こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、大変な一日でした。

午前中は、売却物件にて境界確認の立会いに。この立会いでハンコがもらえなければ、売買は不調に終わります。

実務上、境界確認の立会いでは、

土地家屋調査士と隣地所有者が立会い境界の確認をする

ことで事足ります。

にも関わらず、

わざわざ所有者である私が立会いに赴く理由とは???溜息

この件は別のコラムにて、すごく大切な内容の警鐘コラムを私の失敗事例を絡めて書きます!

そして、

午後は、、、

排水管のつまり解消作業です!(-_-;)涙

 

今日は、

名言!?私に抜けない詰まりはありません!』というテーマで、今回の悲劇を綴りたいと思います。

知ってて損はない豆知識が結構盛り沢山になるかもしれません!

構成は、

1.神入居者からの電話

2.高圧洗浄車緊急出動

3.18回の死闘の末・・・

4.土日休みの担当者の神対応

5.名言さく裂

6.私だから開けた道?

7.原因と問題点(豆知識)

8.今後の方策と選択肢

9.みなさんもご注意下さい!

10.今日の教訓

以上で書いてまいります!

長いですが、長い一日だったので、どうかご一緒下さい!m(__)m涙

1.神入居者からの電話

この入居者は、超長期入居者で購入時から10年くらい住んでいます。

そして、ただの長期入居者ではなく、

大家にとって本当に

神のような入居者

です。

電話内容は配水管が詰まり、

キッチンのシンクに水が逆流してくる!

というものでした。

下線を引いたのは、意外と重要で、住まいには、

排水系統が大体2、3種類

あるのかなと思います。

主に、

①キッチンの排水管

②風呂・洗濯排水管

③トイレの排水管

全部、ヤバいですが、

トイレ排水管は特にヤバいと思料します。

理由は、

想像に難くないですが、万が一、汚水が逆流して階下へ漏水したと想像すればお分かりいただけると思います。

今回は、

①の系統と②③の系統に分かれていました。

かつ、

2部屋の居室が同一系統として合流しているため、対象不動産では6部屋が

運命共同体

となっていました。

豆知識として、

所有物件の排水管の系統を把握しておくと、

万が一、詰まりが発生した時に、

・どの部屋の水使用を止めてもらうか

・どの系統の水の使用は大丈夫か

・どの部分で詰まっているのか

などの

原因究明と問題解消

の役に立ちます!( ..)φメモメモ

 

しかし、

電話を受けたのは土曜日の午後

私のパートナーの業者はお休みの日です。。。

ここで豆知識。

アパートマンションの緊急不具合は、

入居者が多く在宅中である土日祝日に起こりやすい性質があります!

理由は単純に、

問題が発生していても、平日は気づかないで、家にいるお休みの日に気づく事が多いから?

だと思います。

つまり!

大家たるもの、万が一の緊急対応連絡網は必ず確保しておく方が良いです。

例えば、

①水漏れ⇒設備屋、多能工

②雨漏り⇒屋根屋、大工、多能工

③鍵関係⇒鍵屋

などなど。

また、

これらの多くを対応できる不動産管理会社の孫請け的管理会社も存在します。

ちなみに、本件がそれに該当します。

私は、すぐさま携帯を手にします。

電話をかけてつながらないことで思い出します。

今日が土曜日だと!!涙

でも、すぐに折り返しが来るんです!喜

だからこの担当者は私にとってかけがえのないパートナーです!

 

2.高圧洗浄車緊急出動

豆知識ですが、緊急対応でありながらも、私のパートナーの場合、他の現場の帰りに寄ってくれるので

比較的料金が割安です!(確か3万円くらいで高圧洗浄車出動してくれます!)

ヤバいところに頼めば、緊急対応だからと無駄に高い金額をぼったくる業者もいると思います。

ここで豆知識!

高圧洗浄のお仕事は、

そもそも、入居者が在宅中に作業しなければならないため、

普通に土日祝日稼働しています!(‘◇’)ゞ

 

いつも通り、

出動してはもらいましたが。。。

 

3.18回の死闘の末・・・

何回、高圧洗浄をかけたのか。。。

全くつまりが抜けません!(;゚Д゚)

またまた豆知識。

築古マンションで、単なる鋼管の排水管で高圧洗浄なんて何度もやったら、ピンホールでピューなので絶対に気を付けて下さい!※私の物件は塩ビ管でした。

現地到着から3時間の死闘の末。

翌日再試合決定!涙

何時間も現地対応して下さった神入居者様。本当に申し訳ありませんでした。涙

 

4.土日休みの担当者の神対応

私のパートナー。休みにも関わらず、電話で逐一対応してくれます。こんなに心強いことはありません。

しかも、

再試合が決定する前に、不安視した彼は、

既に翌日の業者の予定も付けてくれていました!感謝

土日なら、入居者さんも大変ではありますが、在宅中です。

それに、

他の入居者も在宅の可能性が高く、注意勧告の為に訪問して、直接お話やお詫びが出来ます。

 

5.名言さく裂

翌日の今日。

再戦が始まります。

ここで超重要な豆知識!

キッチンの油による詰まりに効果的なのは?

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

苛性ソーダらしいです!!必ず、( ..)φメモメモ

初戦では緊急緊急対応だったので、用意がありませんでしたが。

でも今回は完全フル装備で挑む再戦!

