こんにちは、ロジカル博士です。

家売るお・・・なんとかっていうドラマの中では、担当はサンチーじゃなくて庭野くんがいいなぁって思います。

 

さて、

表面利回りとか、実質利回りとか、利益率とか、いろいろあって定義が分かりづらいことありませんか?

僕も最初混乱することがありました。

人によって定義が違ったりもしますしね。ある程度定義の任意性があるのかもしれません。

正確なシミュレーションのためには適切な「利回り」を参考にしなければなりません。

 

ここで、私が理解している、それぞれの利回りの定義をおさらいします。

みんなこんな感じで使っているのかなーっていう定義です。

銀行員でも会計士でもないので、誤解もあるかもしれません。そのときはご指摘下さい。

 

 

表面利回り

よく見る度:☆☆☆

重要度:☆

同義語:グロス利回り

賃料収入÷物件価格

単純にこれだけです。簡単に計算できるので、物件の収益力のスクリーニングをする時に使うと理解しています。

楽待でもこの利回りが表示されています。

戸建投資のようにリフォーム代が高くなる場合には、実際とかけ離れるのであまり意味のない数字です。

 

 

リフォーム込利回り

よく見る度:☆☆

重要度:☆☆

家賃収入÷(物件価格+初期リフォーム代)

名前長いので、わかりやすいのあったら教えてください。

 

リフォームしないと収益力がないわけですから、物件価格にリフォーム代を含めるべきですよね。リフォーム代も含めて物件価格としたいときにはこの利回りを使います。

戸建て、築古でも有効な利回りでしょう。

人によっては、これを「実質利回り」と呼んでいると見受けられますが、言葉の意味から少し違うんじゃないかな(混乱を招く)?と思っています。

 

細かい話をすると、「賃貸中の修繕費」と、「初期リフォーム」の時間的線引きですが、私は賃貸開始で区切ることにしています。

ただ、賃貸開始二ヶ月以内ぐらいは不具合があって、修繕が発生することは多いです。これは本来直しておかなければいけなかったものを気付かなかっただけなので、初期リフォーム代に含めるべきではないかとも思います。

 

 

実質利回り

よく見る度:☆

重要度:☆☆☆

賃料収入÷(物件価格+リフォーム代+初期費用)

 

初期費用は主に仲介手数料、登記費用、融資事務手数料、印紙です。

火災保険料を入れている人もいましたが、これは継続的にかかる費用の前払いなので、含めないのが適当でしょう。

僕はシミュレーションではこれを一番信頼しています。

が、

名称に多少違和感があります。

 

 

キャッシュフロー利回り

よく見る度:☆☆☆

重要度:☆☆

(賃料収入ー現金支出)÷(物件価格+リフォーム代+初期費用)

「現金支出」とは・・・

元金も含む返済額、簿価に組み入れられる資本的支出も含む、現金の支出そのものです。「現金口座から減る金額」です。

規模拡大、安定経営のための現金がどれぐらい増えるかというわかりやすい指標です。

これは非常に重要であることはわかりますが、「これしか」重視しないのは危険な発想だと思います。

当たり前ですが、借入期間長くするとキャッシュフローは増えますが、本質的な利益ではありません。

 

 

NOI利回り(Net Operating Income)

よく見る度:☆

重要度:☆☆☆

(賃料収入ー経費(NOIの算出に含まれるもの))÷(物件価格+リフォーム代+初期費用)

主に不動産で使われる概念です。

目的は、「物件そのものの収益力」を計るためのものと理解しています。

なので、「ここでの経費」には返済は利息・元本ともに含みません。借り入れ条件によって物件の実力がかわったら困りますからね。

もちろん、資本的な支出は簿価組み入れで経費にはならないので含みません。

 

ちなみに、営業キャッシュフロー利回りと同じと説明している資料も見かけましたが、それとは全然違うと思います。

 

 

ROI(Return on Investment)

よく見る度:☆

重要度:☆☆

キャッシュフロー÷自己資金(投資額)

 

不動産投資においては、上記の定義となるみたいです。

投入した資金に対する利回りで、どれぐらい効率的に稼いでいるかを示します。

フルローンならすごく高くなるし、オーバーローンで自己資金が増えるような物件であれば、定義不可になります。

自己資本比率とトレードオフになるので、バランスは大切と存じます。

 

 

(純)利益率

よく見る度:☆☆

重要度:☆☆☆

(賃料収入ーすべての経費)÷(物件価格+リフォーム代+初期費用)

 

これには、減価償却費、利息を含めて、すべての経費を入れます。

大規模リフォーム等の資本的支出や、元本返済等は経費には含みませんので注意してください。

これを前提に税金が決まります。

経費にしたりしなかったり、簿価に入れたり入れなかったりで、これをうまく調整して節税しましょう。

税金を差し引く前を「経常利益率」、差し引いた後は「純利益率」となります。

インカムゲインによる純資産の増加は基本的にこれが源泉になります。

 

よく使われるのは、これぐらいでしょうか。

定義あってますかね??

よく見る度と重要度は私見です。投資スタイルによって変わってくると思います。

 

みなさんは、どの「利回り」をよく使いますか??

 

この場で、言葉の定義は共通にしておきたいと思ってコラムにしてみました。

 

読んでいただいてありがとうございました。

次回もよろしくお願いします。