こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

本日は時事ネタを。

先日、日〇新聞に

不動産取引に急ブレーキ 18年下期取引額34%減

といった見出しで記事が出ていましたね。

 

34%減って半端じゃないですよね。
リーマンショックの時、人材派遣業界で
「市場が40%縮小した」っとありましたが、
それに近しいレベルかと。
   
では、この急ブレーキにより、
収益不動産の価格は下がるのか?
     
私は前々から言っている通り、
「あまり価格は下がらない」と予想しています。

(数%程度の下落はする)
   
理由は2009~2012年とは比べ物にならないくらい
不動産投資家・もしくはその予備軍が増えているからです。   
   
ただ、融資が厳しくなっていることにより、
「売却」の難易度が上がっているので、
「持ち続ける価値のある物件
以外を購入すると危険です。
    
2015~2017年まではそこそこの物件であっても、
その価格以上で売却できることも多々あったと思いますが、
今後はそういったケースは少なくなるでしょう。
    
市場流動性が著しく低下していますからね。
    
2015~2017年の「売却での儲け話」を真に受けて、
今、それを狙うのはあまり賢い戦略ではないと思います。
   
   
「持ち続ける価値のある物件」は数多くの軸がありますが、
メチャクチャ簡単に言うと
「周辺入居率 × 利回り × 将来の見通し」です。
    

最悪なのは有名な駅名・地名なのに

「周辺入居率が低く、利回りが低い」物件です。

こういった物件はすごく多いです。

駅の知名度とか地名で判断し、売れているようですが、

そういった物件だけは購入しないように気を付けてください。

 

私は駅名・地名は評判悪いけど、実は

「周辺入居率が高く、利回りが高い」物件を狙っています。


とりあえず、今はまず、
「所有物件の入居率」を上げることが第一!

とにかくちゃんと賃貸経営をしましょう!

 

 

市場流動性よりも「円」の価値が重要

 

「不動産取引数が減ったから、収益不動産が安くなる」

というより、

「円」の価値の方が収益物件の価値には

大きな影響を与えている気がします。

 

ドル円相場はムチャクチャ予想が難しいと言われ、

専門家でも、余裕で予想を外しまくっており、

私もどうなるか全くわかりません。

 

ただ、もし100円/ドル以上に円の価値が上がるようなことがあれば、

市場は明らかに変わるはずです。

 

取引数が〇%減ったとか、増えたとかではなく、

円の価値が〇%減ったとか、増えたとかのほうが断然、重要かと。

 

不動産投資ブームは終わった
    

先月、久々に楽待コラムを書いたわけですが、

思ったよりも「いいね」伸びないな、と感じました。

もちろん、記事のクオリティもあるでしょうが、

私以外の記事もあまり「いいね」はついていません。

 

んで、「楽待」のアクセスをみたところ、

サイトへのアクセス数がここ半年で約2/3に。

自社のサイトのアクセス数が半年で

30%以上減は経営者からしたら背筋凍る話です笑

まぁ不動産投資ブームは終わったということですね。

 

ということで、市場は静的になります。

「ガンガン物件買って、目指せ、脱サラ!」

というのはこれからはムチャクチャ難しいです。

 

人それぞれステージ・属性は違うものの、  

「年1棟、もしくは、2~3年に1棟、素敵な物件が買えればOK!」

というスタンスで十分かと思います。

  

不動産投資って本来、そういったものだったと思いますしね。

私は今年は2棟、できれば3棟ってくらいで目安で

投資家活動をしていこうと思います。

   
   
【今日の教訓】
不動産投資ブームは終わった。
これからもっと盛り下がる。

まず、空室を埋めることが第一!

そして、ゆっくり良い物件を買っていこう。