こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語・・・⑨』です。

先月末は、あまりにも読者の反応が悪いし、コラムニストも少なかったので、読者の反応が良さそうなコラムを書かざるを得ず、このシリーズを書けませんでした。汗

少し間があいたので、ここまでのあらすじを簡単に記し、

そのあとで、

弟に売買代金2000万円のうち、1,000万円を取られることを承諾してしまい、かつ残りの貸付金1,000万円の返済を月々30万円程度から15万円にしてほしいとまで言ってきた

欲の塊を弟にもつお隣さん

色々考えた結果、提案した選択肢について紹介し、その結果についてまとめたいと思います。

 

前回までのあらすじ

台風24号で屋根がぶっ飛んだお隣さんの修繕やら保険申請のお手伝いをしてあげていたら、思いがけない提案を受けスタートした『メチャクチャ変わったマイホーム取得の物語』。

早速、謄本を調べると、一筋縄ではいかなさそうな状況。

第三者を債務者とした根抵当権がついており、その額もかなりの高額。きっと残債もそれなりに残っていることが想像される。氏名から、兄弟だと推測したが、その通りで、歯科医師である弟の残債が残っている状態でした。

しかも、相続未登記状態。お隣さん曰く、相続はお隣さんが単独で相続することで他の相続人とは話がついているとのこと。

紆余曲折ありましたが、

相続は、単独で出来ることになりました。

しかし、

強欲な弟はハンコ代として、土地の売買代金で得られる約2,000万円のうちの1,000万円をよこせと言って来ました。

私なら、そんな奴は心の中でボコボコにして東京湾に埋めてやるのですが、人の良いお隣さんはかわいい弟の為か、いとも簡単に1,000万円をくれてやる約束で遺産分割協議書にハンコを押してもらったのでした。

今日は、ここからの話になります。

 

それから約10日後

ほどなくして、相続登記の申請を無事に済ませたお隣さん。

その10日後には、

お隣さんの単独所有にて相続登記が完了

しました。

ここである疑問点があります。

一体、強欲さんは、お隣さんが単独相続して単独所有の不動産を売却して得る資金からどうやって1,000万円もらうつもりなのでしょうか?

そのまま渡しても贈与ですよね?

だって、

遺産分割協議書に単独所有でOKって押しましたよね?

言い換えれば、

お隣さんの主張次第では、1,000万円を贈与してあげるのをやめても良いわけです。

まあ、それが出来る様な人ならそもそも1,000万円あげるなんて言わなですけど。。。

 

それでもお隣さんにとってはリスクがある

さて、

今回の件、お隣さんは

・土地を約2,000万円で売りその売買代金で弟の借金を繰り上げ返済することで土地についている根抵当権を解除し

・将来は無償賃貸(激安賃料)でリースバックを受け

・弟には金銭消費貸借契約として、将来15万円ずつ返済してもらう

ことで、将来のお金の不安を完全に払拭できるのでしょうか?

それでも、何点か疑問点があります。

【お隣さん大丈夫?な点】

台風被害の修理代さえ捻出することが難しい人が、そもそも老後資金1,000万円で足りるのか?

⇒本人は、あと数年はアルバイトを続けるし、一緒に住む息子からの援助もあるから大丈夫と考える。

果たして!

息子は必ず家に居続けてくれるのか?結婚はないのか?

⇒これまで生活出来た生活レベルは変わらずにプラスアルファ弟からの返済金毎月15万円が増えるわけだから何とかなるだろう。

果たして!

最初は相続なんていらないと言っていたのに1,000万円(遺留分も法定相続分も超える額)を要求してきたような強欲弟がきっちり毎月15万円で1,000万円かえしてくれるのか?

 

そもそも!

老後資金は2,500万円~3,000万円の貯蓄が必要だと言われます。

これも、

きちんと年金が貰えるようなサラリーマン人生を送っていての話。

貧乏自営業者にそこまでの年金はあるのでしょうか?

 

それも健康であっての話。

病気になったら?

大けがをして働けなければ?

認知症になってしまったら?

不安材料はいくらでも出てきます。

従って、

答えは簡単で

NO!

だと推察します。

 

そうなった場合、お隣さんは、弟に泣きつくことになりますよね。。。でも、弟は。。。

 

だから、私は、お隣さんにこう提案しました。

 

普通に売却したらどうですか?

別に私は構わないから、普通に古家付きの土地で一般市場で売却したら?