作業開始から二時間が経過。。。

まだ抜けません。。。

不安になる私が一言聞きます。

「もうこうなると抜けないこともあるんですかね?」

すると、作業員の方からあの有名なTVドラマの如く名言が!

「(私に)抜けない詰まりはありません」

ニット帽を被ったいかついガタイをした兄ちゃんに風が吹きこう言われた気がしました。

『婿養子、お前はマンホールを開けて吐出口を確認する!GO!』

※スミマセン。勿論、これは言われてません!汗

 

実際は、作業員の方が図面と実際の配管の違いに気づいて頭を傾げながら覗いていたので、横に座っただけです。汗

しかし、

私は気づきます。今日は休みでいないテナントの系統と思われる、排水管の吐出口周辺が少しだけ湿っているのを。

「ここじゃないですかね?」

奇跡の発見!

※写真は実際の写真。

真ん中の下側の

あり得なくホッソ~いのがそれです!

彼らは経験上、

6戸もの居室が合流している排水管がこんなに細いところとは思わなかったようです。

彼が一言。

「そりゃ詰まるよ!怒」

ここからは、苛性ソーダを多めにして、勝負を掛けます。

そして、、、

 

「ぬ、抜けた~!!!」

 

思わず、大声で発してしまいました。恥

 

6.私だから開けた道?

実は、このマンホールの箇所で作業するにあたり、駐車場の車をどかせなければいけませんでした。

それも、

本来、賃借人が止めていないはずの区画に無断で駐車している車を!

実は、

この車をどかせたエピソードもあります。

イケイケのヤンチャな車。思いつくのは、入居者のところへ来ている人間の車ではないか?

思いついた方法は?

知らないフリをして、思い当たる節に連絡だ!

そして、一発目!

外れ!しかし、

「実は、うちも今停めてます。。。」

婿養子の心の声がこだまする。

『お、お前もかい!(;゚Д゚)ポカーン』

厳重に注意をしていたら、その入居者から、

「あの車○○号室の人だと思います!」

というやりとりの結果、無事に厳重注意の後に、車をどかせました。

そのおかげで、

あのマンホールにたどり着き、あの細い管だと気づけました。。。

 

7.原因と問題点(豆知識)

原因は、

①竣工検査も受けているにも関わらず、建築図面通りに施工されていない悪徳建築業者の安普請

⇒物件購入時にここまで気を付けて購入することは難しいでしょうが、そんな事があり得るのが建築業界であり不動産業界であることを知る

 

②キッチンの排水管が細く、油が固まる

⇒これからも同じ現象が起こる可能性が高い。しかし、これまでは起きなかったことを考えると直近の入居者が原因である可能性があり得る。

実際、同一系統内に、2年近く前中国人の家族が入居しました。決めつけてはいけませんが、中国人は油を多く使う料理を好みます

 

③マメに排水管洗浄をしなかった

⇒定期的にこの系統だけでもやるべき。

 

8.今後の方策と選択肢

①について、

正直どうしようもないですが、今回の系統部分に合わせて、他の系統も確認しておけば、万が一詰まっても、再戦にならないで済む可能性が高い。理由は、吐出口や経路が分かれば、プロの風吹く男たちに抜けない詰まりはないからである。(吐出口からの攻めも出来る

②について、

その家庭に訪問し、6戸全てに回ってお願いをしている体で、お願いをした。

③について、

・定期的に高圧洗浄を掛ける

・魔法の薬(油詰まり防止)の施工をする※知人から聞いた話で○百万円する

費用対効果を考えると、前者になりますよね。。。

 

9.みなさんもご注意下さい!

どうせ、婿養子の物件は大型ファミリータイプだからじゃないの?と思った方!

それは違います!

本件の一番大きな問題は、

排水管が細かったこと

です。

言い換えると、

安普請が問題

とも言えます。

 

本件の排水管の径は、一般の洗面化粧台の配管と同じくらいのサイズでした。

また、勝手な決めつけはいけませんが、

業者が所有するマンションでは、油を大量に使う国籍の入居者が多く。この排水管の詰まりで頭を悩ませているそうです。

 

そして、この系統は2部屋×3階分。

つまり、

たった2部屋分の系統の、

横引管で生じた詰まり

です。

 

また、たまあるのが、

本来、少しだけ斜めに傾斜をつけて流す横引管の一部がUの字に蛇行してしまっており、そのU字部分がトラップの作用を起こし、詰まりの原因になることもあるようです。その場合の特徴は、水が抜ける時に、一度、水位がボコっと上がるような感じになるようで、家を売る詰まりを抜くプロは熟練度によっては、それに気が付くようです。

 

ご参考になれば。。。

 

10.今日の教訓

今日は本当に疲れました。。。

今日の教訓

売れない抜けない詰まりはない!

・図面通り施工されていると限らない

・配水管で細いのはヤバい

・油多めの入居者注意

・苛性ソーダは油詰まりに効果絶大

・系統や吐出口が分かれば早い!

・入居者と関係が良くて良かった!

・神入居者に感謝!

・神パートナーに感謝!

家を売る高圧洗浄業者に感謝!

・GOと言われた気がした!笑

 

最後は真面目に、

大家は色んな人の仕事に支えられて生きている!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

読者の皆様にもGOの風が吹きますように。笑