、全ての筆界を確定した上で、算出された土地面積が登記簿面積と差異が生じた場合に、あらかじめ契約書でどのように清算をするか取り決めをしておき、引渡日においてその清算金額にて清算をする取引と認識しております。

実務上は、1㎡あたりいくらで清算すると取り決めをし、清算をすることが多いのかと思います。

さて、

話を戻しますが、

登記簿売買って何ぞや?

境界が確定していないのに登記簿売買

実際測ると大幅に違うのに登記簿売買

 

本当に大丈夫ですか?

 

例えば!

境界が確定していないのに130㎡登記簿売買で物件を購入したら、両隣が怖いお方でした。引渡後にルンルンとお掃除していたら、ゾロゾロと出てきて、20㎡ずつうちの敷地だと主張されたらどうしますか?残される土地の大きさは100㎡未満で資産価値激減です。

使わせてやるけど地代よこせと言われたらどうしますか?

あなたは境界を認識すらしていない(隣地と確認していない)ので、お互いの認識に大幅なズレが生じたらどうしますか?

民民の境界確定は民事

ですよね・・・

 

皆さん良く土地値って言いますが、、、

その土地って面積は確定していますか

 

極端な話、

竹島や北方領土問題と同じです。

 

境界が確定していない土地は、

100%自分の物とは言えないかも知れないわけです!

 

そんな状態のものを、登記簿面積を目安にするだけのこと。

そして実際に登記簿面積に大きな誤差が出る事は、

古い測量時代の数字をもとにした登記簿面積の場合は特に往々にしてあり得るというわけです。

 

2.境界非明示って・・・

売主業者、特に三為業者や転売業者に多い気がします。

物件概要書の一番下の備考欄とかに

境界非明示

って書かれているのを見たことありませんか?

これ極端に言い換えれば、

「私は、自分の所有物件のどこからどこまでが自分のものかよく分かりませんが、○千万円で売りますよ!」

って言っているようなものです。

 

それでもあなたは買うのですか?

 

3.境界明示義務って・・・

ちなみに、大手仲介業者が利用するFRKという書式など多くの契約書だと、定型契約条項に、

境界の明示義務

というものがあります。

これは、

簡単に言えば、売主は買主に引渡日までに境界を明示する義務があるわけですが、

その境界が確定測量を下に決まった境界かどうかまで保証されていません

あくまで!

売主が境界だと認識している境界を明示するに過ぎません。仮に境界石がなければ、勝手に復元して明示されても文句は言えません。(勿論、訴訟で争うことは出来ますが、そういうことです。)

文句を言うためには、

契約書に、

せめて

隣地立会のもと筆界確認をしてもらう内容

もしくは安全に取引する為には

確定測量をしてもらう内容

まで含まれていなければ後の祭りです。

 

4.私の失敗事例

今日の本題はここからなので、上の説明はだいぶ端折っておりますので、説明不足を感じた方は申し訳ありません。認識不足の方は、ネット等で勉強することをおススメします!

さて、

ここまで偉そうに講釈垂れている私ですが、、、

12月に大手建売業者に売却することが決まった私の物件。

もちろん!

境界の明示は受けています

しかし、当時私もまだ仲介会社に勤務しておらず、義父も私もド素人。

建売業者が隣地を分譲したにも関わらず、

確定測量図の交付がなされていませんでした!涙

下の図をご覧ください。

 

この物件の特徴は下記の通り。

①もともと隣地の生産緑地も含めた一帯を所有していた大地主の一族

②上の隣地と下の隣地と対象不動産を含めた長方形の土地、3物件を別々の相続人が相続した※この時は身内なので確定測量は普通しませんよね。

③一目瞭然で、真ん中しか当時価値がない(宅地と畑ですから)

④真ん中を相続したのが本家

⑤両隣地は分家と推測

そして、

真ん中を相続した人が真ん中全てを建売業者に売却。

購入した建売業者は、上図のように分筆し、道路側を建売戸建として販売。

残された、旗竿地(旗竿地と言っても800㎡以上あります)の土地と建物を義父が買い受けたわけです。

 

※上と同じ図です。

実は!