と言いました。

上記の理由を全部お伝えをしたうえで。。。

勿論、

私としてはお隣さんだから買いたいですけど、それでも確信的に本人が大丈夫だと思えるくらい余裕がないとダメだと思ったので。

例えば、

土地売却5,000万円。

費用は、

・仲介手数料150万円

・不動産譲渡所得税が少々

・根抵当権抹消に2,000万円(内、1,000万円は弟から毎月15万円戻ってくる)

そのほかもろもろ入れても手残り2,500万円程度はあるでしょう。

ここから賃貸でも、売買でも身の丈にあった住まいを探せば、余裕資金も弟からの返済も入れれば2,000万円程度は残るはずです。

これなら、

それなりに余裕を持てますよと。。。家探すなら手伝ってあげるからと。(ボランティアで)

 

それでも、

お隣さんは、慣れ親しんだところに住みたいと決心したのでした。。。

 

そこまで言うなら、もう何も言うまい。。。と、当初のリースバックで進めることになったわけです。

 

まだまだ出てくる弟の悪知恵

土地売買契約書の雛型を司法書士の先生と打ち合わせ重ねて作り上げ、昨年末までには契約をしようと、お隣さんと話していました。

そしたら、また今度は、強欲君

「○○さんを疑うとかじゃないけど、兄貴はこういうことに無頓着だから、念のため」

という建前で

契約内容を歯科医師信用組合の方でチェックさせてほしいと言ってくる。

根抵当権の解除をしてもらわなければならないから、

『お前に関係ないだろ!すっこんでろ』

『どうせ、売買価格がもっと高くて兄貴と俺が自分を騙そうしてるのではと疑ってんてんだろ?』

そうです、この強欲君、遺産分割協議書にハンコを押す時に、本当の価値は最低でも4,500万円くらいあるんだから、法定相続分の3分の1の1,500万円よこせってお隣さんをビビらせたんですよね。。。

と心の声をぶつけるわけにもいかないのでOKしました。

 

賃貸借権の登記をお願いされた件

歯科医師信用組合からこちらで作った契約書の雛型を見て、特約の追加依頼がありました。

それが、

賃貸借権の登記

です。

宅建の勉強した人は覚えている人もいるでしょうか?

これは、

万が一、私が破産し、第三者が抵当権を行使する際に、

お隣さんが、

善意の第三者相手に賃借権を対抗する為

のものです。

なるほど、確かに、相場よりあまりにも安い賃料で入居をしている状態のお隣さんが、善意の第三者に賃借権の主張をするためには、

・安くとも賃料を払っている事実

・その安い賃料が売買価額と実勢価額の乖離を埋める残債務との相殺によって生じているものである事実

⇒つまり、売買価額は5,000万円なりで、2,000万円との差額の3,000万円はあくまでお隣さんの債権とし、それを将来の賃料相殺している事実があれば

・その権利が登記されていれば

対抗できると考えたわけですね?

最後に、「もちろん万が一もないと思いますが」と社交辞令を付け加えて。

 

なかなか勉強しているじゃないですか?(上から目線)と感心したとともに、

 

丁重にお断りしました!笑

 

そもそも、今回はこちらがお願いをされて、ここまでやってあげているに過ぎないのに、そこまで、そちらの権利ばかりを主張されても困りますよ!怒っと。

だったら、普通に売買してくださいよ!と。

お隣さんは、

私を信じて

かつ

甘えて

今回のリースバックの形になったんだから、ないと思っている万が一まで、こちらに負担させるなら出来ませんよ!と。

ところで、

本人は、そんな特約なしで良いと言っているのに、

誰がそんな特約が欲しいのでしょうか?

歯科医師信用組合には勿論関係のない話です。根抵当権の解除は話がついています。

強欲君でしょ?(^_^メ)

 

つまりは、万が一の時に、自分に泣きつかれるのが嫌なんでしょ?

そもそもお隣さんが苦しい生活を強いられるのは、お前が、1,000万円もとったからでしょ?

だったら、こっちはやめても構わないって言ってんでしょ?

辞められたら困るのはお前だよね?

毎月70万円返し続けなければいけなかった現実にポッと出てきた、儲け話。

 

どこまで自分ばっかりなんじゃお前!怒

 

正直、そこまで、弟に考えがあっての事かどうかは分かりませんが、こんな風に考えてしまいました。。。

 

勿論、論理的には歯科医師信用組合が言っていることは正論です。

 

でも、賃貸借権の登記まで認めた場合、私には大きなリスクがあります。

それは、

お隣さん夫婦が健康なままなら良いですが、後見人が必要となった場合等に息子と法律的なやりとり(登記の抹消手続き)が必要な契約だと、将来、退去してもらうのに相当な時間と労力を費やすことになります。

しかし、

登記していなければ、万が一の時で息子が非協力的であったとしても息子は単なる(不法)占有者になるため、合法的に強制退去等の手続きも取りやすいです。

更に、

第三者への対抗については、

我々大家ともかかわりの深い、

借地借家法に守られているため、賃料さえ払う契約で払っていれば、賃借人は守られますよね?

でなければ!

この世のアパマンの謄本には、入居者の賃借権の登記でいっぱいになってしまいますよね?

だから、大丈夫だよ!

ということでお返事をしました。

 

実はまだ契約が済んでおりませんが、もうすぐ契約予定ではあります。。。

 

これ以上、強欲君がしゃしゃり出てくると、本当にキレちゃうかも知れませんが。。。(もう建物の請負契約しているので、そうなったら私も損しますが)

 

土地編は一旦終了にします。(契約出来たかどうかは?にしておきます)

 

シリーズ次回は、【番外編】で不動産投資に通じる

やるせなさ

について記したいと思います。

その後は、

建物編

名義編

などを書き残しておこうと思います。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。