恥ずかしながら、売却活動を開始する間際まで、

私。。。

分筆して建売戸建やったわけだから、その部分の確定測量はやったわけで、赤字で囲った購入物件も同時に確定測量しているだろうと思い込んでしまっていました。

しかし、契約書を読み返してみても、確定測量はされていません

そして、

赤字の点線部分のコンクリートブロックの分筆だけは何故か完了していました。

 

謄本を追いかけると、、、

おそらく、相続が発生し、建売業者に売却する時に、既に下側の隣地相続人とはうまくいかないことが分かっていたため、

購入する建売業者から希望があり、

事前に

点線部分のコンクリートブロックフェンス部分を分筆しておいた。この部分をっ分筆しておけば将来、最悪、下側隣地との境界確定が出来なくても戸建分譲することが可能なように逃げの対策をしたのではないか。

と推測します。

当時であれば、相続する為とか適当な事を言えば何とかなったのでしょうか。

もしくは、買主の建売業者がウルトラCを使った可能性もあると思っています。

このウルトラCが無茶苦茶気になっているので、現在追跡調査中です。完全に理解出来たらまた、別のコラムで発信しようと思っています。

さて、時は経ち、13年後に私が売却することになりました。

売買契約が完了して、土地家屋調査士が現況測量をしていたら、隣地①の変人が文句を言いにやってきます。変人と言ってますが、この13年間の間に挨拶しても一切返事がなかったり、近隣さんから噂を聞いたりしたので、ある程度確定変人です。

文句言うだけ言って、最後に一言

「俺はハンコ絶対押さないから!怒」

こういう変人は簡単なブーメランが分からないのでしょうか?

2023年問題も迫っている中、自ら境界確認を拒否しているお前の土地は、一生分筆が出来ない境界のないゴミの中のゴミ負動産にしかならないことを。。。

こっちは全然痛くも痒くもない。

なぜなら、ブロック塀で分筆されているから!

買主の業者は、マンションを数年回して、戸建分譲します。その際には、ブロック塀の面から開発道路を取るので、問題なく分筆が出来ます。

ある前提条件をクリアすれば。。。(ここが私の失念でした。。。涙)

図の上側の隣地の所有者は、

13年前に戸建を分譲する時には親か本人かは分かりませんが立ち会ってくれています。

安直に、今回も立ち会ってくれるだろうと思っていたら。。。

 

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

無事ハンコ取れました!(*´Д`)

 

でもでも、これは運が良かっただけだとも言えます。

なぜなら、あきらかに

上側隣地もゴミ物件を相続させられて、本家だけは甘い汁を吸っているわけですから、絶対恨みがあるはずだからです。もちろん他のエリアできちんとしている場合もあるでしょうが。。。

実際にそのようでしたが、過去に嫌な思いはした様子で文句は言っていましたが、下側変人とは違い、不動産の勉強もしている様子で、ここで立会いを拒否することのブーメランの意味を知っていたのでしょうね。。。

 

5.まとめ

何はともあれ、無事に決済日を迎えることが出来そうでホッとしています。

今回の教訓は、

地主の案件購入時には、

隣地に地主の相続人が残っている時は、購入時にもっと境界確定についてシビアに判断しておくべきだということを痛感したことでした。

ちなみに、私は、管理する中で、下の隣地のやつがヤバい奴であることは想像していましたし、その回避方法があること(ブロック塀のこと)は知っていました。

しかし、

13年前、戸建分譲した時にハンコを押した上側隣地の方が、代替わりしている可能性もあったり、今回も、必ず押してくれるとは限らなかったことは事実として反省しています。

そして、

もしハンコがもらえなければ、今回の契約は不調に終わっていたでしょう

もちろん、完済まで持ち切ることは出来ましたが、いずれにしても将来、建売用地として資産価値が高いと思っていたのに、肝心なところが抜け落ちていたのは猛省すべきです。

読者の皆さんも、

境界確定の重要性について

是非、もう一度、考えて見ていただきたいとの思いから、今回は、自身の恥をさらけ出しました。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

上手く伝わるか若干不安があるので、疑問があればどうぞコメントください!